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Dans le paysage immobilier américain en constante évolution, les agents ont intérêt à rester à l’écoute des changements dans les tendances en matière d’abordabilité et de flexibilité, car ces facteurs stimulent la croissance et l’évolution de la demande de location et peuvent avoir un impact substantiel sur ceux qui desservent le segment immobilier.
Pour les agents, rester informé de ces évolutions est essentiel pour la prise de décision stratégique et l’accompagnement des clients au cours de l’année à venir et au-delà. De plus, nous recherchons les outils les plus efficaces pour desservir ce segment et contribuer à créer des revenus alors que le marché de la vente reste difficile et offre moins d’opportunités. Les taux hypothécaires continuellement élevés, associés à la hausse des prix de l’immobilier, ont créé une sorte de stagnation dans le segment de l’immobilier à vendre. Environ 49 % des agents n’ont vendu aucune maison ou une seule au cours de l’année écoulée, selon une étude récente du Fédération des consommateurs d’Amérique.
Alors que le marché des maisons unifamiliales reste plutôt stagnant, le segment locatif américain a été assez fluide. Après une hausse des loyers en 2021 et début 2022, le secteur a connu une tendance notable au ralentissement des tarifs l’année dernière, selon les données de Liste des appartements. Cette évolution est cruciale pour les agents, car elle apporte non seulement un soulagement aux locataires à l’échelle nationale, mais pourrait également créer davantage de mouvement alors que les locataires recherchent de meilleures offres. La croissance des loyers d’une année sur l’autre, en baisse d’environ 1 %, constitue un écart par rapport à la trajectoire ascendante antérieure. Cette tendance à la baisse constitue notamment une première depuis les premiers jours de la pandémie mondiale.
La baisse des loyers n’est pas uniquement liée à des facteurs économiques mais est également influencée par la dynamique de l’offre et de la demande. La hausse des coûts du logement, les craintes d’inflation et les incertitudes économiques ont conduit à une stagnation de la formation des ménages, contribuant ainsi au ralentissement du marché. Simultanément, un boom historique de la construction multifamiliale a accru l’offre, ce qui a donné lieu à un indice national d’inoccupation oscillant autour de 6,4 %, soit légèrement supérieur à la moyenne de 2019.
La Californie du Sud, un marché immobilier important, reflète cette tendance, avec une baisse des loyers demandés. Même si cela soulage les demandeurs d’appartement, le loyer médian à Los Angeles reste à 2 795 dollars, ce qui souligne les problèmes d’accessibilité persistants dans l’État et dans d’autres régions à forte demande.
Pour l’avenir, les données sur la construction du Bureau de recensement prévoit une croissance continue de l’offre d’unités multifamiliales tout au long de 2024, alors qu’un million de nouvelles unités en construction devraient atteindre un pic d’achèvements, faisant de 2024 une année charnière pour l’offre de nouvelles unités multifamiliales. Cette concurrence accrue devrait profiter aux locataires, en leur offrant un plus grand choix et des concessions alors que les exploitants multifamiliaux se préparent à l’afflux de projets achevés.
Alors que les problèmes d’accessibilité persistent à l’échelle nationale en raison des prix de l’immobilier record et des taux hypothécaires toujours élevés, un nombre de plus en plus grand de personnes sont susceptibles d’opter pour la location comme option plus viable financièrement. Il est important de comprendre que l’équation a changé : la location est désormais estimée 52 % moins chère que l’achat sur la plupart des marchés, selon les données de CBRE. Malgré les prévisions de baisse des taux hypothécaires en 2024, les agents doivent être conscients que cela pourrait ne pas suffire à modifier la dynamique dominante dans le segment des biens à vendre.
Dernier point mais non le moindre, la demande de propriétés locatives est encore renforcée par l’environnement de travail hybride dominant, une caractéristique déterminante du paysage post-pandémique. Les postes vacants de bureaux ont atteint un niveau record au quatrième trimestre de l’année précédente, selon les données de Moody’s Analytics en raison des entreprises qui réduisent leur empreinte physique en réponse aux tendances du travail à distance. Cela se traduira probablement par une flexibilité accrue pour les locataires ainsi que par une demande de propriétés locatives offrant des espaces propices à la fois au travail et à la vie privée.
En résumé, le marché locatif de 2024, façonné par les changements économiques et sociétaux, sera probablement très dynamique et prêt à continuer de gagner en pertinence. Les problèmes d’abordabilité et la flexibilité accrue resteront probablement des tendances dominantes, faisant du marché locatif un élément crucial du paysage immobilier et pour ceux qui le desservent.
Michael Lucarelli est le PDG de RentSpree.