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Le secteur des prêts hypothécaires inversés savait déjà que le volume d’approbation des prêts hypothécaires de conversion sur valeur domiciliaire (HECM) en 2023 avait été réduit de près de moitié par rapport à 2022, mais de nouvelles données montrent que la baisse n’était pas la même entre les canaux de détail et de gros de l’entreprise. Le recul du commerce de détail n’a pas été aussi marqué que celui du commerce de gros.
Les mentions HECM dans le canal de vente au détail ont chuté de 43,4 % en 2023, tandis que le canal de gros a connu une baisse plus forte de 55 % par rapport à 2022, selon des données récentes de Aperçu du marché inversé (RMI). Pour mieux comprendre les données et ce qui s’est passé, RMD s’est entretenu avec le président du RMI, John Lunde.
Contexte supplémentaire
La ventilation des données de canal, ce que fait RMI avec son rapport « HECM Originators », donne également des détails plus précis sur le volume d’origination HECM de l’année. Le maillon de loin le plus faible des originations a été celui des refinancements HECM vers HECM (H2H), qui ont chuté de plus de 77 % par rapport au volume de 2022.
Les cas de « retrait d’actions » – c’est-à-dire les nouveaux prêts hypothécaires inversés qui ne sont ni des refinancements ni des achats – ont chuté de 18,4 %. Les prêts HECM for Purchase (H4P) ont chuté de 6,2 % par rapport aux niveaux de 2022 (bien que le H4P reste une variante sous-utilisée d’un HECM).
Mutuelle d’hypothèques d’Omaha a fermement pris la deuxième place du classement des prêteurs hypothécaires inversés, gagnant 9,9 % pour terminer l’année dernière avec 6 393 prêts. En incluant les prêts de son Hypothèque Cherry Creek acquisition clôturée l’année dernière, Hypothèque de guilde affiche un gain de 7,2% pour terminer avec 1 174 prêts en 2023.
« Il est très intéressant de constater à quel point le nombre de prêteurs a augmenté en 2023, ce qui a été un exploit impressionnant pour ceux qui l’ont accompli », a déclaré Lunde. « La plupart de tous ceux avec qui j’ai parlé ont connu une fin d’année très faible, probablement due à un mauvais mélange de taux d’intérêt plus élevés et de saisonnalité des vacances, mais des conversations récentes suggèrent que 2024 est un peu mieux, ne serait-ce qu’un peu. »
Le secteur des prêts hypothécaires inversés a connu de nombreux changements en 2023 en ce qui concerne les prêteurs les plus actifs et les plus importants. Entre la consolidation de Finances de l’Amérique inversée (LOIN) et Groupe de conseillers américains (AAG), l’entrée et la sortie de Financière Cardinal de l’espace, la sortie de Prêt hypothécaire ouvert et plus encore, le montage de prêts hypothécaires inversés semble différent cette année par rapport à l’année dernière.
Lorsqu’on lui a demandé s’il y avait un prêteur particulier à surveiller cette année, Lunde a répondu que cela pourrait se résumer à un sujet brûlant du secteur qui fait l’objet de nouvelles discussions : l’ajout d’acteurs hypothécaires à terme dans le mix.
« Je pense que 2024 sera l’année où l’on commencera réellement à voir l’impact d’une distribution à terme plus importante sur le secteur des prêts hypothécaires inversés », a déclaré Lunde. « La plupart des grands prêteurs le ciblent d’une manière ou d’une autre, mais plusieurs s’y orientent plus directement, comme Guild, Fairway, C2, Mouvement, Pacifique américainetc. »
« Une option cyclique »
La baisse moins sévère des émissions de capitaux propres est un phénomène à surveiller, a expliqué Lunde.
« Je dirais que le point notable ici est à quel point il a chuté [compared to refis], même face à des taux nettement plus élevés qu’en 2022 », a déclaré Lunde. « Cela suggère une fois de plus que l’activité durable à construire dans l’espace HECM reste sur les marchés de nouveaux clients et d’achat, et H2H devrait réellement constituer une option cyclique pour les prêteurs plutôt qu’une base à long terme. »
Bien que les prêts à l’achat restent largement sous-utilisés, une évolution récente du côté politique pour ce type de prêt de la part du Administration fédérale du logement (FHA) pourrait voir le H4P devenir plus répandu cette année.
« L’augmentation des limites de concession pour H4P est la plus grande nouvelle dans ce domaine depuis la création du sous-produit », a déclaré Lunde. «Je pense que cela pourrait débloquer un niveau de volume considérablement plus élevé et j’ai entendu des approches très intéressantes pour y parvenir. J’ai hâte de voir les résultats dans les prochains mois.
Quant aux refis, il est clair que les prêteurs les laissent derrière eux – ou l’ont déjà fait depuis longtemps.
« Tout le monde s’est déjà éloigné d’eux par nécessité, ou alors ils ne font tout simplement plus de marche arrière s’ils ne le faisaient pas », a déclaré Lunde. « Il n’y a tout simplement pas assez de volume pour continuer. »
Perspectives d’avenir pour la vente en gros
La gravité de la baisse du commerce de gros ajoute une dynamique à surveiller dans la chaîne au cours des prochains mois. Cela est probablement beaucoup plus dû à l’environnement des taux d’intérêt qu’à toute autre chose, mais la consolidation du secteur joue également un rôle, a déclaré Lunde.
« Les courtiers sont toujours plus réactifs à court terme aux environnements de taux d’intérêt, mais je pense que la consolidation constitue un vent contraire pour le secteur à bien des égards », a-t-il expliqué. « Notre secteur souffre d’un manque de distribution et de sensibilisation, donc moins de prêteurs conduit probablement à moins de marketing et à une force de vente plus petite, malheureusement. »
La méthode d’origine pourrait également poser problème, du moins pour le moment.
« Le client dictera toujours quelle méthode de livraison est gagnante, mais je pense qu’il est plus difficile de conclure une hypothèque inversée pour un nouveau client dans un centre d’appels par rapport à un refinancement », a expliqué Lunde.