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Lors d’une récente audition au Congrès, la secrétaire au Trésor Janet Yellen a déclaré que les régulateurs américains surveillaient les risques émanant des prêteurs hypothécaires non bancaires, avertissant qu’une faillite de l’un d’entre eux était possible en raison des tensions sur le marché et du manque d’accès aux dépôts.
Le Prêteurs immobiliers communautaires d’Amérique (CHLA), qui représente les banques hypothécaires indépendantes (BMI) de petite et moyenne taille, comprend les inquiétudes des régulateurs concernant ce que l’on appelle le « système bancaire parallèle » – des banques non bancaires exerçant des activités financières bancaires traditionnelles. Les faillites des grandes sociétés de cryptomonnaie ont nui aux consommateurs et provoqué une certaine panique économique. Les entreprises qui proposent des produits financiers risqués devraient bénéficier d’une surveillance appropriée, comme le font les banques.
Mais les prêteurs hypothécaires ne méritent tout simplement pas les alarmes qu’ils semblent générer. En mars dernier, la CHLA a publié un rapport complet rapport: réfuter les mythes selon lesquels les IMB non bancaires sont risqués et expliquer comment le modèle commercial des IMB, consistant à créer et à vendre, réduit considérablement le risque.
Sans actifs risqués dans leurs portefeuilles, les turbulences sur les marchés hypothécaires n’entraînent pas de pertes significatives pour l’IMB. Au lieu de cela, les difficultés financières des IMB se sont largement concentrées sur la réduction des dépenses d’exploitation pour correspondre à des revenus considérablement réduits en réponse à l’effondrement des volumes dans le secteur du refinancement hypothécaire. Notamment, si un prêteur IMB fait faillite, le principal impact est – attendez – que l’entreprise ne sera tout simplement plus là pour octroyer davantage de prêts hypothécaires.
En conséquence, nous supposons que la préoccupation du FSOC ne concerne pas les prêteurs hypothécaires en soi, mais une petite poignée de méga gestionnaires de prêts hypothécaires. Les gestionnaires de prêts hypothécaires détiennent dans leurs livres des actifs – des droits de gestion hypothécaire (MSR) – dont la valeur pourrait perdre. De plus, les gestionnaires ont des exigences financières pour avancer des fonds vers des pools de prêts hypothécaires lorsqu’un emprunteur n’effectue pas de versement hypothécaire. Les préoccupations du FSOC sont que les établissements non bancaires n’ont pas accès aux dépôts (comme les banques) pour remplir cette fonction.
La réponse n’est pas de sévir contre les prêteurs ou les prestataires de services de l’IMB, mais de créer des facilités de crédit à la hauteur de ce dont bénéficient les banques, pour permettre aux prestataires de services de remplir cette fonction de type bancaire.
Ainsi, en janvier 2023, la CHLA a rédigé un lettre à Ginnie Mae, demandant à Ginnie d’étendre son programme PTAP, afin d’augmenter les liquidités pour les gestionnaires/émetteurs de Ginnie connaissant une augmentation de leurs responsabilités anticipées. Notez que nous sommes pas appelant à un plan de sauvetage – juste une facilité de liquidité pour cette fonction.
Et en octobre 2022, la CHLA a rédigé un lettre à la FHFA demandant que le système de la Federal Home Loan Bank (FHLB) utilise ses capacités d’avance pour faire de même pour les avances pour Fannie Maé et Freddie Mac MBS. Ces deux actions feraient bien plus pour réduire les risques que toutes les actions plus draconiennes que le FSOC pourrait envisager pour les prestataires de services.
La CHLA demande également aux régulateurs d’être précis sur les IMB et les risques. Les régulateurs devraient préciser que les risques sont limités à une très petite poignée seulement de méga-opérateurs, et non à l’univers beaucoup plus vaste des IMB non bancaires. Les régulateurs devraient expliquer publiquement que les risques limités qui existent ne sont pas principalement un risque de perte financière, mais un risque de liquidité, découlant de l’obligation des gestionnaires d’agir efficacement en tant que banquier envers les emprunteurs qui n’effectuent pas de remboursements hypothécaires.
Nous tenons également à souligner qu’une attention excessive accordée au risque des prêteurs hypothécaires non bancaires pourrait détourner l’attention des risques financiers plus importants auxquels nous sommes confrontés. Alors que les établissements non bancaires étaient la cible d’inquiétudes quant à leur solidité financière, le rapport de mars dernier Banque de la Silicon Valley Le fiasco a été suivi par les troubles de la semaine dernière autour Banque communautaire de New York. Alors que certains se concentrent sur les risques liés aux prêts unifamiliaux, les véritables menaces pour notre stabilité financière résident dans les milliards de dollars de prêts immobiliers commerciaux détenus par les banques.
Mais le risque ultime est que les décideurs politiques fédéraux et les membres du Congrès se retrouvent pris dans la chambre d’écho de faux mythes sur les risques des prêteurs non bancaires des IMB – et poursuivent des politiques inutilement draconiennes qui nuisent au solide bilan des IMB en matière d’accession à la propriété. Tout cela survient à un moment où l’abordabilité de l’accession à la propriété est confrontée à un double défi sans précédent : des taux hypothécaires qui montent en flèche et des prix de l’immobilier toujours à des niveaux presque records.
Comme notre récent rapport annuel Rapport CHLA IMB Selon certaines chroniques, les IMB sont désormais à l’origine de plus de 80 % de tous les nouveaux prêts hypothécaires, surperforment manifestement les banques en matière de prêts aux minorités et font systématiquement un bien meilleur travail en matière d’accès au crédit hypothécaire pour les primo-accédants mal desservis que les banques.
Les IMB apprécient l’examen minutieux de leurs finances et de leur performance en matière de réponse aux besoins hypothécaires des consommateurs. Ils demandent simplement qu’un bon récit ne fasse pas obstacle aux faits.
Scott Olson est directeur exécutif de Community Home Lenders of America (CHLA), le seul groupe professionnel représentant exclusivement les IMB non bancaires.
Cette chronique ne reflète pas nécessairement l’opinion de la rédaction de HousingWire et de ses propriétaires.
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Sarah Wheeler à [email protected]