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Les prix des logements existants ont augmenté de 3,9 % sur un an, avec une demande proche des plus bas du 21e siècle. Comment est-ce possible? NARLe rapport sur les ventes de maisons existantes de jeudi nous donne un aperçu du facteur pourquoi.
Le prix médian des maisons existantes pour tous les types de logements en août était de 407 100 $, soit une augmentation de 3,9 % par rapport à août 2022 (391 700 $). Les quatre régions américaines ont affiché des hausses de prix.
La réponse simple est la même que celle que je donne depuis des années, surtout après l’été 2020 : nous avons trop de gens qui courent après trop peu de maisons. Nous avons atteint des plus bas historiques en matière de données sur les inscriptions actives dans la pire période possible : les années 2020 à 2024, lorsque les données démographiques sur l’achat de maisons étaient les meilleures de l’histoire des États-Unis, et nous en avons tous payé le prix avec des hausses massives des prix des maisons en peu de temps. de temps.
L’autre différence dans ce cycle immobilier est que le crédit est tout à fait normal, ce qui signifie que tout le monde doit être admissible à un prêt immobilier de nos jours. Les ventes ont donc un réel potentiel de devenir difficiles avec la hausse des taux hypothécaires. Cela s’est produit après mars 2022, lorsque les taux ont grimpé plus rapidement qu’à tout autre moment de l’histoire récente. Mais même avec le plus grand krach des ventes de maisons jamais enregistré, les prix restent à des niveaux sans précédent.
Mesdames et messieurs, c’était la prémisse fondamentale d’un marché immobilier extrêmement malsain : les prix des logements peuvent grimper de manière incontrôlable dans un environnement de faibles stocks, et même aujourd’hui, avec une demande faible, nous sommes toujours confrontés à ce problème sur de nombreux marchés.
De NAR : « Les ventes de maisons sont stables depuis plusieurs mois, sans augmentation ni baisse significative », a déclaré Lawrence Yun, économiste en chef de NAR. « Les modifications des taux hypothécaires auront un impact important à court terme, tandis que les créations d’emplois auront un impact positif et constant à long terme.
Qu’avons-nous appris d’autre du rapport d’aujourd’hui ?
Comps de logement bas pour le reste de l’année
En apparence, l’immobilier semble s’améliorer à mesure que la baisse des ventes d’une année sur l’autre diminue et que les données sur les prix des logements augmentent. Cependant, ce n’est pas la vraie histoire ; cela n’est vrai que si l’on compare cela à la plus grande période d’effondrement des ventes jamais enregistrée, qui s’est produite au cours du second semestre 2022. En outre, les prix étaient également plus faibles au cours du second semestre 2022. Il ne s’agissait pas seulement de la faiblesse saisonnière des prix l’an dernier ; nous avons vu les prix baisser mensuellement pour accompagner cet effondrement des ventes.
Ainsi, lorsque vous voyez les données d’une année sur l’autre s’améliorer, souvenez-vous de ce contexte.
D’une année sur l’autre, les ventes ont chuté de 15,3 % (contre 4,77 millions en août 2022).
Stock toujours négatif d’une année sur l’autre
D’après NAR : Le stock total de logements enregistré fin août était de 1,1 million d’unités, en baisse de 0,9 % par rapport à juillet et de 14,1 % par rapport à il y a un an (1,28 million). Les stocks d’invendus se situent à un approvisionnement de 3,3 mois au rythme de ventes actuel, identique à celui de juillet et en hausse par rapport aux 3,2 mois d’août 2022.
Les données sur l’inventaire des logements ont été négatives d’une année sur l’autre selon les données du NAR au cours des derniers mois. Comme nous pouvons le voir dans le graphique ci-dessous, même avec le plus grand krach des ventes de logements de l’histoire depuis un an, les données sur les stocks ne sont pas encore revenues aux sommets que nous avons vus en 2007. Pour revenir à la moyenne des quatre décennies, entre 2 et 2,5 millions ont été enregistrés. été une lutte.
Comme je l’ai souligné à maintes reprises, lorsque vous disposez de canaux de crédit normaux, c’est-à-dire que les personnes qui achètent des maisons bénéficient de prêts fixes traditionnels à 30 ans, les canaux de stocks se comporteront différemment de ce qu’ils étaient dans les années 2000-2007. N’oubliez pas que les gens ne vendent pas pour être sans abri ; ils vendent pour se loger la plupart du temps.
Pourquoi les prix des maisons augmentent-ils d’année en année ? En termes simples, les stocks sont faibles et la demande ne s’effondre pas comme l’année dernière. Avec la nouvelle hausse des taux hypothécaires et l’entrée dans la période de ralentissement saisonnier, nous pouvons constater que le pourcentage de baisses de prix augmente avec la faiblesse de la demande.
Cependant, avec toutes les données dont nous disposons actuellement en 2023, nous disposons d’un meilleur guide pour les utiliser à l’avenir, et c’est pourquoi il sera très important de parler du tracker de ce week-end puisque les taux hypothécaires sont à nouveau proches des sommets du 21e siècle. .