Nouvelle baisse attendue des nouvelles constructions

Montée en flèche des loyers et constructions neuves chancelantes : beaucoup moins d’appartements ont été construits l’an dernier que prévu par le gouvernement fédéral. Un rapport s’attend à ce que cette tendance se poursuive jusqu’en 2024 au moins.

Les soi-disant experts de l’immobilier s’attendent également à une nouvelle baisse de la construction résidentielle neuve en 2024. Dans leur rapport de printemps pour la Commission centrale de l’immobilier (ZIA), les experts évoquent des coûts de financement plus élevés en raison de la hausse des taux d’intérêt et de la forte hausse des prix des matériaux de construction.

« Les défis de l’augmentation des coûts de la construction résidentielle s’exprimeront principalement à partir de 2024 par la baisse des approbations et le nombre de nouveaux bâtiments », indique le rapport des experts économiques et immobiliers. Outre les particuliers, les maîtres d’ouvrage se désengagent également de plus en plus de la construction neuve.

Les défis de la construction de logements ne seront visibles qu’en 2024

Selon les auteurs, le nombre de permis de construire a déjà stagné au cours des cinq dernières années ou n’a augmenté que très lentement. Le rapport estime que seuls 364 000 appartements auront été approuvés pour la construction en 2022.

« Les défis indéniables auxquels est confrontée la construction résidentielle ne deviendront apparents qu’à partir de 2024 et au-delà. Le fait que les défis n’apparaîtront que dans les achèvements dans un an ou deux est simplement une conséquence du décalage temporel », indique le rapport.

En raison de l’afflux d’Ukrainiens en Allemagne, il y a eu une demande supplémentaire de 200 000 logements en 2022 – un nombre important selon les auteurs. Dans les années à venir, compte tenu de certains facteurs tels que la poursuite de l’immigration en provenance d’Ukraine, la demande de logements augmentera. Aux alentours de 2025, cependant, la tendance devrait s’inverser à nouveau et le nombre d’habitants et de ménages diminuera à nouveau.

Les hausses de prix ne s’expliquent pas uniquement par les prix des produits

L’augmentation des prix de la construction est le résultat de la hausse des prix des intrants et des produits, elle-même causée par la hausse des prix de l’énergie et la perturbation des chaînes d’approvisionnement. Mais cela n’explique qu’une partie de l’augmentation des prix, écrivent les auteurs. Une autre partie de l’augmentation s’explique par des hausses de prix particulièrement élevées, que les entreprises de construction ont imposées ou tentent d’imposer. L’Institut ifo écrivait dans un rapport de 2022 : « Cela ne permet que de conclure que de nombreuses entreprises ont apparemment saisi l’opportunité d’augmenter leurs prix au-delà de l’augmentation du prix des achats en gros. »

Selon les experts, le déficit de logements aurait atteint son plus haut niveau depuis 20 ans. Par conséquent, « les perspectives à long terme dans le secteur de la construction continuent d’exister ». En outre, des procédures accélérées de planification et d’approbation, la désignation de terrains à bâtir, la densification et les réglementations nationales en matière de construction sont requises, ce qui favorise la construction en série.

L’industrie de la construction avait déjà averti l’an dernier qu’il y avait un risque de déclin dramatique de la construction résidentielle. En 2022, environ 280 000 appartements ont été achevés, alors qu’il pourrait y en avoir environ 245 000 dans l’année en cours. La ministre fédérale de la Construction, Klara Geywitz (SPD), a admis en janvier que le nouvel objectif de construction de la coalition des feux tricolores de 400 000 appartements par an en 2022 et 2023 serait manqué.

Les loyers ont augmenté de 5,2 % en 2022

Dans le rapport du printemps, les experts immobiliers font également le point sur le marché locatif des appartements au cours de l’année écoulée. En conséquence, l’augmentation des loyers à 5,2 % a été nettement plus forte que les années précédentes. À titre de comparaison : en 2021, les prix de location ont augmenté de 3,7 %, en l’année corona 2020 de 3,1 %. La plus forte hausse des loyers demandés s’explique par la guerre en Ukraine, mais aussi par le fait que les ménages ont suspendu leur projet d’accession à la propriété en raison de la hausse des taux d’intérêt et restent locataires.

Les prix d’achat ont également augmenté en 2022. Par rapport à 2021, les prix des copropriétés ont augmenté de 7,8 %.

Index ne loue qu’un « produit de niche » ?

Or, selon une étude, le loyer indexé sur l’inflation n’est qu’un « produit de niche » sur le marché immobilier allemand. L’Institut économique allemand (IW) a annoncé aujourd’hui que seuls 2,2 % des locataires en Allemagne ont accepté un loyer indexé conformément à l’article 557b du Code civil allemand. Cela a été démontré par nos propres calculs ; La base est une enquête auprès d’environ 5 300 locataires à l’automne 2022.

Dans le cas des baux indexés, le loyer est indexé sur l’indice des prix à la consommation, en contrepartie le bailleur renonce à tout autre ajustement. En raison de la forte inflation, les contrats ont fait l’objet de critiques. L’association allemande des locataires a récemment appelé à l’interdiction des nouveaux contrats. Il a déclaré que dans les six plus grandes villes allemandes, un bail indexé était signé pour chaque troisième nouveau bail. Cependant, l’expert immobilier IW Ralph Henger ne s’attend pas à ce que les loyers indexés dominent le marché. « Les risques et les inconvénients éventuels par rapport à un contrat de location standard sont trop importants, pour les locataires comme pour les propriétaires », a-t-il déclaré.