Make this article seo compatible, Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 words Trois chercheurs pensent qu’un ensemble de données unique en son genre leur a permis de répondre définitivement à une question longtemps débattue : pourquoi les taux de commission des agents acheteurs ont-ils été si stables historiquement ? Dans les grandes métropoles du pays, décennie après décennie, avant et après Internet, les agents acheteurs reçoivent presque toujours 2 à 3 % du prix de vente, payé par le vendeur, notent les chercheurs. L’un des chercheurs, Will Fried, a eu une intuition. Le scientifique principal des données dans une startup technologique d’évaluation Images vraies travaillé auparavant chez REXune maison de courtage à escompte pour la plupart disparue qui facturait des frais de vente aussi bas que 2,5 % et s’appuyait sur des agents salariés plutôt que sur des agents rémunérés à la commission, qui coûtaient généralement aux vendeurs 5 à 6 %. REX, qui vient de perdre un procès fédéral contre Zillowa rencontré des réactions négatives de la part des agents, sur la base d’appels enregistrés avec des agents que l’entreprise a rendus publics, comme l’extrait ci-dessous. « C’est votre prérogative de faire ce que vous voulez, mais je ne peux pas contribuer à la disparition de ma profession. Je suis agent depuis 15 ans, donc je ne peux pas vous aider. Je ne vais donc pas montrer des propriétés qui font cela. Agent anonyme lors d’un appel enregistré avec REX Ne pas montrer aux clients les propriétés parce qu’elles ont des taux de commission inférieurs à ceux du marché est un exemple de « pilotage », une pratique souvent reprochée aux agents acheteurs et tout aussi souvent niée par les sociétés de courtage et les associations. Pour aller au-delà des preuves anecdotiques de REX, Fried s’est associé à Jordan Barry, professeur de droit et de fiscalité à l’Université de Californie du Sud, et à John Hatfield, professeur de finance à l’Université du Texas – deux chercheurs qui ont déjà publié des études sur d’autres des industries « collaboratives » où les frais s’avèrent uniformes et persistants. Les chercheurs se sont saisis d’un ensemble de données qui, avant 2020, n’était jamais accessible au public ni aux chercheurs : les taux de commission des acheteurs proposés par les vendeurs lorsqu’ils mettent leur maison en vente. Il était auparavant interdit aux services d’annonces multiples de divulguer ces tarifs par un Association nationale des agents immobiliers règle, mais la règle a été abrogée dans le cadre d’un projet de règlement avec le ministère américain de la Justice et des portails comme Redfin ont commencé à afficher les tarifs peu de temps après. Les chercheurs ont extrait ces données du site Web de Redfin pendant plusieurs mois et ont rassemblé ce qu’ils pensent être « la première preuve systématique à l’échelle nationale que les agents acheteurs détournent en fait les clients des propriétés qui offrent de faibles commissions d’achat ». Leurs conclusions, publiées en ligne sous forme de projet le 17 octobre, allèguent que les vendeurs qui offrent de faibles commissions obtiennent moins de pages vues sur leurs annonces, mettent plus de temps à vendre leur maison et ont plus de chances de ne pas vendre leur maison du tout que les vendeurs qui proposent le marché. taux. Uniformité du marché Les données des chercheurs offrent le premier aperçu à l’échelle nationale des tarifs proposés par les vendeurs lorsqu’ils tentent de vendre leur maison, et constituent une image de l’uniformité du marché. Les tarifs moyens proposés dans les 34 métropoles étudiées varient de moins d’un point de pourcentage – de 2,22 % à Boston à 2,93 % à Austin et Columbus. Selon l’étude, cette uniformité persiste « lorsqu’il y a beaucoup de ventes de maisons et quand il y en a peu », lorsqu’il y a plus ou moins d’agents et « même si Internet permet plus que jamais aux acheteurs et aux vendeurs de se retrouver. » En d’autres termes, les tarifs semblent insensibles aux forces du marché, même si Internet a effacé les tarifs historiques d’autres intermédiaires, comme les agences de voyages. Alors, comment l’uniformité et la permanence du taux de 2 à 3 % des agents acheteurs sont-elles possibles dans un marché libre ? Les chercheurs soutiennent que cela est possible parce que les agents acheteurs, informés des tarifs proposés par chaque annonce grâce aux MLS, détournent l’attention de leurs clients de ceux qui offrent des commissions inférieures au taux du marché et se tournent vers ceux qui proposent le taux du marché. Cette théorie, farouchement niée par de nombreux acteurs du secteur, n’est pas nouvelle. Selon les chercheurs, cette affaire a fait l’objet d’enquêtes à plusieurs reprises de la part de diverses agences gouvernementales et fait actuellement l’objet d’une enquête du DOJ et d’un recours collectif. Quelques semaines seulement après la publication du projet, un jury du Missouri a déclaré NAR, HomeServices of America et Keller Williams coupables de collusion pour gonfler ou maintenir des taux de commission élevés dans le cadre d’un recours collectif distinct concernant les commissions des courtiers acheteurs, connu sous le nom de procès Sitzer/Burnett. Avec des dommages triples, les accusés pourraient payer jusqu’à 5,36 milliards de dollars rien que dans le Missouri. Les actions réglementaires de 1950 à 1971 se sont concentrées sur les barèmes de frais obligatoires ou recommandés explicitement indiqués dans les politiques de NAR ou de ses sociétés affiliées. Depuis que la NAR a interdit les barèmes d’honoraires obligatoires et recommandés en 1961 et 1971 respectivement, les actions se sont souvent concentrées sur des allégations selon lesquelles des agents dirigeaient les clients. L’étude affirme que bon nombre de ces enquêtes ont été entravées par un manque de données, un problème que les chercheurs pensent avoir surmonté. Les données Si les agents acheteurs guident réellement leurs clients, ont théorisé les chercheurs, alors les listes Redfin avec des commissions d’agent acheteur inférieures à celles du marché devraient obtenir moins de pages vues que celles avec des commissions au taux du marché. Cela indiquerait probablement que les agents n’envoient pas à leurs clients des liens vers ces propriétés, selon l’hypothèse. À ce stade, l’esprit du lecteur peut commencer à tourner en rond : qu’en est-il des personnes qui parcourent simplement les propriétés en ligne sans avoir l’intention d’acheter ? Qu’en est-il de la différence de désirabilité entre les quartiers ? Qu’en est-il des acheteurs de maison qui regardent Zillow ou Agent immobilier.com au lieu de Redfin ? Qu’en est-il de la compétence ou de l’expérience des courtiers impliqués ? Grâce à des contrôles statistiques et à l’exclusion des propriétés sans données de commission, dans les 5 % supérieurs ou inférieurs de la valeur des maisons, sans structure terminée, etc., les auteurs tentent de répondre à ces préoccupations. La méthodologie complète est disponible dans le projet. Après les exclusions et les bricolages, les chercheurs se sont retrouvés avec environ 265 000 annonces dans 34 métropoles avec des données relatives au prix, aux caractéristiques du bâtiment, aux pages vues et plus encore capturées entre juin 2021 et février 2022. Redfin, cependant, est sceptique quant aux données récupérées par les chercheurs et a déclaré à HousingWire que les chercheurs n’avaient pas dit à l’entreprise qu’ils utilisaient leurs données pour l’étude. « S’ils nous avaient informés que leur étude reposait sur des données de pages vues récupérées – que nous avons supprimées du site Web de Redfin il y a plus d’un an – nous les aurions informés que les données étaient inexactes », a déclaré par courrier électronique Angela Cherry, directrice des communications de Redfin. Une page Web de Redfin indique que les pages vues ont été supprimées du site le 1er juillet 2022. « Nous avons arrêté d’afficher les données de pages vues après avoir découvert que le système qui les calculait n’évoluait pas avec le trafic croissant de notre site Web et n’était donc pas fiable », a poursuivi Cherry. « Nous prévoyons de reprendre la publication des données une fois la refonte terminée et nous sommes confiants dans leur exactitude. » Les chercheurs restent confiants dans la crédibilité des données de consultation des pages, ont-ils déclaré à HousingWire. Ils ont validé les données avec un certain nombre de tests et soulignent que les pages vues sont plus élevées dans les quartiers recherchés et que pour les maisons sous-évaluées, elles diminuent au fur et à mesure que l’annonce est en ligne et se comportent autrement comme on pourrait s’y…
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Customize this title in frenchDataDigest : Oui, les agents acheteurs orientent les clients, selon une nouvelle étude
