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Les prêts immobiliers commerciaux de 1,2 billion de livres sterling des banques de l’Union européenne ont été sous le feu des projecteurs après les retombées de l’effondrement de la Silicon Valley Bank. Cela survient au milieu des avertissements que l’immobilier commercial (CRE) pourrait être dans le collimateur de nouvelles turbulences dans le secteur bancaire mondial. L’analyse publiée aujourd’hui (4 avril) souligne que les prêts des banques européennes sont désormais dans le collimateur des investisseurs après l’effondrement de la Silicon Valley Bank.
Les prêteurs nordiques ont été identifiés comme les plus vulnérables, mais les banques britanniques cherchent à se décharger de leur propre exposition au CRE.
Un rapport du Center for Economic and Business Research publié lundi a révélé 210 milliards de livres sterling avaient été effacés de la valeur de l’immobilier commercial britannique au cours des neuf derniers mois.
Selon un rapport de Bloomberg Intelligence (BI) publié aujourd’hui, une radiation de 5% pourrait anéantir 24% du bénéfice avant impôts de la banque de l’UE en 2023, faisant du risque CRE un élément clé des résultats du premier trimestre.
Thomas Noetzel et Philip Richards, analystes principaux de l’industrie chez BI, ont déclaré dans un communiqué: « En Europe, la flambée des taux d’intérêt et de l’inflation et un contexte économique faible font des prêts au secteur un risque clé sur les bilans bancaires alors que les investisseurs évaluent où le prochain menace peut provenir.
Les prêteurs suédois sont les plus exposés au secteur, à 12,3 % du total des prêts, suivis par la Grèce, la Norvège et l’Autriche (tous sur environ 10 %).
En montants absolus, les prêteurs de France et Allemagne ont la plus grande exposition, à environ 227 milliards de livres sterling (260 milliards d’euros) par pays, selon BI.
La détérioration des perspectives de CRE a soulevé des inquiétudes quant à l’exposition des plus grands prêteurs britanniques au secteur, bien que BI ne s’attende pas à un retour au sommet de la crise financière de 2008 lorsque HBOS et les banques irlandaises ont été affaiblies par une exposition CRE surendettée.
Un plan récent de Groupe bancaire Lloyds de vendre un prêt de 175 millions de livres sterling garanti par un immeuble de bureaux a été présenté comme un exemple d’une banque britannique poursuivant ses efforts de réduction des risques.
Sambit Bhattacharyya, professeur d’économie et directeur de l’économie à la University of Sussex Business School, a déclaré Express.co.uk: « Les prêts CRE présentent un risque important pour les secteurs bancaires britannique et européen. Le secteur de l’immobilier commercial est fortement endetté. Ils sont exposés aux risques de hausse des taux et de baisse ou de stagnation du revenu réel. Nous devons nous préoccuper de ces risques et les traiter avec sérieux . »
Le professeur Bhattacharyya a expliqué que de faibles taux d’intérêt associés à une faible croissance de la productivité pendant une période prolongée ont invariablement donné lieu à une mauvaise allocation du capital et à un surinvestissement dans des secteurs fortement endettés.
Il a ajouté: « Les rendements obligataires européens et britanniques sont restés bas pendant plus d’une décennie, ce qui a gonflé les prix des actifs, en particulier dans des secteurs tels que la CRE.
« Pour faire face à ces risques, les banques centrales européennes devraient maintenir les taux à moyen terme et examiner attentivement les bilans des banques commerciales : quelle est l’exposition des banques commerciales aux prêts CRE et quel niveau de pression sur les taux d’intérêt le secteur CRE peut supporter.
« Une restructuration ordonnée des actifs CRE de mauvaise qualité est peut-être justifiée afin d’éviter une implosion désordonnée. »
Les quatre grandes banques britanniques ont réduit leur exposition au CRE de plus de 10 milliards de livres sterling (ou 20%) depuis 2019, selon BI.
Les ratios prêt/valeur déclarés chez NatWest et Lloyds semblent sains face à la baisse de la valeur des propriétés, la paire supposant une baisse de 22 à 30 % des prix du CRE en 2023 dans un scénario de baisse extrême.
La flambée des prix de l’immobilier commercial qui a conduit à la pandémie les expose à un ralentissement économique potentiel, compte tenu de leur nature procyclique inhérente.
En règle générale, les sociétés de CRE fortement endettées sont également confrontées à une forte augmentation des charges d’intérêt à mesure que les taux augmentent, ce qui pourrait compromettre leur capacité à assurer le service des prêts.
Dans la mesure où cela incite les prêteurs à se décharger des actifs de la CRE, les prix pourraient être à nouveau poussés à la baisse, créant une spirale descendante.
La Bundesbank allemande note que les prêts CRE représentent environ un tiers des prêts bancaires aux entreprises non financières, contre 20 à 25 % dans les autres grands pays de la zone euro.
BI avertit que ce n’est pas seulement la taille des expositions CRE qui constitue une menace pour les banques, mais l’interconnectivité entre les développeurs, les banques et le système financier au sens large.
L’investisseur milliardaire Leon Cooperman a déclaré que les institutions de CNBC renonçaient aux prêts et aux engagements de CRE dans le but de renforcer les liquidités.
Il a dit : « Je pense [pain] se répandra dans l’immobilier commercial à mesure que les banques deviendront plus réticentes à prêter.
« Cela semble être le bouc émissaire en ce moment, [but] nous survivrons à ça. »