- Michael Elefante et sa femme ont construit un portefeuille de six locations de vacances dans le Tennessee et la Floride.
- Ils ont acheté leur première propriété de location à court terme en 2019 et ont évolué tout en travaillant à temps plein.
- Voici les meilleurs conseils d’Elefante pour les personnes qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif à court terme.
Cet essai raconté est basé sur une conversation avec Michael Elefante, un investisseur immobilier et un Superhost Airbnb. Il a été modifié pour plus de longueur et de clarté.
Ma femme, Jill, et moi avons acheté notre première propriété de location à court terme en novembre 2019 après avoir déménagé à Nashville. Je pensais que ce serait un investissement lucratif maintenant que nous vivions dans un haut lieu du tourisme.
En mars 2020, trois mois seulement après avoir mis notre propriété sur Airbnb, nous étions sur le point de réaliser un bénéfice de 7 000 $. Bien que les annulations de COVID-19 aient entravé cet objectif, le potentiel de revenu de l’investissement dans les propriétés STR était clair.
Nous avons continué à travailler à temps plein tout en développant notre portefeuille de locations à court terme. En mai 2020, nous avons liquidé nos fonds de retraite pour acheter notre deuxième propriété à Nashville. Trois mois plus tard, nous avons utilisé les économies réalisées sur nos salaires et les flux de trésorerie de nos propriétés pour déposer un acompte sur une cabane à Gatlinburg, dans le Tennessee.
Nous possédons et gérons maintenant six propriétés Airbnb qui génèrent jusqu’à 118 000 $ par mois, et je dirige une entreprise de coaching STR en ligne prospère. Cette année jusqu’à présent, nos réservations se sont élevées à 740 000 $.
Je pense que nous avons si bien réussi parce que nous nous concentrons sur la vente d’une expérience, pas seulement sur un endroit où dormir, mais cela a été une courbe d’apprentissage. Ce sont mes meilleurs conseils pour les débutants afin d’éviter les pièges courants lors de l’investissement dans des propriétés de location à court terme.
1. Effectuez une analyse de base des études de marché de la zone dans laquelle vous cherchez à acheter ou à louer
La première chose que les investisseurs potentiels devraient faire est d’examiner les tendances de voyage dans la région dans laquelle ils envisagent d’investir. Ensuite, recherchez les lois et réglementations locales de la région concernant les locations à court terme – les sites des gouvernements locaux ont généralement ces détails.
Si je ne suis pas sûr d’une propriété, j’appelle le bureau de zonage de la ville ou du comté pour demander si l’adresse peut légalement être une location à court terme.
2. Exploitez autant de connaissances locales que possible en contactant des personnes déjà dans l’industrie
Trouver une location à court terme rentable est différent de la chasse à l’immobilier traditionnel.
Pour éviter d’investir dans une zone qui ne sera pas lucrative, trouvez un agent immobilier qui travaille avec des investisseurs ou qui a de l’expérience avec des locations de vacances à court terme dans la zone où vous cherchez à acheter. Ils sauront quels emplacements sont les meilleurs pour les STR et pourquoi les gens sont prêts à payer plus pour rester dans un code postal spécifique.
3. Faites une analyse d’investissement approfondie avant d’investir dans une propriété
Si vous envisagez d’investir dans un STR, faites toujours une analyse complète des investissements en premier. J’utilise une feuille de calcul Excel pour m’aider à visualiser où ira mon argent et les résultats potentiels d’un nouvel investissement locatif à court terme.
Lorsque j’ai envisagé d’investir dans l’immobilier pour la première fois, j’ai effectué des recherches en ligne et utilisé des calculatrices d’investissement sur des sites tels que Bigger Pockets pour calculer les coûts d’achat, les coûts d’exploitation, les revenus potentiels et les coûts d’ajouts tels que des meubles ou des décorations.
J’ai ensuite mené une étude de marché sur d’autres propriétés de location à court terme dans la région qui étaient similaires à la propriété que je voulais poursuivre et j’ai comparé leurs prix et leurs caractéristiques. Je regarderais également AirDNA pour voir à quoi je pourrais m’attendre pour les tarifs journaliers et l’occupation dans un marché ou un code postal donné.
Avec toutes ces informations, j’ai conçu mon modèle d’analyse d’investissement sur Google Sheets, que j’utilise pour analyser les propriétés à ce jour.
4. Prévoyez toujours le pire scénario
J’utilise toujours des nombres conservateurs lorsque j’évalue des propriétés potentielles dans mon modèle Google Sheet. J’ai entré des tarifs journaliers et un taux d’occupation légèrement inférieurs aux prévisions et des dépenses d’exploitation légèrement supérieures aux prévisions.
Une fois que j’ai une propriété en question qui correspond à mes critères de retour sur investissement, je « teste ensuite » l’investissement. Je relance les chiffres pour voir quel est le seuil de rentabilité et quel pourrait être le meilleur profit potentiel. L’exécution de ces chiffres me donne beaucoup de confiance lors de l’achat d’une propriété.
Je n’ai eu qu’un seul surcoût majeur imprévu. L’une de nos maisons en Floride est équipée d’un chauffe-piscine, et les coûts d’électricité et d’entretien général ont été plus élevés que prévu la plupart des mois. Notre flux de trésorerie mensuel est inférieur, mais cela n’a pas nui à l’investissement global.
5. Investissez dans un logiciel de gestion immobilière
J’utilise actuellement Guesty et je paie 31 $ par mois pour cela. Un logiciel de gestion immobilière vous permet de gérer plusieurs propriétés sur des sites tels que Airbnb, VRBO et Booking.com. Vous pouvez avoir un calendrier synchronisé et une correspondance centralisée pour les messages d’arrivée et de départ.
Ce logiciel peut vous empêcher de commettre des erreurs de débutant susceptibles de nuire à vos notes, telles que des réservations en double.
6. Utilisez un logiciel dynamique de tarification intelligente
Tout le monde devrait tirer parti des logiciels de tarification intelligents tels que Price Labs ou Wheelhouse. Ces applications ajustent automatiquement les tarifs à la nuitée de votre location en fonction des conditions du marché. L’utilisation d’un logiciel peut vous aider à augmenter le taux d’occupation et à trouver plus rapidement le meilleur tarif pour une propriété lorsque vous n’êtes pas familier avec un marché.
7. Automatisez et externalisez le nettoyage et la maintenance
L’une des plus grandes erreurs que les gens commettent est de nettoyer eux-mêmes leurs propriétés. C’est peut-être rentable à court terme, mais ce n’est pas évolutif.
Si vous souhaitez développer votre portefeuille, vous devez apprendre à externaliser. Envisagez d’embaucher des nettoyeurs pour augmenter l’efficacité de votre entreprise. Des outils comme TurnoverBnB et ResortCleaning aident à automatiser la synchronisation du calendrier.
8. Découvrez ce que vos concurrents proposent et surpassez-les
Utilisez AirDNA pour trouver les propriétés les plus performantes de votre région et réfléchissez à ce qui incite les gens à réserver ces lieux. Quelles sont leurs caractéristiques de conception ? Ont-ils des piscines, des salles de jeux ou des bains à remous ? Ont-ils des murs d’accent? Utilisez ces connaissances pour choisir et construire votre vision pour votre propriété.
Notre première propriété était à Nashville, où vous pouvez trouver des peintures murales à travers la ville. Nous avons chargé un artiste de créer une peinture murale dans notre propriété, ce qui a attiré des invités chez nous et nous a séparés de la meute.
9. Ne sous-estimez pas la rentabilité d’un bon design
Beaucoup de gens ne se concentrent pas sur la conception parce qu’ils ne comprennent pas le retour sur investissement en matière de conception et de STR.
Si vous n’avez pas un gros budget pour les meubles et le design, mon conseil est de chercher une propriété plus petite qui coûte moins cher à meubler. Vous pouvez faire la chasse aux bonnes affaires pour les meubles et la décoration. Cela peut prendre plus de temps que les achats en ligne, mais vous permettra d’économiser de l’argent et de faire ressortir votre propriété.
Une fois que vous commencez à réaliser des bénéfices, vous pouvez dépenser plus pour mettre à jour la conception ou embaucher un architecte d’intérieur, ce qui, en fin de compte, augmentera vos revenus et vos flux de trésorerie futurs.
10. Faites appel à un photographe professionnel
Les photos sont tout. Même la meilleure propriété peut être ignorée par des milliers de clients potentiels si la première photo de votre annonce est de mauvaise qualité.