David Meyer est reconnaissant que son entreprise continue de fonctionner pendant le marché du logement le plus fou depuis des décennies. Avec des taux hypothécaires oscillant autour de 7% et des prix des maisons toujours à des niveaux record, les acheteurs à travers l’Amérique annulent la chasse à la maison et trouvent des appartements multifamiliaux.
« Les acheteurs ont été un peu gâtés par les taux d’intérêt au cours des cinq dernières années et surtout des deux dernières, donc les hausses de taux d’intérêt ont vraiment effrayé tout le monde », a déclaré Meyer, un RE/MAX agent basé dans la région métropolitaine Twin Cities du Minnesota.
Ces taux d’intérêt élevés ont coûté plusieurs transactions à Meyer au cours des dernières semaines. Certains de ses acheteurs potentiels louent des appartements jusqu’à ce que les taux hypothécaires s’améliorent nettement. Cela pourrait prendre un certain temps.
Selon le Association nationale des agents immobiliers.
« Le paiement hypothécaire mensuel est supérieur d’environ 1 000 dollars à celui d’il y a un an », a déclaré Nadia Evangelou, économiste chez NAR. « Les acheteurs actuels doivent gagner environ 40 000 $ de plus pour acheter la maison au prix médian par rapport aux acheteurs qui ont acheté leur maison il y a un an. »
Avec de plus en plus d’acheteurs potentiels restant locataires en raison des coûts d’emprunt élevés, et les jeunes de la génération Y et de la génération Z commençant à s’aventurer hors de leurs maisons d’enfance, une impasse de locataires est apparue.
Je prévois que les mises en chantier de logements multifamiliaux vont probablement baisser de 40% d’une année sur l’autre en 2023 et je pense que ce sera la même chose pour la construction de maisons unifamiliales, sinon plus.
Peter DiCorpo, le co-fondateur et COO de Black Farm Group
« La formation des ménages a considérablement augmenté au cours de la dernière décennie alors que les milléniaux ont vieilli et sont entrés dans les prochaines phases de leur vie », a déclaré Mark Fleming, économiste en chef chez Première financière américaine, a dit. «Nous vivons la dernière étape de cela, qui est le passage de la demande à l’accession à la propriété. Mais en même temps, au cours de la dernière décennie, nous avons historiquement sous-construit et particulièrement sous-construit des maisons unifamiliales. Si nous ne construisons pas suffisamment d’unités d’abris, il devient alors très coûteux d’acheter une maison, puis vous ajoutez des taux d’intérêt plus élevés, et tout le monde se retrouve en quelque sorte empilé dans le monde multifamilial.
En réponse, la construction multifamiliale a monté en flèche au cours de la dernière année, atteignant un sommet historique de 841 000 unités en construction dans tout le pays en juin de cette année, selon une étude du Conseil national du logement multifamilial et le Association nationale des appartements. En septembre, le nombre de mises en chantier de logements multifamiliaux a augmenté de 16,5 % d’une année à l’autre pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 530 000, selon les données Bureau du recensement des États-Unis et le Département américain du logement et du développement urbain. De plus, le nombre de permis multifamiliaux retirés a augmenté de 25,5 % d’une année à l’autre, pour atteindre 644 000.
Malgré cette hausse de la construction, les constructeurs multifamiliaux ne contribueront probablement pas beaucoup à la pénurie globale de logements au cours des deux prochaines années. Ces mêmes taux d’intérêt qui poussent les acheteurs de maison potentiels à l’écart nuisent également aux promoteurs. Ainsi, bien que le nombre de permis multifamiliaux retirés ait continué d’augmenter et que les loyers soient élevés, le nombre d’unités multifamiliales autorisées mais non encore commencées a également augmenté, bondissant de 33,3 % d’une année sur l’autre pour atteindre un taux annuel désaisonnalisé de 144 000. Les professionnels de l’industrie s’attendent à ce que cette tendance ne fasse qu’empirer, ce qui n’est pas une bonne nouvelle pour les quelque 4,3 millions d’unités multifamiliales supplémentaires nécessaires d’ici 2035, selon les données du NMHC et de la NAA.
« Les prêts à la construction ont en quelque sorte ralenti », Peter DiCorpo, co-fondateur et COO de Groupe de la ferme noire, a dit. « L’ensemble du marché s’est grippé, et les investisseurs institutionnels font vraiment une pause en ce moment sur de nouvelles opportunités. Je prévois que les mises en chantier de logements multifamiliaux vont probablement baisser de 40% d’une année sur l’autre en 2023 et je pense que ce sera la même chose pour la construction de maisons unifamiliales, sinon plus.
Pour aggraver les choses, selon Sean Kelly, le président de la Association nationale des constructeurs de maisons commune multifamiliale, les immeubles multifamiliaux existants sont déjà très complets.
« Je pense que nous avons besoin de personnes à différents niveaux du gouvernement pour nous aider à résoudre les problèmes de chaîne d’approvisionnement et à supprimer certains des obstacles réglementaires à la construction », a déclaré Kelly lorsqu’elle a été interrogée sur l’amélioration du rythme des nouvelles constructions.
Nous nous attendons à ce que la demande de logements multifamiliaux demeure relativement forte. La principale raison en est bien sûr l’augmentation des coûts d’emprunt. Les taux hypothécaires sont plus du double de ce qu’ils étaient au début de l’année.
Nadia Evangelou, économiste chez NAR
Bien que ce ralentissement de la construction ne soit certainement pas quelque chose que les promoteurs ou les constructeurs dont le sentiment est en baisse depuis le début de l’année souhaitent voir, les conditions s’améliorent pour les locataires potentiels. L’indice d’étanchéité du marché du NMHC est arrivé à une lecture de 20 pour le troisième trimestre de 2022, bien en dessous du seuil de rentabilité de 50, indiquant des conditions de marché plus souples pour la première fois en six trimestres.
« Le marché physique des appartements commence également à se normaliser après six trimestres consécutifs de resserrement des conditions, la majorité des répondants à l’enquête faisant état d’une vacance plus élevée et d’une croissance des loyers plus faible par rapport aux trois mois précédents », indique le rapport.
Selon Fleming, cette baisse de la demande locative est due à un ralentissement du rythme de formation des ménages.
« Vous regardez à travers un paysage d’incertitude économique comme nous le sommes aujourd’hui avec des taux d’intérêt en hausse et des gens qui parlent d’une récession, et peut-être pensez-vous que ce n’est peut-être pas le meilleur moment pour sortir seul et obtenir votre propre appartement », Fleming a dit. « En période d’incertitude, cela arrive toujours. Peut-être que les gens retournent vivre chez leurs parents après l’université ou restent avec leurs colocataires plus longtemps qu’ils ne le souhaitent.
Mais des experts comme Paula Munger, vice-présidente adjointe de la recherche et de l’analyse de l’industrie à la NAA, s’attendent à ce que ce ralentissement de la demande locative ne soit que temporaire.
« Nous avons récemment publié une prévision sur l’évolution de la demande d’ici 2035 », a déclaré Munger. « Je veux dire qu’une récession n’a pas d’importance – c’est le cas – mais lorsque vous envisagez une période aussi longue, il y aura des hauts et des bas dans le cycle économique. D’ici 2035, nous prévoyons que nous aurons besoin d’environ 256 000 unités par an.
Evangelou a ajouté : « Nous nous attendons à ce que la demande de logements multifamiliaux reste relativement forte. La principale raison en est bien sûr l’augmentation des coûts d’emprunt. Les taux hypothécaires sont plus du double de ce qu’ils étaient au début de l’année.