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Ceux qui sont trop jeunes pour se souvenir du Far West de l’immobilier croient que les commissions immobilières ont toujours été réparties à parts égales entre les agents du vendeur et de l’acheteur, chacun recevant une partie du prix de vente. Cette idée fausse obscurcit la réalité selon laquelle, historiquement, les acheteurs manquaient de représentation formelle. Initialement, la totalité du pourcentage de commission était empochée par l’agent inscripteur, qui représentait uniquement les intérêts du vendeur.
Avant les années 1990, le concept « acheteur méfiant » prévalait, laissant les acheteurs sans représentation et vulnérables à l’exploitation ou au désavantage. De nombreux acheteurs ont eu du mal à supporter le fardeau financier lié à la couverture des frais de clôture, ce qui a rendu difficile, voire impossible, la couverture également de l’indemnisation de la représentation de l’agent.
La représentation des acheteurs devient courante
Le nombre considérable de poursuites intentées par des acheteurs lésés a mis en évidence le besoin urgent d’un changement – un besoin que notre gouvernement, dans toute son infinie sagesse (sarcasme intentionnel), n’a pas réussi à répondre à l’époque. Relevant ce défi, les professionnels de l’immobilier ont mis au point une solution pour protéger ces acheteurs non représentés. Cette innovation, connue sous le nom de partage de commissions ou « compensation coopérative », a fondamentalement modifié le paysage immobilier et mieux protégé les acheteurs.
Dans ce nouvel arrangement, les agents inscripteurs ont accepté de diviser leurs commissions, en offrant une partie à un autre agent qui s’engagerait à faire preuve de loyauté et d’obligation fiduciaire envers l’acheteur. Ce système n’a pas été introduit en augmentant le pourcentage de commission du vendeur, mais plutôt en redistribuant la commission existante qu’il recevait déjà pour s’adapter à l’émergence d’une agence d’acheteur dédiée à défendre les intérêts de l’acheteur.
Ce changement de paradigme a grandement profité à toutes les parties concernées. Les agents inscripteurs étaient motivés à partager leurs commissions car cela réduisait leur charge de travail, voire leurs coûts, car beaucoup avaient auparavant rémunéré des sous-agents pour leur aide dans les tâches liées à l’acheteur sans représenter officiellement l’acheteur. Désormais, les professionnels de l’immobilier défendent la cause des acheteurs, gérant plus de 100 tâches dans chaque transaction pour garantir que les meilleurs intérêts de leurs clients soient servis.
Cependant, cette nouvelle évolution de l’agence d’achat, défendue par le département de la Justice et les avocats, peuvent ajouter de sérieux défis aux futurs acheteurs de maison. Examinons les conséquences négatives potentielles d’une diminution ou de l’élimination de la représentation des acheteurs, soulignant pourquoi cette évolution est plus importante que jamais sur le marché immobilier actuel.
Les conséquences involontaires de la suppression de l’agence d’achat
1. Le péril de l’absence de représentation : le coût invisible
La perspective que les acheteurs rémunèrent directement leurs agents, plutôt que de compter sur les vendeurs pour le faire, peut sembler équitable à première vue. Cependant, ce changement risque d’avoir des répercussions importantes, en particulier pour les acheteurs disposant d’un capital limité. De nombreux acheteurs, en particulier les nouveaux acheteurs, pourraient se retrouver dans l’impossibilité de se permettre une représentation, voire y renoncer complètement.
Avec les progrès de la technologie, trouver un logement en ligne est devenu simple et direct. Pourtant, la complexité des transactions immobilières va au-delà de la recherche initiale en ligne. Les agents acheteurs facilitent bien plus que le simple fait d’être un ouvre-porte glorifié, comme de nombreux étrangers voudraient le faire croire.
Même sur ce sujet, sans cette représentation dédiée, un acheteur serait confronté au cauchemar logistique de coordonner les visites avec plusieurs agents inscripteurs, une tâche entravée par des inefficacités et des retards. La faible offre de stocks disponibles et le rythme rapide du marché immobilier signifient que les propriétés recherchées pourraient être hors du marché avant qu’un acheteur puisse voir les maisons figurant sur sa liste. Il faudra probablement plusieurs jours, plusieurs voyages et des heures entre les visites pour visiter les maisons.
De plus, l’absence d’agent acheteur oblige l’acheteur à naviguer dans le processus complexe de rédaction des offres, de négociation des réparations et d’autres conditions, ainsi qu’à comprendre les subtilités juridiques telles que les droits miniers ou sur l’eau, les servitudes et même le transfert de bétail sur les propriétés agricoles. pour en nommer quelques uns. Ce sont des domaines dans lesquels l’expertise professionnelle est non seulement bénéfique mais essentielle.
Un abandon fondamental de l’agence acheteuse pèse non seulement sur l’acheteur mais également sur l’agent inscripteur, qui devrait assumer une charge de travail plus importante, ce qui pourrait éventuellement revenir à des taux de commission plus élevés, rappelant l’ère des agences pré-acheteur. Avec la nécessité de gérer les visites sur plusieurs annonces, l’agent inscripteur peut recourir à l’emploi de sous-agents, ce qui gonfle encore davantage les coûts opérationnels et, par extension, les commissions des vendeurs.
La réintroduction de commissions de vente plus élevées pour compenser les responsabilités accrues du côté des inscriptions suggère un retour complet à des pratiques moins efficaces et plus coûteuses, ainsi qu’un dangereux manque de représentation des acheteurs, sapant les progrès réalisés grâce à l’avènement d’une agence d’achat dédiée.
2. L’effet d’entraînement : moins d’acheteurs, baisse des capitaux propres
Comme indiqué précédemment, l’introduction d’un système dans lequel les acheteurs seraient seuls responsables des honoraires de leur agent pourrait sembler plus équitable ; cependant, ce changement pourrait avoir des conséquences économiques imprévues importantes. L’un des plus préoccupants est la possibilité d’une diminution du bassin d’acheteurs. Confrontés au fardeau financier supplémentaire que représente l’indemnisation d’un agent ainsi qu’à la confusion et à la complexité du processus, certains acheteurs potentiels peuvent trouver la perspective d’acheter une maison trop intimidante ou financièrement irréalisable, choisissant plutôt de retarder ou d’abandonner leurs projets d’achat d’une maison.
Cette réduction de la participation des acheteurs pourrait entraîner une diminution de la demande de logements, exerçant une pression à la baisse sur les prix de l’immobilier. Même si des prix immobiliers plus bas peuvent sembler avantageux aux acheteurs qui naviguent sur le marché sans l’aide d’un professionnel, ils présentent un risque considérable pour les propriétaires actuels. Une baisse de la demande non seulement ralentit le marché, mais peut également éroder la valeur nette du logement, laissant les propriétaires avec des actifs diminués.
Ironiquement, la tentative d’économiser de l’argent en refusant de contribuer aux frais de l’agent acheteur pourrait obliger les propriétaires à réduire leur prix de vente d’un montant supérieur aux économies perçues en ne couvrant pas la commission de l’agent acheteur. Par exemple, les propriétaires qui tentent de contourner la commission d’un agent acheteur pourraient se retrouver à réduire le prix de leur maison d’un pourcentage encore plus élevé pour attirer des acheteurs sur un marché moins concurrentiel.
Ce scénario met en évidence un paradoxe critique : les efforts visant à réduire les coûts et à rationaliser le processus d’achat en transférant les responsabilités financières pourraient par inadvertance déstabiliser le marché, affectant négativement à la fois les acheteurs et les vendeurs. Un tel changement risque de mettre à mal l’équilibre délicat que la représentation professionnelle contribue à maintenir dans l’écosystème immobilier.
3. Les acheteurs de maison à faible revenu sont à risque
Le Ministère de la Justice (DOJ) La volonté d’interdire aux vendeurs de rémunérer les agents des acheteurs pose un défi particulièrement grave aux acheteurs de maisons à faible revenu. Même si les acheteurs fortunés de propriétés valant plusieurs millions de dollars peuvent naviguer facilement sur le marché, quels que soient les frais de représentation, ils ne représentent que 7 % du marché immobilier. À l’inverse, les propriétés dont le prix est inférieur à 400 000 dollars – qui représentent environ la moitié de toutes les ventes de logements aux États-Unis – attirent souvent des acheteurs qui repoussent leurs limites financières pour accéder à la propriété.
Pour ces acheteurs, chaque dollar compte. Nombre d’entre eux supportent déjà le fardeau d’un ratio d’endettement élevé, de primes d’assurance hypothécaire et de taux d’intérêt élevés pour pouvoir accéder à la propriété. L’introduction de coûts supplémentaires pour la représentation des acheteurs pourrait être la goutte d’eau qui fait déborder le vase, les forçant à quitter complètement le marché. Ce groupe démographique est moins susceptible d’absorber de nouveaux frais sans difficultés significatives et peut renoncer à une représentation, augmentant ainsi sa vulnérabilité aux conséquences défavorables des transactions immobilières.
Ce changement de politique menace non seulement l’accessibilité à la propriété pour les personnes aux prises avec des difficultés financières, mais également le tissu même de l’accessibilité du marché. En faisant de l’orientation professionnelle un luxe plutôt qu’une disposition standard, la pression du DOJ risque d’exacerber les inégalités au sein du marché du logement. Ce sont les populations les plus vulnérables économiquement et les moins bien desservies qui risquent le plus de perdre, étant confrontées à des obstacles accrus pour obtenir un logement sûr et abordable.
Les conséquences d’un tel changement s’étendent au-delà des transactions individuelles, et pourraient saper les efforts plus vastes visant à garantir un accès équitable à l’accession à la propriété. À mesure que davantage d’acheteurs à faible revenu quittent le marché ou y vont sans représentation adéquate, la probabilité de résultats négatifs – depuis des conditions défavorables jusqu’à une exploitation pure et simple – augmente. Cela affecte non seulement les parties directement impliquées, mais a également des effets d’entraînement dans toute la communauté, car moins de personnes peuvent passer du statut de locataire à celui de propriétaire, ce qui entrave le potentiel de création de richesse que la propriété peut offrir.
Une voie à suivre pour protéger les acheteurs
Alors que nous abordons les complexités et les changements proposés sur le marché immobilier, il est essentiel de se rappeler les progrès que nous avons réalisés pour assurer la protection des acheteurs. L’évolution de l’agence d’achat a constitué une étape importante dans la création d’un marché plus équilibré et plus équitable. Cependant, comme nous l’avons vu, des défis subsistent, en particulier pour les plus vulnérables.
Il est entre nos mains – professionnels de l’immobilier, décideurs politiques et public – de plaider en faveur de pratiques qui protègent tous les acteurs du marché, en particulier les acheteurs les plus à risque. Cela signifie s’engager activement dans des dialogues, soutenir des politiques qui maintiennent l’intégrité de la représentation des acheteurs et rechercher des solutions innovantes qui garantissent l’abordabilité et l’accès pour tous.
Que ce moment soit un appel à l’action et non une cause de désespoir. L’histoire montre que face à l’adversité, la communauté immobilière peut s’adapter et en sortir plus forte. En restant fidèles à notre engagement envers la protection des acheteurs, nous pouvons garantir que le rêve d’accession à la propriété reste à la portée de tous, quelle que soit leur situation financière. Les propriétaires doivent se rappeler qu’eux aussi étaient autrefois des acheteurs de maison, bénéficiant personnellement et financièrement de l’agence d’achat.
Joshua Harley est le fondateur de Fonds de brassageune société de courtage RealTrends 500.