- C’est le plus difficile qu’il ait jamais été pour la personne moyenne de payer les frais de logement.
- Les entreprises immobilières, les prêteurs et les gouvernements locaux peuvent cependant aider à réduire ces coûts.
- Insider a demandé aux meilleurs experts de l’immobilier de partager leurs idées sur la façon de le faire en 2023. Voici ce qu’ils ont dit.
Avec la nouvelle année est une autre chance de rendre le logement plus abordable pour tous.
En ce moment, il est plus difficile que jamais d’acheter une maison. En 2022, une hausse astronomique des taux hypothécaires, associée à des prix immobiliers déjà élevés, a poussé de nombreuses personnes à quitter complètement le marché. Pendant ce temps, d’innombrables locataires ont vu leurs paiements mensuels monter en flèche au point de devenir grevés de loyer – une situation où l’on consacre plus de 30% du revenu de son ménage aux dépenses de logement. Bien que les loyers et les prix des maisons aient commencé à baisser ces dernières semaines, de nombreux ménages américains restent sous le poids des coûts.
De la modernisation de la politique de zonage pour permettre aux constructeurs de maisons de construire plus facilement des logements – qu’il s’agisse d’appartements traditionnels ou de maisons préfabriquées – il y a des choses que les promoteurs, les prêteurs hypothécaires et les gouvernements locaux peuvent faire en 2023 pour s’assurer que plus de personnes ont un accès abordable à un toit au-dessus de leurs têtes, selon les six experts immobiliers suivants auxquels Insider s’est entretenu.
Les solutions ne sont pas simples, disent les experts. Il y a de nombreux obstacles à surmonter en conjonction avec la volonté politique de rendre le logement plus abordable dans tout le pays dans les années à venir.
Voici cinq actions qui, selon les experts, pourraient atténuer la crise de l’accessibilité en 2023.
1. Les gouvernements locaux devraient aborder les politiques de zonage obsolètes et les réformer en fonction des besoins actuels
Les responsables locaux de San Ramon, en Californie, examinent les cartes de zonage
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Tout se résume au zonage, a déclaré George Raitu, économiste principal chez Realtor.com, à Insider.
En fait, le zonage dans de nombreux endroits est dépassé depuis environ 60 ans, a-t-il déclaré.
Afin de rendre le logement plus abordable, a expliqué Raitu, les villes doivent être zonées pour permettre la construction de logements à une plus grande densité plus loin du centre-ville.
Houston a pu garder ses logements abordables en grande partie grâce à cela, a-t-il déclaré. Plus de logements sont construits en conséquence et l’offre maintient les prix bas. Pourtant, il y a d’autres problèmes avec ce type de bâtiment : une étude de l’Université de Princeton a révélé que ce père de développement tentaculaire loin du centre-ville a augmenté les inondations lors de l’ouragan Harvey en 2017. Lors de la planification de nouvelles lois de zonage, les villes devraient se demander comment augmenter le total logements tout en minimisant l’impact négatif sur la ville.
« Cela semble démodé, mais un mouvement dans la bonne direction serait une tâche vraiment innovante », a déclaré Raitu.
Raitu n’est pas seul dans sa pensée. Jeff Tucker, l’économiste en chef de Zillow, a également déclaré à Insider que le plus grand obstacle au logement abordable était la « réforme du zonage ».
C’est une mission qui décolle en Californie. Cette année, plusieurs nouvelles lois sur le logement ont été présentées à la législature de l’État afin d’atténuer sa crise du logement.
Les deux projets de loi sur le logement les plus importants, intitulés SB 6 et AB 2011, ont été promulgués en septembre et autorisent la construction de maisons sur ce qui était auparavant classé comme lots non résidentiels. Cela signifie que des maisons peuvent être construites dans des endroits qui étaient auparavant réservés à des usages commerciaux comme des commerces de détail et des bureaux.
Les détracteurs des projets de loi craignent que la loi n’entraîne une baisse des revenus de l’impôt foncier commercial pour les gouvernements locaux, cependant, les partisans espèrent que le rezonage renforcera éventuellement l’offre de logements abordables de l’État.
2. Les gouvernements locaux peuvent forger des partenariats public-privé pour lutter contre les coûts de construction prohibitifs
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Avant même de mettre une pelle dans le sol, le coût actuel de construction d’une maison est d’environ 100 000 $ en matériaux et en main-d’œuvre, selon un rapport de Fannie Mae. Ces coûts élevés se répercutent sur le consommateur, a déclaré Rick Sharga d’ATTOM, car il est impossible de réaliser un profit sans fixer le prix d’une nouvelle maison hors de portée des ménages typiques aux États-Unis.
Pour cette raison, les gouvernements locaux doivent intervenir et proposer des offres qui encouragent le développement, a-t-il expliqué. Ce serait une situation « où le gouvernement m’aide réellement à compenser les coûts et contribue dans une certaine mesure », a ajouté Sharga.
À Philadelphie et à Chicago, les gouvernements locaux ont mis en place des programmes qui vendent des terrains publics vacants depuis longtemps à des propriétaires individuels et à des promoteurs privés pour aussi peu que 1 $ afin d’encourager de nouvelles constructions et de remettre les parcelles sur les listes d’imposition.
Mais les gouvernements locaux peuvent également offrir des allégements fiscaux ou contribuer activement au coût de la construction en échange d’une partie des capitaux propres du projet. La Californie l’a déjà fait lorsque ses citoyens ont voté en faveur de la proposition 46, qui prévoit un financement spécifiquement pour le logement abordable. Il a alloué un peu moins d’un milliard de dollars au secteur multifamilial, selon le CCIM, et devrait voir 13 milliards de dollars de fonds privés être injectés dans le logement abordable. L’objectif est d’atteindre 134 000 logements d’ici 2027.
3. Les villes devraient encourager la construction pour la main-d’œuvre, pas seulement pour les milliardaires
Les dirigeants des gouvernements locaux devraient donner la priorité à la construction de logements pour la famille typique, plutôt que pour les ultra-riches, a déclaré Jonathan Miller.
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Selon l’expert en logement et évaluateur Jonathan Miller, les législateurs locaux doivent également élaborer des politiques qui incitent à une répartition équitable du logement de luxe, du taux du marché et de la main-d’œuvre dans des villes comme New York.
La ville de New York, qui abrite certains des codes postaux les plus inabordables des États-Unis, est une étude de cas parfaite de ce qui se passe lorsque cela n’est pas en place.
Il y a trop d’unités ultra luxueuses destinées aux milliardaires, mais pas assez de logements pour le travailleur typique de la ville de près de 8,5 millions d’habitants, a déclaré Miller. Pour cette raison, beaucoup de ceux qui vivent et travaillent dans la ville ne peuvent tout simplement pas trouver un logement abordable car il y a une pénurie de maisons créées pour cette gamme de prix.
Mais, admet Miller, c’est un « Catch-22 ».
« La chose avec laquelle vous devez régler tout cela, c’est que la ville n’a pas l’argent pour subventionner », a-t-il déclaré. Ainsi, au lieu de cela, la ville doit zoner pour encourager la construction dans certaines zones, afin que l’immobilier puisse continuer à être rentable tout en s’efforçant d’être abordable.
4. Les sociétés de crédit hypothécaire peuvent faciliter l’obtention de financement pour les maisons préfabriquées et préfabriquées.
L’élimination de certains obstacles à l’accès au financement des maisons préfabriquées pourrait atténuer la crise.
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Les maisons minuscules et préfabriquées ont connu un moment ces dernières années. Ces habitations minimalistes, généralement de moins de 500 pieds carrés, peuvent coûter aussi peu que 10 000 $ à l’achat – bien loin des prix des maisons typiques qui ont atteint plus de 400 000 $ cette année.
Il existe de nombreux attraits pour ces types de maisons avec leur faible encombrement, en grande partie en raison de leur prix abordable et de la flexibilité qu’elles offrent.
Mais malheureusement, parce qu’il est difficile d’obtenir une hypothèque sur ces propriétés, elles sont encore hors de portée pour beaucoup – les prêteurs exigent des cotes de crédit plus élevées qu’une hypothèque sur une maison conventionnelle, et ils sont plus susceptibles de prêter de l’argent aux entreprises qui louent ensuite les maisons, au lieu de directement à la personne qui y habite, selon une étude du Pew Research Center publiée ce mois-ci.
En effet, près de 54% des personnes interrogées ont déclaré qu’on leur avait carrément refusé un prêt hypothécaire pour une maison préfabriquée, selon l’étude. Les experts disent que la suppression de ces barrières pourrait être un moyen de réprimer la crise de l’accessibilité.
« Ce ne sont pas les maisons mobiles de votre grand-père. Dans de nombreux cas, ce sont de très belles propriétés », a déclaré Sharga. « Le secteur hypothécaire doit vraiment se pencher sur la façon de rendre ce type de financement plus largement disponible. »
En juillet, Ginnie Mae, un fournisseur de prêts hypothécaires soutenu par le gouvernement fédéral, spécifiquement axé sur le logement abordable, a demandé qu’un programme de prêts hypothécaires pour maisons préfabriquées soit prolongé.
5. Les gouvernements locaux peuvent encourager les propriétaires à rénover les maisons détériorées ou abandonnées
Encourager les propriétaires à rénover leur maison pourrait soulager le marché.
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Denise Scott, présidente de Local Initiatives Support Corporation, une organisation nationale à but non lucratif, a déclaré à Insider que la persévérance dans le parc de logements existant du pays est une étape importante pour augmenter son offre de logements abordables.
« Nous envisageons la préservation dans le cadre d’une stratégie innovante compte tenu des conditions du marché et le fait est qu’il est difficile de construire plus de maisons », a déclaré Scott. En effet, des taux hypothécaires plus élevés et des contraintes de tension sur l’offre ont dissuadé les constructeurs de maisons de construire de nombreuses maisons en 2022 – cela n’a fait qu’exacerber la crise du logement abordable du pays.
Alors que la construction de maisons ralentit et que les prix des maisons continuent d’augmenter – bien qu’à un rythme de croissance plus lent – Scott suggère que les gouvernements locaux introduisent davantage de programmes de réparation de maisons pour aider les citoyens à « recapitaliser leurs maisons ».
« LISC est particulièrement intéressé par cette stratégie car elle se connecte aux propriétaires BIPOC », a déclaré Scott. « L’idée ici est d’utiliser un mélange de dollars publics et privés pour fournir des prêts à taux d’intérêt très faible ou nul afin d’aider ces familles à recapitaliser leurs maisons et à les mettre aux normes. »
Cette méthode pourrait amener davantage de familles à posséder le titre de propriété de leur maison, ce qui leur permettrait de transmettre plus facilement la propriété à un membre de la famille ou de la communauté. Cela pourrait éliminer la participation des promoteurs ou des courtiers qui pourraient acheter la propriété et plus tard la vendre ou la recommercialiser en tant qu’unités locatives coûteuses.