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- L’économiste américain en chef du Credit Suisse, Ray Farris, a déclaré que les prix de l’immobilier connaîtraient une « longue récession ».
- Mais Farris a déclaré qu’un faible inventaire empêcherait un scénario de crash.
- Il ne considère pas une récession comme son scénario de base, ce qui joue dans ses modestes perspectives de baisse des prix.
Les prix des maisons ont organisé un rallye ces derniers mois, grimpant en février et mars après avoir chuté pendant huit mois consécutifs, selon les données de Redfin.
Mais attendez-vous à ce que la reprise soit de courte durée, déclare Ray Farris, économiste en chef américain au Credit Suisse.
Farris a déclaré à Insider qu’il s’attend à ce que les prix des maisons baissent encore de 5 à 10 % d’ici la fin de l’année à mesure que le marché du travail s’affaiblit.
Mais ne vous attendez pas à un crash, dit Farris. Au contraire, le marché est susceptible de traverser une sorte de période de maintien, où l’activité reste faible et les prix ni boom ni effondrement.
« Je pense que les prix vont probablement encore baisser. Ils vont en quelque sorte se frayer un chemin vers le bas, et nous allons être dans une longue récession des prix », a-t-il déclaré. « À moins d’une récession pure et simple dans laquelle un taux de chômage monte de 3,5 % à 5 % environ, je soupçonne que le logement va juste rebondir le long de ce creux, et une grande partie de ce qui va l’empêcher de s’effondrer, c’est que il y aura juste une absence de transactions car les vendeurs resteront en grève. »
Les vendeurs resteront en grève car les taux hypothécaires resteront élevés, a déclaré Farris. Les taux des prêts hypothécaires fixes de 30 ans se situent autour de 6,5 %, contre 7 % en mars et 7,3 % en octobre dernier, mais en hausse par rapport aux 3,2 % fin 2021.
L’augmentation rapide a entraîné une baisse des nouvelles inscriptions, car les vendeurs sont découragés de sortir des prêts hypothécaires à faible taux qu’ils ont bloqués et d’effectuer des paiements plus coûteux. Selon Redfin, les nouvelles inscriptions ont diminué de 23 % d’une année sur l’autre en mars. Il y a également eu une baisse des ventes de maisons existantes, illustrée dans le tableau ci-dessous.
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Les taux hypothécaires devraient baisser d’environ 2% par rapport aux niveaux actuels pour inciter les vendeurs potentiels à déménager, a déclaré Farris.
Une autre raison pour laquelle Farris pense que les stocks resteront bas est que le nombre de nouvelles maisons en construction a chuté de façon spectaculaire.
Le graphique ci-dessous du Census Bureau montre que les mises en chantier (ligne bleu foncé) et les permis de construire (ligne bleu clair) ont chuté par rapport à cette période l’an dernier. Les mises en chantier sont en baisse de 17 % par rapport à mars 2022.
Bureau de recensement
Du côté de la demande, malgré un marché du travail qui devrait s’affaiblir et une accessibilité historiquement faible, des tendances sociétales favorables devraient maintenir la demande suffisamment forte pour aider à prévenir un crash, a déclaré Farris.
« La démographie actuelle est plutôt positive pour le logement », a-t-il déclaré. « Les milléniaux sont à un stade où ils veulent des maisons, le travail à domicile est mauvais pour le bureau et sans doute très bon pour un marché du logement plus dispersé, vous n’avez donc pas à concentrer tout le monde à San Francisco, Houston, Chicago et New York. Vous pouvez répartir le marché du logement sur de nombreux autres endroits aux États-Unis et c’est ce qui se passe. »
De plus, Farris ne prévoit pas le grave recul des prêts – ou un resserrement du crédit – que de nombreux économistes et acteurs du marché mettent en garde après les faillites de Silicon Valley Bank, Signature Bank et First Republic Bank. Il ne compte pas non plus une récession comme scénario de base pour 2023.
Par conséquent, une économie intacte et un environnement où les prêts hypothécaires sont toujours disponibles pèseront moins sur la demande qu’une récession ou un resserrement du crédit, ce qui contribuera à prévenir un krach, a-t-il déclaré. Dans le même temps, un environnement où les conditions de crédit sont plus strictes qu’elles ne l’ont été ces dernières années – même si ce n’est pas grave – n’est pas une bonne nouvelle pour la demande, a-t-il déclaré.
« Nous n’avons pas cette crise du crédit. Nous allons avoir un resserrement du crédit, absolument. Et la façon dont je pense à cela, en tant que scénario de base, cela signifie que même si les taux hypothécaires baissent, le marché du logement ne t récupérer rapidement. Il continue de rebondir le long du fond « , a-t-il déclaré. « Mais cela ne signifie pas que la majorité des ménages ne pourront pas obtenir un prêt hypothécaire de toute façon. »
Étant donné qu’il prévoit de faibles volumes de transactions dans les mois à venir, Farris a déclaré que les transactions marginales dicteraient les prix et que les vendeurs devraient probablement réduire légèrement l’appréciation qu’ils ont constatée ces dernières années dans un contexte de ralentissement économique.
Mais des bilans solides des ménages aideraient à prévenir une récession et la reprise de possession de maisons, a-t-il dit, un scénario qui inonderait le marché d’offre et créerait d’importantes baisses de prix. À titre de référence, les prix des maisons ont chuté de 27 % pendant la crise du logement du milieu des années 2000, selon l’indice S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index.
Les appels sur la direction que prendront les prix des maisons cette année varient et dépendent principalement du fait qu’un économiste anticipe ou non une récession.
Ellen Zentner de Morgan Stanley est une économiste qui, comme Farris, ne s’attend pas à une récession et ne voit que les prix baisser encore de 4 % cette année.
Mais les économistes appelant à une récession, comme Ian Shepherdson de Pantheon Macroeconomics et Desmond Lachman de l’American Enterprise Institutes, ont déclaré que les prix devraient encore baisser de 15 %.