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Cela fait plus de 12 ans que les gens crient à propos de l’effondrement de la bulle immobilière sur les réseaux sociaux. La vérité est que le crédit au logement aux États-Unis est très différent de ce qu’il était en 2005, 2006, 2007 ou 2008. En réalité, les propriétaires n’ont jamais été aussi bien portés et les données du Réserve fédéraleLe rapport trimestriel sur la dette et le crédit des ménages montre pourquoi.
Les propriétaires ne sont pas les personnes dont nous devons nous soucier cette fois-ci. Les locataires, les ménages locataires plus jeunes et ceux dont les scores FICO sont inférieurs sont ceux qui souffrent aujourd’hui de tensions en matière de crédit. Les propriétaires, en revanche, sont bien assis et font l’envie du monde entier.
Faillites et saisies
Après 2010, les lois sur les prêts hypothécaires qualifiés sont entrées en vigueur et toutes les structures de prêts exotiques du système, en particulier lors de la forte demande de 2002 à 2005, ont disparu. Cela signifie que le secteur du logement ne devrait connaître de difficultés financières que lorsque les gens perdent leur emploi et ne peuvent pas payer leur hypothèque – et non pas parce que les structures de prêt sont une bombe à retardement.
Comme indiqué ci-dessous, nous avons constaté des tensions massives sur le crédit dans les données de 2005 à 2008, avant que la récession avec perte d’emplois ne se produise. C’était là pour que tout le monde puisse le voir et le lire. Ce même graphique montre que les propriétaires ne subissent pas de stress lié au crédit. Alors, pour ceux qui disent encore que le logement est dans une bulle : où est le problème ?
Extrait du rapport : Environ 40 000 personnes avaient de nouvelles mentions de saisie sur leurs rapports de crédit, un chiffre pratiquement inchangé par rapport au trimestre précédent. Les nouvelles saisies sont restées très faibles depuis la levée du moratoire de la loi CARES.
Score FICO et flux de trésorerie
Lorsque je prends la parole lors d’événements à travers le pays et que je publie ce tableau, je dis toujours : quel magnifique tableau ! En effet, après 2010, les gens ont obtenu des prêts hypothécaires fixes sur 30 ans et, chaque année, à mesure que leurs salaires augmentaient, leur flux de trésorerie par rapport au coût de la dette de leur maison s’améliorait. Ajoutez ensuite trois vagues de refinancement en 2012, 2016 et 2020-2021, et vous comprendrez pourquoi les propriétaires sont dans une bonne position.
Pendant les périodes inflationnistes, les salaires augmentent plus rapidement que d’habitude, de sorte que la dette immobilière coûte beaucoup moins cher. En outre, les gens vivent dans leur logement de plus en plus longtemps à mesure qu’ils vieillissent et leur revenu annuel réduit leurs coûts de logement. Une remarque à ce sujet : nous avons eu une explosion de ménages avec des scores FICO de 740+ pendant le COVID-19. De nombreux économistes débutants ont déclaré qu’il s’agissait d’une inflation du score FICO. Mais les données sont les mêmes depuis 2010 : nous avons simplement accordé davantage de prêts pendant cette période – achats et refinancements – donc les données ne se sont pas améliorées, elles sont restées à peu près les mêmes.
Extrait du rapport : La cote de crédit médiane des prêts hypothécaires nouvellement émis est restée stable à 770, tandis que la cote de crédit médiane des prêts automobiles nouvellement émis était d’un point supérieure à celle du trimestre dernier, à 720.
Statut de délinquance
Lorsque surviendra la prochaine récession liée aux pertes d’emplois, nous devrions tous nous attendre à ce que les tensions sur le crédit dans le secteur immobilier commencent à s’accentuer. Chaque mois, des gens sont licenciés et ne trouvent pas de travail immédiatement. C’est pourquoi les inscriptions au chômage ne sont jamais nulles et nous avons un nombre constant de 30 à 60 jours de retard chaque mois. Cependant, étant donné que nous travaillons à partir de données sur les défauts de paiement presque record et que les ménages des propriétaires sont en très bonne santé financière, les données sur le stress du crédit ne ressembleront pas à celles de 2008.
Plus de 40 % des maisons aux États-Unis n’ont même pas d’hypothèque, et nous avons beaucoup de capitaux propres imbriqués, donc dans le pire des cas, de nombreux propriétaires qui ont acheté des maisons entre 2010 et 2020 ont une tonne de capitaux propres et peuvent vendre. N’oubliez pas que le processus de saisie prend généralement 9 à 18 mois du début à la fin, ce qui signifie que les maisons arrivent sur le marché en tant qu’offre du marché en raison du processus juridique que nous avons en place dans le secteur du logement. Cette situation est très différente de 2008, où nous avons connu quatre années de tensions sur le crédit dans le système.
Extrait du rapport : Les taux de transition précoce en matière de délinquance pour les prêts hypothécaires ont augmenté de 0,2 point de pourcentage, mais restent faibles par rapport aux normes historiques..
Espérons qu’entre les graphiques et les explications, vous puissiez comprendre pourquoi ce n’est pas le cas du logement en 2008. Cependant, nous constatons un stress en matière de crédit dans les données pour les ménages plus jeunes et ceux avec des scores FICO inférieurs. Les personnes que Jerome Powell dit vouloir aider à chaque réunion font preuve de stress en matière de crédit.
La Fed a raté la crise du crédit immobilier alors qu’elle était apparente à l’approche de 2008, et maintenant elle ferme les yeux sur ceux qui ne sont pas propriétaires en maintenant une politique trop restrictive, en raison d’une certaine dévotion à une inflation des années 1970. modèle qui n’existe pas aujourd’hui. Ou, comme je le dis depuis 2022, ils sont vieux et lents. C’est la nature de la bête.