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Copier le fonctionnement des prêts hypothécaires dans des pays comme le Canada et le Royaume-Uni pourrait contribuer à dégeler le marché immobilier américain, estiment les experts.
Les annonces et les transactions immobilières ont chuté ces dernières années, car les propriétaires qui se sont assurés de taux hypothécaires bon marché sur 30 ans répugnent à les perdre en vendant et en contractant un nouveau prêt hypothécaire alors que les taux sont désormais supérieurs à 7 %.
Les acheteurs potentiels hésitent également à payer des taux hypothécaires aussi élevés, en particulier lorsque les prix nationaux de l’immobilier sont proches de niveaux records, alimentant une crise de l’accessibilité financière.
Le marché immobilier américain diffère de la plupart des autres marchés car la grande majorité des prêts hypothécaires ne sont pas assumables, ce qui signifie qu’un acheteur peut contracter le prêt hypothécaire d’un vendeur lorsqu’il achète sa maison. Ils ne sont pas non plus transférables, ce qui signifie que les emprunteurs peuvent transférer leur prêt hypothécaire existant vers une autre propriété.
Proposer des prêts hypothécaires transférables permettrait aux vendeurs hésitants de conserver leurs taux hypothécaires les plus bas lorsqu’ils déménagent, ce qui pourrait potentiellement augmenter les volumes globaux de stocks et de transactions.
« Le principal avantage de l’introduction d’une fonctionnalité telle que la portabilité est qu’elle pourrait « dégeler » les marchés immobiliers dans une certaine mesure en permettant aux propriétaires de déménager sans avoir à renoncer aux faibles taux hypothécaires qu’ils ont fixés », Julia Fonseca, professeure adjointe. des finances à l’Université de l’Illinois à Urbana-Champaign, a déclaré à Business Insider.
Quant aux acheteurs, la portabilité pourrait rendre l’achat d’une maison plus attrayant, car ils n’auraient pas à s’inquiéter de la hausse des taux hypothécaires qui les obligeraient à conserver leur nouvelle maison.
Inconvénients potentiels
Pourtant, lancer des prêts hypothécaires transférables pourrait être plus difficile qu’il n’y paraît.
Fonseca a averti que si le gouvernement fédéral les mettait en œuvre, il pourrait devoir indemniser les prêteurs et les investisseurs qui détiennent déjà des prêts hypothécaires non transférables et des titres adossés à des créances hypothécaires pour éviter une révolte du marché.
De plus, elle a ajouté que les propriétaires pourraient hésiter à vendre s’ils sont confrontés à des frais supplémentaires ou à un processus de portage complexe, ce qui réduirait au lieu d’augmenter les volumes de stocks et de transactions.
Les prêts hypothécaires portables prendraient du temps à être introduits et pourraient ne pas être universellement bien accueillis, a déclaré à BI Richard Martin, professeur agrégé d’immobilier au Terry College of Business de l’Université de Géorgie.
« L’adaptation serait lente et les prêteurs ne sont pas vraiment incités à proposer cette option puisque la situation actuelle aux États-Unis garantit quasiment qu’un nouveau prêt hypothécaire sera émis aux taux d’intérêt actuels du marché », a-t-il déclaré.
De nouveaux problèmes
En bref, les prêts hypothécaires transférables ne semblent pas être une panacée aux malheurs du marché immobilier.
« Essayer de les rendre portables ne résoudra pas ce problème sans d’autres problèmes », a déclaré Susan Wachter, professeur d’immobilier et de finance à la Wharton School, à BI.
Elle a déclaré que les gens conserveraient probablement leurs prêts hypothécaires transférables plus longtemps que les prêts hypothécaires standards, car ils pourraient les conserver lorsqu’ils déménageraient.
Les prêts d’une durée plus longue augmentent le risque de taux d’intérêt pour les prêteurs hypothécaires, car ils pourraient être regroupés avec un actif à faible rendement pendant une longue période si l’inflation bondissait et les taux augmentaient, a déclaré Wachter. De même, elle a noté que si les taux baissent et que les emprunteurs remboursent par anticipation leurs prêts hypothécaires, les prêteurs pourraient voir leurs flux de revenus diminuer.
Selon Wachter, les prêteurs répercuteraient probablement le risque accru des prêts hypothécaires à 30 ans en facturant des taux plus élevés aux emprunteurs. Cela pourrait encore faire grimper les taux hypothécaires, qui ont grimpé en flèche depuis que la Réserve fédérale a augmenté son taux d’intérêt de référence de pratiquement zéro à plus de 5 % pour freiner l’inflation.
Wachter a noté que le lancement de prêts hypothécaires transférables risquait de perturber un marché hypothécaire dans lequel les emprunteurs doivent généralement rembourser la totalité de leur prêt hypothécaire lorsqu’ils vendent leur maison, car les clauses d’échéance à la vente sont standard.
Les prêts hypothécaires transférables pourraient également nuire à la capacité des personnes ayant un faible crédit à acheter une maison, car les prêteurs se concentreraient probablement davantage sur la solvabilité individuelle et moins sur la valeur d’une propriété individuelle, a ajouté Wachter.
Elle a suggéré que la meilleure solution au gel du marché immobilier serait que l’inflation se calme, que la Fed réduise les taux d’intérêt et que les taux hypothécaires reviennent aux normes historiques.
Effet « verrouillage »
Wachter a également défendu l’hypothèque standard à taux fixe de 30 ans aux États-Unis, affirmant qu’elle protège les emprunteurs d’une inflation plus rapide et des hausses de taux les obligeant à vendre leur maison.
D’un autre côté, « l’effet de verrouillage » pourrait avoir entravé les efforts de la Fed pour lutter contre l’inflation. La banque centrale relève les taux en partie parce que cela augmente les mensualités hypothécaires, laissant les propriétaires avec moins de revenus disponibles. Cela peut contribuer à modérer les dépenses de consommation et à ralentir l’économie.
Toutefois, les prêts hypothécaires à long terme à taux fixe diluent l’impact des hausses de taux de la Fed. Les prêts hypothécaires portables pourraient l’atténuer encore davantage en permettant aux Américains de vendre leur maison sans augmenter les taux, ce qui pourrait prolonger l’inflation.
Fannie Mae et Freddie Mac, les entreprises parrainées par le gouvernement qui dirigent le marché hypothécaire, devraient participer pour faire de la portabilité des prêts hypothécaires une réalité, mais cela ne semble pas être le cas.
Les deux agences restent sous tutelle et un représentant de l’Agence fédérale de financement du logement, qui supervise cet arrangement, a déclaré à American Banker à la fin de l’année dernière que l’idée n’était pas envisagée pour le moment.
Même si les prêts hypothécaires transférables présentent des avantages, leurs nombreux inconvénients potentiels semblent limiter les chances qu’ils soient introduits prochainement aux États-Unis.