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Düsseldorf Cela fait moins de deux semaines que le chef du conseil d’administration, Stefan Kirsten, a annoncé le nouveau départ du groupe Adler. Le groupe immobilier devrait devenir plus petit, plus ciblé et plus clair dans l’organisation, a déclaré le responsable au Luxembourg. Et déjà loué : « Adler est sur la voie d’une nouvelle normalité.
Mercredi, les forces de l’ordre ont secoué cette nouvelle normalité. 175 enquêteurs de l’Office fédéral de la police criminelle (BKA) et du parquet ont fouillé 21 propriétés à travers l’Europe – dont des bureaux, des appartements et un cabinet d’avocats. Les enquêteurs se sont également déplacés à Monaco, au Luxembourg et en Grande-Bretagne.
Selon les informations du Handelsblatt, les fonctionnaires recherchaient principalement des documents sur des transactions d’Adler Real Estate AG de Berlin, qui avait fusionné avec le concurrent luxembourgeois Ado Properties et le promoteur de projet Consus pour former le groupe Adler début 2020. Les allégations : détournement de fonds, fraude comptable et manipulation de marché.
La procédure est dirigée contre sept suspects, dont un ancien et un actuel manager. Un porte-parole du groupe a déclaré qu’Adler « soutient pleinement la clarification la plus rapide possible des faits ».
Parmi les accusés figurent le consultant autrichien controversé Cevdet Caner, considéré par beaucoup dans l’industrie comme tirant les ficelles du groupe, ainsi que sa femme et actionnaire d’Adler Gerda et son beau-frère Josef Schrattbauer. Les autorités ont également rendu visite à l’avocat de la défense de Caner dans son bureau de Cologne. Ils le soupçonnent d’avoir aidé et encouragé l’infidélité.
L’avocat des médias de la famille Caner a confirmé les perquisitions, mais n’a pas souhaité commenter davantage en raison du « statut précoce de la procédure ». « Nous nous comporterons de manière aussi coopérative et transparente que possible », a-t-il déclaré au Handelsblatt. Josef Schrattbauer a déclaré au Handelsblatt qu’il était « prêt à parler et à coopérer sans restriction » et était convaincu que « toutes les allégations peuvent être réfutées ». L’avocat de la défense pénale de Cologne a laissé une enquête sans réponse.
Contrats de consultation sans contrepartie
Parmi les accusés figurent également deux anciens membres du conseil d’administration de la filiale Adler : Maximilian Rienecker et Tomas de Vargas Machuca. De Vargas Machuca n’a répondu à aucune question. L’avocat de la défense de Rienecker a déclaré: « L’enquête montrera que mon client n’a violé aucune obligation. »
Cependant, il est particulièrement délicat pour le groupe Adler que les autorités enquêtent également sur Sven-Christian Frank, l’avocat en chef de l’ensemble du groupe. Il est également membre du conseil d’administration de la filiale de développement de projets Consus. Selon Adler Real Estate, Frank était responsable de « la gestion opérationnelle et des transactions » jusqu’en mars 2021.
Adler n’a pas voulu commenter cela lorsqu’on lui a demandé. Frank a également laissé des questions sans réponse.
Le procureur de la République reproche aux prévenus d’avoir présenté à tort les bilans d’Adler ou d’avoir apporté une aide « dans leur fonction d'(anciens) administrateurs » entre 2018 et 2020. En outre, des contrats de conseil auraient été conclus « pour lesquels, selon l’état actuel de l’enquête, il n’y a eu aucune considération ».
On parle aussi d’offres de courtoisie et de transactions fictives. Celles-ci auraient servi à « faire monter les prix des projets » et à atteindre un « Loan-To-Value » (LTV) favorable. Le ratio LTV met la dette en relation avec la valeur du bien. Il est au cœur d’Adler : si les seuils sont franchis, les créanciers peuvent exiger le remboursement de leurs obligations.
Le prix d’achat soulève des questions
Au centre de l’enquête se trouve une friche dans le quartier de Gerresheim à Düsseldorf, où le groupe est propriétaire de la zone de développement Glasmacherviertel. Adler a vendu 75% du projet au beau-frère de Caner, Schrattbauer, à l’automne 2019. L’affaire s’est conclue au cours d’un week-end.
La valorisation de 375 millions d’euros, sur laquelle était basé le prix d’achat, a par la suite provoqué l’étonnement. Adler a calculé en interne une valeur de 208 millions d’euros, comme l’ont découvert les auditeurs spéciaux de KPMG fin 2021. Ils ont noté: « Une raison compréhensible pour le prix d’achat plus élevé n’a pas pu nous être présentée. »
L’accord a été annulé au troisième trimestre de 2021 en raison de problèmes présumés avec la Deutsche Bahn sur une propriété voisine. Il est explosif qu’Adler ait néanmoins déclaré les revenus prévus comme « investissements destinés à la vente ». Selon les auditeurs de KPMG, cela a conduit à une « réduction inappropriée » du niveau d’endettement à partir du 30 septembre 2019.
L’accusé a-t-il délibérément embelli la LTV ? Dans le passé, Adler a insisté sur ses propres chiffres et a contredit les résultats de KPMG. L’entreprise est toujours d’avis que le prix convenu pour la société de projet « est également correct ». Après tout, il a été démontré et certifié dans plusieurs états financiers annuels.
Dans une interview au Handelsblatt en octobre 2021, Caner a évoqué la responsabilité familiale. « Mon beau-frère est sa propre personne. » Il est lui-même un négociateur, mais pas le « marionnettiste » dans le cosmos Adler.
>> Lire l’intégralité de l’interview ici : « Le rapport est une insulte intellectuelle »
L’enquête spéciale de KPMG a révélé des choses étonnantes. En conséquence, Caner planifiait régulièrement des réunions stratégiques avec les membres du conseil d’administration d’Adler, les rencontrait sur son yacht ou mettait son avion à leur disposition.
KPMG a déclaré: Caner avait une influence « dans les décisions du personnel, la préparation des décisions stratégiques et les sujets individuels des transactions ». En contrepartie, il a reçu des honoraires de conseil d’environ 13 millions d’euros. Les services rendus ne sont pas toujours compréhensibles.
« Tentative d’influence d’un tiers »
Caner a également pu compter sur la protection de l’homme fort d’Adler dans un passé récent. Il y a un an, la présidente du conseil d’administration, Kirsten, a décrit le montant des honoraires de Caner comme tout à fait normal dans l’industrie. Seul le type de traitement des paiements est « exagéré ».
Bien qu’il y ait eu « des tentatives d’influence illégales par des tiers en nombre et en profondeur », a déclaré Kirsten, mais à son avis « il n’était absolument pas question d’enrichissement systématique aux dépens d’autres parties prenantes ». Dans la nouvelle normalité d’Adler, cette attitude est actuellement examinée par le BKA et le parquet.
Les transactions douteuses du groupe immobilier ne font pas que l’objet d’enquêtes pénales : un auditeur spécial va également traiter certains points critiques. L’association de protection des investisseurs (SdK) a récemment pu faire nommer un auditeur spécial devant le tribunal régional de Berlin. La décision est devant le Handelsblatt. Wirtschaftswoche a été le premier à en parler. Les juges reconnaissent que les actionnaires ont le droit de faire clarifier les événements critiques par un organisme indépendant.
Les offres de Cevdet Caner sont sous surveillance. L’auditeur spécial peut clarifier, par exemple, si Caner a influencé les affaires d’Adler Real Estate AG au détriment des actionnaires en 2021 et si lui-même ou des personnes de son entourage en ont profité de manière inadmissible. L’auditeur spécial s’occupera également d’un prêt important qu’Adler Real Estate AG avait accordé à sa société mère, le groupe Adler.
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