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Alors que les tensions mondiales se sont intensifiées ces dernières années, les États-Unis se sont également inquiétés de la propriété de biens immobiliers par des personnes originaires d’autres pays, en particulier celles de pays adversaires.
En réponse à ces préoccupations, les législateurs des États de tout le pays ont décidé d’adopter des lois interdisant ou restreignant l’achat de propriétés par les ressortissants étrangers.
Beaucoup de ces lois ciblent des types spécifiques de biens immobiliers jugés cruciaux pour la sécurité nationale, comme les terres agricoles ou les propriétés situées à proximité d’installations militaires, tandis que d’autres lois s’appliquent plus largement à tous les types de terres.
Actuellement, au moins 36 États ont adopté ou introduit des lois visant à restreindre
achats par des ressortissants ou entités étrangers.
En tant qu’organisation dédiée à la protection des droits de propriété, la Association américaine des titres fonciers (ALTA) veut contribuer à garantir que les lois ne sont pas discriminatoires ou n’empêchent pas les gens d’acheter légalement un bien immobilier.
Les lois devraient également être claires sur le rôle que jouent les professionnels de l’assurance titres dans la facilitation des transactions avec les propriétaires étrangers. Toute loi restreignant la propriété foncière étrangère ne doit pas pénaliser les professionnels de l’immobilier, les vendeurs légitimes, les titulaires de privilèges et les futurs propriétaires fonciers.
C’est pourquoi ALTA a élaboré des principes pour la législation sur la propriété foncière étrangère qui garantissent que toutes les parties prenantes sont protégées et que les intérêts de propriété valables ne sont pas entravés.
Premièrement, toute loi restreignant la propriété doit clairement indiquer que l’obligation de respecter la loi incombe à l’acheteur. Les vendeurs doivent avoir l’assurance qu’il n’est pas de leur responsabilité de vérifier l’origine nationale de l’acheteur. En imposant cette obligation à l’acheteur, il protège les vendeurs des fausses réclamations d’enrichissement.
De même, les titres professionnels doivent être protégés dans les transactions immobilières. Lors de l’élaboration d’une législation sur la propriété foncière étrangère, les États ne devraient pas exiger des compagnies d’assurance titres ou de leurs employés qu’ils décident si l’acheteur a violé la loi en tentant d’acheter une propriété.
Les professionnels du titre ne doivent pas non plus être tenus responsables de la conclusion de bonne foi d’une transaction interdite et toute obligation de déclaration doit incomber directement et exclusivement à l’acheteur.
Les États doivent également prévoir une procédure judiciaire pour la confiscation ou le dessaisissement forcé d’un bien s’il s’avère qu’un acheteur a violé la loi. Il doit y avoir une autorité d’exécution désignée par l’État qui peut intenter une action coercitive auprès d’un organe judiciaire, qui peut ensuite annuler la transaction par le biais d’une procédure judiciaire.
Il est important de noter que plutôt que d’annuler une transaction comme étant invalide, le dénouement d’une transaction par le biais d’une procédure judiciaire permet aux détenteurs d’intérêts légitimes et aux créanciers (comme les titulaires de privilèges hypothécaires et mécaniques) de récupérer l’argent qui leur est dû.
ALTA recommande que ces procédures suivent les procédures de désinvestissement existantes de l’État, telles que les lois sur la confiscation ou la saisie, et aboutissent à un jugement sans appel.
Enfin, la législation étrangère sur la propriété foncière ne doit pas non plus négliger l’importance de protéger les registres de propriété en garantissant que les registres sont fiables et à jour. Les lois devraient exiger que les agences d’État autorisées enregistrent les documents pertinents et les ordonnances des tribunaux dans les registres fonciers locaux.
Sans enregistrement, il n’y a pas de chaîne continue de titres de propriété, et des registres fonciers peu fiables peuvent rendre difficile le transfert de propriété.
Les transactions immobilières représentent environ 13 % du produit intérieur brut américain, et toute loi ayant un impact sur la légalité des différentes transactions doit être traitée avec délicatesse.
Les législateurs proposant une législation sur la propriété foncière étrangère doivent prêter une attention particulière à la façon dont ces projets de loi pourraient affecter toutes les parties prenantes impliquées dans une transaction immobilière – des professionnels de l’immobilier aux vendeurs en passant par les futurs propriétaires.
Diane Tomb est PDG de Association américaine des titres fonciersl’association professionnelle nationale représentant le secteur de l’assurance des titres fonciers et des services d’établissement, qui emploie plus de 120 000 personnes dans chaque comté des États-Unis.
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