Make this article seo compatible,Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 wordsOInning dans les montagnes russes du développement immobilier commercial est difficile. Regardez les cours des actions des deux titans du FTSE 100, considérés comme les opérateurs les plus diversifiés et les plus solides du secteur. Depuis la crise financière de 2008-09, qui a fait exploser les prix de l’immobilier commercial, les actions de Landsec ont été aussi basses que 350p et aussi élevées que 13 £ et sont actuellement de 626p. La trajectoire de British Land est similaire.Leurs investisseurs perçoivent des dividendes (la plupart du temps), largement financés par les revenus locatifs, mais ils savent aussi que la valeur des actifs peut être volatile. Les entreprises moins diversifiées ont fait bien pire. Intu, un ancien géant du centre commercial, s’est effondré en 2020 et un air de crise financière plane sur Hammerson depuis des années. C’est un territoire pour un financement prudent et de solides garanties de gestion des risques.Ce n’est pas le genre d’endroit, pensez-vous, pour un petit conseil d’arrondissement de Surrey pour emprunter jusqu’aux yeux et faire un investissement concentré dans le but de compenser une compression des budgets ailleurs. Mais lisez l’avis de l’article 114 émis par le conseil d’arrondissement de Woking cette semaine – en fait, un document «nous sommes en faillite» – et soyez étonné des chiffres.D’une part, le conseil devrait disposer d’un financement de base – c’est-à-dire des recettes provenant de la taxe d’habitation, des tarifs commerciaux et des subventions gouvernementales – de 16 millions de livres sterling au cours de l’exercice en cours. D’autre part, il avait un portefeuille de dettes fin mars de 1,8 milliard de livres sterling (oui, milliard) grâce à une aventure dans le monde des gratte-ciel et des hôtels, principalement un immeuble de 34 étages avec un hôtel quatre étoiles Hilton dans le centre-ville qui a plongé en valeur. Une charge de dépréciation de prêt de plus de 600 millions de livres sterling est sur les cartes.Pour couronner le tout, il a été constaté que le conseil avait sous-calculé sa «provision de revenu minimum» – des sommes qui devraient être mises de côté chaque année pour rembourser le prêt principal afin de protéger les futurs contribuables du conseil – jusqu’en 2007-08. La sous-provision n’était pas une erreur d’arrondi. Cela signifiera des frais supplémentaires de 95 millions de livres sterling au cours de cet exercice et une moyenne de 75 millions de livres sterling par la suite.Par rapport à ses recettes fiscales municipales, Woking est considérée comme l’autorité locale la plus endettée de l’histoire, battant même le petit conseil d’arrondissement de Spelthorne, également dans le Surrey, où la crise a frappé en 2020 après une frénésie d’investissement de 1,1 milliard de livres sterling. Cette ligne de l’avis 114 de Woking capture l’ampleur du gâchis : « Si les frais supplémentaires d’environ 75 millions de livres sterling chaque année devaient être financés par des réductions de services, cela signifierait que le conseil ne pourrait plus se permettre de fournir des services du tout et voient toujours un déficit budgétaire net.Les résidents locaux devraient s’attendre à une augmentation des factures de taxes municipales, mais une certaine forme de renflouement du gouvernement central semble inévitable.Comment est-ce arrivé? Eh bien, le contexte général est bien connu. Les accords d’avant 2020 par lesquels les autorités locales pouvaient financer des investissements en empruntant auprès du Public Works Loans Board (PWLB), qui siège aujourd’hui au sein du Trésor, étaient notoirement lâches. En 2020, le comité des comptes publics a mis en garde contre une catastrophe en devenir alors que Covid a fait chuter les prix de l’immobilier commercial après une multiplication par 14 des emprunts des autorités locales pour l’investissement au cours des quatre années précédentes.Le gouvernement « a été complaisant alors que 7,6 milliards de livres sterling de l’argent des contribuables … ont été investis dans des investissements immobiliers commerciaux risqués », indique le rapport. Les critères de prêt, ou du moins la police du « cadre prudentiel » que les communes doivent prendre en compte, ont été durcis.Dans le cas de Woking, l’avis 114 montre que le conseil avait avancé la somme colossale de 1,3 milliard de livres sterling – de l’argent emprunté au PWLB – à des coentreprises, notamment Victoria Square Woking Ltd, dans laquelle le conseil détenait une participation de 48% et un nord-irlandais. développeur, Moyallen Holdings, détenait la majorité. Ensuite, la valeur des actifs a chuté.Mais l’ambition malavisée et la malchance avec la pandémie expliquent-elles toute l’étendue du gâchis à Woking ? Les contribuables locaux voudront sûrement des réponses plus complètes aux questions décrites brièvement dans trois paragraphes de l’examen de 47 pages du mois dernier des finances de Woking par les trois commissaires nommés par le Département du nivellement, du logement et des communautés.ignorer la promotion de la newsletterInscrivez-vous pour Les affaires aujourd’huiPréparez-vous pour la journée de travail – nous vous indiquerons toutes les actualités et analyses commerciales dont vous avez besoin chaque matin », »newsletterId »: »business-today », »successDescription »: »Nous vous enverrons Business Today tous les jours de la semaine »} » clientOnly>Avis de confidentialité: Les newsletters peuvent contenir des informations sur les organisations caritatives, les publicités en ligne et le contenu financé par des tiers. Pour plus d’informations, consultez notre politique de confidentialité. Nous utilisons Google reCaptcha pour protéger notre site Web et la politique de confidentialité et les conditions d’utilisation de Google s’appliquent.après la promotion de la newsletterLes investissements de l’ancien leadership « ont été faits sans tenir compte de la capacité du conseil et de sa capacité à gérer ces programmes de manière efficace et efficiente », indique-t-il. Les présentations au conseil plénier étaient «de très haut niveau et il y a peu de preuves des risques commerciaux que les membres seraient tenus de prendre en compte».Le précédent directeur général, poursuit-il, s’est vu confier la responsabilité déléguée de dépenser jusqu’à 3 millions de livres sterling pour des projets de régénération « sans recours formel à l’exécutif ou au conseil ». Elle qualifie une telle délégation de « très inhabituelle ».Le paragraphe suivant indique que le conseil a acquis plusieurs parcelles de terrain en 2015 et 2016, et déclare : « Les enquêtes à ce jour indiquent que la trace écrite est limitée en ce qui concerne les évaluations, les directives des actionnaires et les procès-verbaux du conseil d’administration de l’entreprise pour l’acquisition. » Après « contenu expurgé pour sensibilité commerciale », il poursuit: « Il n’est pas clair si une partie de ces terres a été acquise au taux du marché sur la base d’une évaluation robuste pour garantir le rapport qualité-prix. »On espère que les commissaires seront plus expansifs dans leur prochain rapport.
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