Customize this title in frenchLes acteurs institutionnels de SFR sont bloqués dans le marasme

Make this article seo compatible, Let there be subheadings for the article, be in french, create at least 700 words Le plus grand opérateur de location unifamiliale institutionnelle (SFR) du pays, Maisons d’invitationest sur la sellette en raison de son prétendu non-respect des exigences en matière de permis de construire pour les propriétés locatives qu’il possède en Californie. Un autre acteur plus important dans l’espace, Progrès Résidentiel, a récemment reporté une opération de titrisation en raison de conditions de marché difficiles. Et encore une autre grande force sur le marché, Maisons FirstKeyretire des garanties d’un accord de titrisation de 2021. Ces développements – et bien d’autres – peuvent être considérés comme des fissures dans l’armure d’un secteur de l’industrie du logement qui est né des cendres de la Grande Récession et est devenu une alternative florissante pour les particuliers qui ont bloqué le marché de l’achat d’une maison en raison de la hausse rapide des prix. . Les tensions de marché auxquelles est confronté le secteur SFR comprennent désormais la décélération des loyers, la hausse du coût du capital et la pénurie de logements disponibles à l’achat, ce qui a ralenti les acquisitions immobilières et les opérations de titrisation connexes qui aident les acteurs du marché à régénérer le capital. David Petrosinelli, un trader senior basé à New York avec InspèreXun souscripteur et distributeur de titres axé sur la technologie qui exploite plusieurs pupitres de négociation à travers le pays, a déclaré qu’il s’attend à ce que le marché de la titrisation pour les acteurs institutionnels de SFR « se rapproche d’un marché plus normal d’ici l’été ». « Mais la mise en garde, bien sûr, est que tous les paris sont ouverts s’il y a une contraction plus significative des prêts [in the wake of recent bank failures and other economic factors] car alors vous avez de sérieux ennuis », a ajouté Petrosinelli. Inviter un procès SFR Plus tôt cette année, Invitation Homes n’a pas réussi à convaincre un juge de rejeter une action en justice intentée contre la société devant un tribunal fédéral de San Diego, alléguant qu’elle avait apporté des améliorations à des dizaines de propriétés en Californie sans obtenir au préalable les permis de construire requis. Le procès prétend en outre que la société « a ignoré les lois permettant d’éviter les frais et l’augmentation des taxes ainsi que de mettre les maisons rénovées sur le marché locatif dès que possible ». Le litige de dénonciation, connu sous le nom d’action qui tam – qui permet à des parties privées de poursuivre en justice au nom des États-Unis – a été déposé sous scellés devant un tribunal d’État de Californie en 2020 et transféré l’année dernière devant un tribunal fédéral – où la décision du juge refusant le renvoi de l’affaire a été rendue en janvier de cette année. Le procès est déposé en tant qu’action pour fausses déclarations au nom de quelque 18 villes californiennes par une entité appelée Projets spéciaux Blackbird LLC, qui a découvert les violations alléguées sur la base de son examen des archives publiques à l’aide d’un logiciel d’intelligence artificielle. En cas de succès dans le litige, Blackbird est susceptible d’obtenir une part de tout recouvrement pour les gouvernements locaux. « Pour étayer ces affirmations, [Blackbird] utilisé un logiciel propriétaire pour parcourir différents sites Web d’annonces de location tels que Zillow.com et [Invitation Home’s] site Web pour identifier les maisons appartenant au défendeur », plaidoiries devant la cour fédérale. « [Blackbird] a ensuite utilisé sa technologie propriétaire « lookback » pour accéder aux images avant rénovation des maisons à partir d’un service d’annonces multiples et les comparer avec les images après rénovation des annonces de location. » Invitation Homes a refusé de commenter les allégations spécifiques soulevées dans le procès, mais un porte-parole de la société a déclaré que « les allégations sont sans fondement et nous avons l’intention de défendre vigoureusement la société ». « Invitation Homes est actuellement le plus grand propriétaire de maisons de location unifamiliales aux États-Unis, la plupart de ses maisons étant situées en Californie, en Floride, en Géorgie, au Texas et dans d’autres États de la Sun Belt », déclare le procès fédéral. « En Californie, au 31 décembre 2019, le défendeur [Invitation Homes] possédait 12 461 maisons unifamiliales dans plus de 100 villes. « … Par son défaut de payer ou de remettre l’inspection, les frais de permis, les pénalités et les intérêts, Invitation Homes a fraudé des villes et des comtés de Californie de millions de dollars. » En « rénovant des milliers de maisons » sans obtenir de permis de construire, selon les plaidoiries de l’affaire, Invitation Homes a pu « éviter les réévaluations qui se seraient produites si des permis avaient été obtenus, évitant ainsi l’augmentation des taxes foncières sur les propriétés améliorées ». Le cas d’Invitation Homes est suivi de près par certains acteurs du marché secondaire, où de grands opérateurs SFR comme Invitation Homes lèvent des fonds via des opérations de titrisation adossées à leurs biens locatifs. « La raison pour laquelle cela compte, c’est qu’ils [Invitation Homes] faire des déclarations et des garanties dans leurs fiducies de titrisation que toutes les améliorations de travail sont autorisées », a expliqué Ben Hunsaker, un gestionnaire de portefeuille spécialisé dans le crédit titrisé pour la société californienne Gestion de la capitale Beach Point. « Donc, il y a des points où ils peuvent avoir à refinancer la dette de titrisation si cela [litigation] va de travers pour eux avec une dette d’entreprise non garantie, et ils passent de 1% ou 2% de coût du capital à 7% ou 8% de coût du capital, et ils doivent également se soucier de leurs notations à ce moment-là. Invitation Homes (IH) a dépensé environ 25 000 $ en rénovations par maison pour son portefeuille SFR californien, plaidant dans l’état du procès. « La grande majorité des rénovations d’IH nécessitaient des permis – y compris pour la démolition et la construction de sections de maisons unifamiliales, l’installation et la démolition de piscines et la modification significative des travaux électriques – mais les permis n’ont pas été obtenus », selon les plaidoiries. « Une fois les maisons unifamiliales rénovées sans les permis requis, IH les a louées à des locataires qui n’étaient pas au courant des rénovations non autorisées et potentiellement dangereuses. » Le juge fédéral chargé de superviser l’affaire plus tôt cette année a rejeté une requête déposée par Invitation Homes visant à faire rejeter l’affaire. Dans le cadre de cette décision, le juge a clairement indiqué qu’il n’allait pas entendre les arguments du défendeur cherchant à rejeter la faute sur les entrepreneurs pour ne pas avoir obtenu les permis de construire. Le juge déclare dans sa décision, essentiellement, que même si des entrepreneurs indépendants sont responsables du prétendu défaut d’obtention de permis de construire, ce fait à lui seul ne dispense pas Invitation Homes de la responsabilité de « faire l’enquête elle-même » pour s’assurer que les permis ont été délivrés. Turbulences à l’échelle de l’industrie Le procès contre Invitation Homes n’est pas le seul nuage noir qui plane sur le secteur institutionnel de SFR. Le marché de la titrisation des sociétés SFR institutionnelles, qui représentent collectivement quelque 5 % d’un marché SFR composé de quelque 17 millions de biens, est actuellement en plein marasme. Cela est dû en grande partie à un manque de logements disponibles à l’achat, et par conséquent à un manque de nouveaux actifs à titriser, selon l’expert du marché LD Salmanson. Salmanson est PDG de Cherré, une fintech qui travaille avec les grands acteurs du marché immobilier, dont les assureurs, les gestionnaires d’actifs, les prêteurs et les opérateurs SFR. La société sert d’entrepôt de données et de plate-forme d’analyse approfondie qui intègre les données des clients à d’autres sources de données publiques et privées pour créer de puissants outils d’évaluation et de prévision du marché. « Tout d’abord, il y a eu un ralentissement massif du taux d’achat des grandes [SFR] joueurs », a déclaré Salmanson. « Ce qui a causé le ralentissement n’est pas le [flat to decelerating] prix de location, même si cela l’affecte. « C’est plutôt qu’il y a beaucoup moins de gens qui vendent parce qu’ils n’obtiennent pas le [higher] les prix qu’ils recherchent [as home prices decelerate]. Mais c’est temporaire. Cela ne va pas durer. L’année dernière, il y a eu un total de 15 opérations de titrisation impliquant de grands acteurs institutionnels de SFR d’une valeur totale de 10,3 milliards de dollars, selon les données suivies par Agence de notation obligataire…

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