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En janvier, le Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a apporté une série de modifications importantes aux frais d’ajustement de la tarification au niveau des prêts (LLPA) facturés par Fannie Mae et Freddie Mac sur les hypothèques conventionnelles/conformes. Bien qu’elles soient passées sous silence à l’époque, elles ont finalement provoqué un tollé parmi les consommateurs, le secteur hypothécaire et même certains législateurs.
Finalement, la directrice de la FHFA, Sandra Thompson, a publié une déclaration traitant de ce que l’agence considérait comme de la désinformation.
Vendredi, Michael Shemi, le conseiller principal de FHFA Division of Housing and Mission Goals, s’est assis pour une interview exclusive avec la rédactrice en chef de HW Media Sarah Wheeler sur le podcast HousingWire Daily pour parler des changements.
Réaction de la FHFA à la réponse
« Les changements de prix que la FHFA a apportés depuis 2020 visent à améliorer leur capacité à atteindre l’adéquation du capital pour répondre à la mise à jour des exigences de capital et à empêcher un éventuel futur sauvetage financé par les contribuables », a déclaré Shemi dans l’interview. « Et les changements de prix fournissent une base solide à Fannie et Freddie pour continuer à soutenir l’accession à la propriété à l’échelle nationale d’une manière sûre et saine d’une manière conforme à leurs chartes. »
En ce qui concerne la réponse vocale aux modifications des règles de la LLPA, Shemi a déclaré que les critiques concernant les objectifs supposés de la FHFA sont «erronées», mais aussi qu’une grande partie des critiques est ancrée dans des grilles obsolètes qui nécessitaient un examen.
« Nous avons fait un grand pas en avant pour améliorer le cadre de tarification basé sur le risque », a déclaré Shemi. « C’était l’ancien cadre qui était en fait désynchronisé. [These changes] nous donner la possibilité de nous débarrasser des bizarreries qui ont prévalu pendant de nombreuses années. Cela vous semble-t-il exact que la dernière fois qu’ils ont fait l’objet d’un examen approfondi, c’était il y a huit ou neuf ans? Une fois par décennie n’avait pas beaucoup de sens pour nous, [nor to] au directeur Thompson. Nous avons pensé que c’était le bon moment pour effectuer cet examen maintenant.
Interrogé sur la réponse viscérale aux changements de prix, spécifiquement liés aux changements de prix pour différentes cotes de crédit, Shemi a déclaré qu’une grande partie de la réaction provenait des consommateurs et non de l’industrie elle-même.
« En ce qui concerne les consommateurs et en ce qui concerne la date du 1er mai, comme vous l’avez souligné, nous avons annoncé ces derniers changements en janvier », a déclaré Shemi. « L’industrie a commencé à les diffuser aux consommateurs dans l’intervalle, [which is] juste la façon dont fonctionne la mécanique du marché hypothécaire. Il n’y a pas de magie pour la date d’entrée en vigueur du 1er mai. Celles-ci sont effectives pour les hypothèques délivrées le 1er mai aux GSE.
Cela signifie que les prêts hypothécaires touchés par les nouveaux frais avaient déjà commencé à être tarifés vers la fin février ou début mars en prévision de la date d’entrée en vigueur du 1er mai, a-t-il déclaré.
« L’industrie avait déjà consommé ces frais pendant des semaines », a expliqué Shemi. « Donc, je pense qu’il semble y avoir eu une tentative d’essayer simplement d’attiser les peurs dans le cœur et l’esprit des consommateurs autour de la date du 1er mai. Mais pour le consommateur, il n’y avait rien de particulier dont il devait se préoccuper. Ainsi, les appels autour de la date du 1er mai ont soit révélé quelque chose de malhonnête, soit simplement un malentendu fondamental sur les mécanismes de fonctionnement du marché hypothécaire.
La composante DTI, vents contraires politiques
La réponse de l’industrie à la prise en compte du DTI dans le cadre de l’indice de tarification et des modifications plus importantes de la LLPA s’est heurtée à une forte opposition de la part du secteur hypothécaire, ce qui a retardé ces modifications par la FHFA. Shemi a déclaré que la FHFA reste sensible aux préoccupations exprimées par l’industrie, mais a également fait valoir que le cadre de tarification mis à jour intègre plus activement les seuils de revenu dans les frais.
« Il y a des cas où nous utilisons les revenus pour réduire les frais », a déclaré Shemi. «Ainsi, pour les acheteurs d’une première maison à 100% du revenu médian de la zone et en dessous, ou 120%, du revenu médian de la zone et en dessous dans les zones à coût élevé, en dessous de ces seuils, nous utilisons les informations sur le revenu pour réduire ou éliminer complètement les frais. Donc, nous voulons simplement nous assurer que le consommateur a la bonne expérience et que l’industrie est en mesure de les faire parvenir au consommateur de la bonne manière.
Dans un épisode précédent de HousingWire Daily, l’ancien PDG de MBA, Dave Stevens, a déclaré qu’il craignait que les changements ne signalent un nouveau paradigme où un directeur de la FHFA pourrait « bricoler » avec une tarification basée sur le risque puisqu’un président en exercice peut désormais révoquer le directeur de la FHFA à volonté. Wheeler a demandé à Shemi si cela signifiait que ces frais pouvaient être modifiés au gré du parti au pouvoir.
Shemi a déclaré que les frais n’avaient pas été correctement évalués depuis une décennie et n’a pas fait de prédictions sur la façon dont les vents contraires politiques pourraient changer la politique de la FHFA à l’avenir.
« Ce qu’il est important de comprendre ici, c’est que cet étalonnage a été effectué pour s’aligner plus étroitement sur le cadre de capital réglementaire de l’entreprise qui est entré en vigueur l’année dernière », a déclaré Shemi. « Ce n’était pas là pour inciter ou pénaliser différentes parties du réseau, mais l’étalonnage par rapport au cadre de capital réglementaire de l’entreprise fournit de nombreuses explications en termes de certains frais allant dans certaines directions. »
La discussion complète peut être écoutée ici.