Pourquoi il est si difficile de remédier au surpeuplement des logements à Los Angeles

Pendant trois décennies, Los Angeles a été le grand comté le plus surpeuplé des États-Unis. Aujourd’hui, 11% des logements du comté de LA sont surpeuplés, soit plus de trois fois le taux national, selon une analyse du Times.

Les conditions de surpopulation sont depuis longtemps liées à des incendies macabres et à un retard de développement de l’enfance, mais les dangers se sont amplifiés pendant la pandémie de COVID-19, car des études ont montré des taux de mortalité et une propagation virale plus élevés dans les quartiers les plus surpeuplés.

Résoudre le problème à Los Angeles, disent les experts, nécessite un renversement des décisions qui ont permis à la région de devenir si peuplée. La réponse est plus de logements, plus de subventions pour les locataires pauvres et plus de voies vers la classe moyenne pour les travailleurs latinos et leurs familles, qui, historiquement, ont été les plus susceptibles de vivre dans des maisons surpeuplées.

Comment résout-on le surpeuplement ?

À bien des égards, les prescriptions des experts en matière de construction de maisons plus denses et d’un soutien public accru aux locataires à faible revenu ne semblent pas très différentes de ce qui est nécessaire pour atténuer les problèmes d’abordabilité du logement à Los Angeles en général.

Mais le surpeuplement – défini par le gouvernement fédéral comme un logement avec plus d’une personne par chambre, à l’exclusion des salles de bain – peut être particulièrement vexant, a déclaré Dowell Myers, professeur de politique, de planification et de démographie à l’USC.

Les recherches de Myers ont montré que la prévalence des logements surpeuplés va plus loin que les fondamentaux du marché. Les taux d’immigration et les penchants culturels des familles latinos et asiatiques envers la vie multigénérationnelle, entre autres facteurs, influencent le degré de surpeuplement.

Tout au long du 20e siècle, les dirigeants municipaux de Los Angeles ont créé les conditions nécessaires à la surpopulation : en blâmant les familles mexicaines pauvres pour leurs conditions de vie exiguës et infestées de maladies, en rejetant les logements à faible revenu et, en fin de compte, en fermant l’ère de la construction massive de maisons. Mais les problèmes de surpeuplement d’aujourd’hui remontent aux années 1970, lorsqu’une vague d’immigrants mexicains et d’Amérique centrale a commencé à affluer dans la région pour travailler.

Myers a déclaré que la stagnation des revenus et les logements chers ont empêché de nombreuses familles latino-américaines de pouvoir s’offrir de plus grandes maisons longtemps après leur première immigration.

« Il est difficile de sortir du trou et de grimper sur l’échelle lorsque les coûts du logement augmentent plus rapidement que les revenus », a déclaré Myers.

Il croit qu’il n’y a pas d’autre issue que de construire beaucoup plus de maisons.

Qu’en est-il des revenus ?

C’est l’autre partie de l’équation. Peu d’endroits dans le pays ont la combinaison de LA d’un salaire aussi bas et de coûts de logement aussi élevés.

À 80 317 $, le revenu familial médian du comté de LA est légèrement inférieur à celui du comté de Cook à Chicago. Mais les valeurs des maisons du comté de Cook sont près de 60 % inférieures à celles du comté de LA et son taux de surpeuplement est similaire au taux national.

L’économie de Los Angeles génère à la fois des emplois hautement et mal rémunérés qui dépendent les uns des autres, a déclaré Manuel Pastor, professeur de sociologie à l’USC et directeur de l’Equity Research Institute de l’université. Jusqu’à ce que la région décide qu’il est inacceptable qu’un ensemble de salaires soit si bas, a-t-il dit, il sera difficile de résoudre le surpeuplement.

« C’est un peu la Californie et Los Angeles qui grandissent pour sentir le café qu’ils fabriquent », a déclaré Pastor. «Derrière chaque ingénieur logiciel, cadre de l’industrie créative et scientifique biotechnique se cache une armée de nounous, de jardiniers et de travailleurs de la restauration, qui font également partie de notre économie. Mais ils ne prospèrent pas dans notre économie.

Comment la région pourrait-elle changer pour améliorer la situation de surpeuplement ?

Les changements dans le tissu de Los Angeles n’ont pas besoin d’être dramatiques pour stimuler beaucoup plus la construction de maisons. Une analyse à venir de chercheurs du Terner Center for Housing Innovation de l’UC Berkeley a révélé qu’une augmentation modeste des limites de densité et de hauteur des bâtiments tout en réduisant les besoins en stationnement et en autorisant les frais d’appartements et de copropriétés augmenterait la production de logements de la ville d’environ 14 000 logements par an.

De plus, les communautés de banlieue qui ont longtemps interdit la croissance pourraient devoir faire de la place pour plus de personnes.

Une étude récente de l’Urban Institute, basé à Washington, DC, a répertorié les 10 municipalités de la région avec la combinaison de la production de logements la plus faible et de la valeur des maisons la plus élevée. Il a constaté que ces zones – Manhattan Beach, Laguna Beach, La Cañada Flintridge et Beverly Hills parmi elles – avaient environ deux fois le revenu, le niveau d’éducation et la population blanche de Los Angeles dans son ensemble. Les responsables de ces communautés ont été particulièrement hostiles aux développements plus denses avec des logements sociaux et, dans au moins un cas, se sont moqués de l’idée d’une intégration économique et raciale.

Quels progrès ont été réalisés ?

Il y a eu des signes que les dirigeants et les résidents de Los Angeles acceptent de plus en plus le développement à plus haute densité et le logement abordable.

Au cours des six dernières années, les électeurs de la ville et du comté ont approuvé une mesure obligataire d’un milliard de dollars et une hausse de la taxe de vente pour construire des logements pour les résidents sans abri et fournir des services de soutien. Les résidents de la ville ont également adopté une mesure permettant plus de développement à proximité des transports en commun. La construction de maisons d’arrière-cour et de conversions de garages sur des terrains de maisons unifamiliales, longtemps produites sans permis, a explosé au cours des cinq dernières années alors que les dirigeants des États et des villes ont légalisé ces unités. Les dirigeants régionaux, pour la première fois de mémoire récente, ont convenu de planifier la croissance dans les comtés de LA et d’Orange plutôt que de pousser à plus d’étalement dans l’Inland Empire.

Le maire de LA, Eric Garcetti, a défendu ces mesures. Dans une interview avec The Times, il a déclaré qu’il y avait eu un changement d’attitude significatif parmi les politiciens et le grand public depuis qu’il avait été élu pour la première fois au conseil municipal de Los Angeles il y a plus de deux décennies. À l’époque, le débat était dominé par les préoccupations concernant le stationnement, les bâtiments laids et le développement hors d’échelle avec le quartier.

« Il n’y avait pas que les personnes à revenu élevé ; ce sont les personnes à revenu élevé et faible et tout le reste qui disaient non au développement », a déclaré Garcetti.

Aujourd’hui, il y a plus d’ouverture à la croissance.

« Je pense que nous avons changé la culture et que nous l’avons reflétée », a-t-il déclaré.

À quel point la tâche est-elle ardue ?

Très.

Les décennies de sous-production et l’ampleur des besoins à Los Angeles montrent à quel point il sera difficile de fournir des logements. Plus de 370 000 familles du comté de LA vivent dans des conditions de surpeuplement. 69 000 personnes supplémentaires sont sans abri chaque nuit. Et le coût de construction d’une seule unité de logement pour personnes à faible revenu à Los Angeles a atteint 848 000 $.

Les reporters de données du Times Gabrielle LaMarr LeMee et Sandhya Kambhampati ont contribué à ce rapport.