Le destin de Administration fédérale du logement (FHA)-adossés à des hypothèques sur le marché du logement en baisse en cours sont comparés à un canari dans la mine de charbon par plusieurs experts de l’industrie qui suivent le secteur et voient des signes avant-coureurs de détresse.
Au cours des derniers mois, le canari a gazouilli avec beaucoup moins d’exubérance alors que l’inflation (maintenant supérieure à 7% annualisé), la hausse des taux hypothécaires, la baisse de la valeur des maisons et le potentiel d’une augmentation plus rapide du chômage stimulée par une éventuelle récession dans l’année à venir tout grip le secteur de la FHA. Ces forces secouent maintenant les poutres du programme fédéral de garantie de prêt.
Bien qu’il y ait des signes clairs que certains emprunteurs bénéficiant de prêts garantis par la FHA commencent à ressentir la pression, les experts du marché qui ont parlé avec Câble de logement, soulignent également qu’à partir de maintenant, il semble que les bois soutenant le programme FHA, qui sert les nouveaux emprunteurs et d’autres emprunteurs à faible richesse, soient suffisamment solides pour gérer la perturbation du marché. Cela ne signifie toutefois pas que tous les emprunteurs de la FHA survivront indemnes à la récession.
Nous ne voyons rien qui indique un réel problème pour le moment. Mais si vous regardiez l’horizon et demandiez où se trouve une zone à risque, cela [FHA loans] serait l’un d’entre eux.
Rick Sharga, vice-président exécutif du marketing chez realtytrac
Richard Koss, chef de la recherche dans une société d’analyse de données hypothécaires Récursivitéa déclaré que parce que les emprunteurs de la FHA se situent dans la tranche inférieure de l’échelle des revenus, ils sont beaucoup plus touchés par l’environnement actuel de forte inflation que les emprunteurs de la classe moyenne qui sont servis par des prêts conventionnels soutenus par Fannie Mae et Freddie Mac.
« Les familles à faible revenu ont une capacité très limitée à s’adapter à cette situation. [inflation] choc, d’autant plus que leurs économies ont tendance à être faibles et que leurs budgets sont déjà tendus », a rapporté Recursion dans un article de blog plus tôt cette année. « En conséquence, l’impact global d’une inflation plus élevée peut être sévère pour ce groupe.
« Selon le HMDA 2021 [Home Mortgage Disclosure Act] données, le revenu médian des emprunteurs FHA est de 65 000 $ par an, contre 85 000 $ pour VA et 105 000 $ pour les emprunteurs conventionnels.
Koss a décrit l’emprunteur FHA comme « le canari dans la mine de charbon » pour le reste du marché.
Les acheteurs d’une première maison représentent plus de 80 % du volume d’achat de la FHA, selon les données de la FHA. Au cours des 14 dernières années, la FHA a assuré 9,1 millions de prêts hypothécaires d’une valeur de 1,7 billion de dollars aux acheteurs d’une première maison, selon le rapport annuel le plus récent de l’agence au Congrès sur l’état de son fonds d’assurance hypothécaire mutuelle (ou MMI Fund).
En outre, environ 75% de tous les prêts hypothécaires à rapport prêt-valeur élevé accordés dans le pays à des acheteurs d’une première maison avec des cotes de crédit inférieures à 680 sont assurés par la FHA, et la majeure partie de tous les prêts à prêt-valeur élevé à Black, Les emprunteurs latinos et ruraux sont assurés par la FHA, indique le dernier rapport annuel de l’agence.
« Nous ne voyons encore rien qui indique un réel problème », a déclaré Rick Sharga, vice-président exécutif du marketing pour la société de recherche immobilière. RealtyTrac. « Mais si vous regardiez l’horizon et demandiez où se trouve une zone à risque, cela [FHA loans] serait l’un d’entre eux.
« L’impact inflationniste, je crois, est franchement sous-estimé la plupart du temps. »
Les taux de délinquance augmentent à nouveau
Au cours des 12 mois se terminant en septembre dernier, la FHA a réussi à réduire de près de moitié le nombre d’emprunteurs gravement en souffrance – ces 90 jours ou plus en retard sur leurs prêts – de près de moitié, passant de 660 000 à environ 340 000. Le taux de prêts gravement en souffrance de la FHA a également chuté de son sommet de 8,81 % à 4,77 % au cours de la même période. Une grande partie de l’augmentation de ce taux de prêt austère s’est produite pendant la pandémie, rapporte la FHA.
FHA est toujours, par définition, va être [guaranteeing] des hypothèques plus risquées qui sont plus sensibles à tout changement sur le marché. Et je pense que nous assistons actuellement à un changement sur le marché.
Daren Blomquist, vice-président de l’économie de marché chez Auction.com
Cependant, tout n’est pas rose sur le front des prêts en souffrance pour la FHA. Au cours des huit derniers mois, le taux de délinquance sur 30 jours de l’agence a augmenté, passant de 2,72 % au 1er avril à 4,35 % au 1er décembre, selon les données de Recursion. En outre, le taux de défaut de paiement anticipé (EPD) de la FHA, une mesure des prêts qui deviennent gravement en souffrance au cours des six premiers mois de l’hypothèque, a également augmenté cette année et est à son plus haut niveau depuis 2009, selon le plus récent Chevalier noir Rapport du moniteur hypothécaire.
La FHA a indiqué dans son récent rapport annuel que le taux d’EPD avait culminé à 9,27 % au plus fort de la pandémie en juillet 2020 et est depuis tombé à 1,7 % en octobre de cette année, bien qu’il soit en hausse par rapport à l’année précédente de 1,5. %.
« La FHA est toujours, par définition, [guaranteeing] des hypothèques plus risquées qui sont plus sensibles à tout changement sur le marché », a déclaré Daren Blomquist, vice-président de l’économie de marché chez Auction.com. « Et je pense que nous assistons actuellement à un changement sur le marché. »
Il a ajouté, cependant, que nous sommes toujours à moins de la moitié des niveaux d’avant la pandémie en termes d’enchères de saisies réelles sur les propriétés.
« Maintenant, ce qui est encourageant, c’est que même si nous avons vu une légère augmentation des impayés de 30 jours, nous n’avons vraiment pas vu grand-chose en termes d’impayés graves », a ajouté Sharga. « Ainsi, ils semblent remédier à ces défauts de paiement au début du processus, plutôt que d’aller plus loin dans la délinquance, puis en défaut. »
Chute des valeurs immobilières
Cependant, le climat actuel de baisse de la valeur des propriétés, qui affectera le plus les achats de maisons plus récents, s’ajoute à la pression future potentielle sur le programme FHA. Selon un récent rapport de Black Knight, plus de 25 % des détenteurs d’hypothèques d’achat assurés par la FHA avec des prêts contractés au cours des neuf premiers mois de 2022 ont plongé dans des capitaux propres négatifs, et près des trois quarts ont moins de 10 % de capitaux propres dans leurs propriétés. .
Le temps nous dira si ces impayés de 30 jours se prolongent en 90 jours et au-delà.
Ed Pinto, directeur du AEI Housing Center de l’American Enterprise Institute
« Nous prévoyons d’un sommet à l’autre une baisse d’environ 5 % des prix des maisons à l’échelle nationale », a déclaré Sharga. « Mais ça va être une correction très localisée.
« Ainsi, vous aurez des marchés dans des endroits comme la Californie où il ne serait pas du tout surprenant de voir les prix chuter de 10 %. Mais vous allez également voir des marchés – en particulier dans des régions comme les États du sud-est – où non seulement les prix ne baisseront pas, mais augmenteront parce qu’ils connaissent toujours une croissance démographique et une croissance de l’emploi.
Blomquist a ajouté que même une baisse de 2% de la valeur des maisons aurait un impact sur les emprunteurs FHA qui ont acheté une maison au cours des six premiers mois de l’année. « Et puis quelques baisses après cela les placeraient potentiellement dans cette position d’équité négative », a-t-il dit – une réalité qui fait déjà surface dans les données de Black Knight.
En conséquence, la FHA pourrait être confrontée à une vague de futurs défauts de paiement, en fonction de la gravité de la baisse de la valeur des maisons au cours de la prochaine année, du rythme de l’inflation et du potentiel de hausse du chômage si l’économie se dirige vers une récession dans la foulée de le Réserve fédéralepolitique de resserrement monétaire.
La Mortgage Bankers Association prévoit que le chômage pourrait atteindre 5,5 % d’ici la fin de l’année prochaine. Les prix des maisons sont déjà en baisse et devraient encore baisser au cours de la prochaine année, allant d’un modeste 1,5 %, selon Fannie Mae, à 20 %, selon certaines prévisions du marché.
« Nous nous attendons à ce que le chômage augmente, et le fait que vous commenciez déjà à voir des augmentations, bien qu’à des niveaux très bas, en 30 jours [FHA loan] les délinquances [likely due to inflation]c’est un peu [concern]», a déclaré Ed Pinto, chercheur principal et directeur du Centre de logement AEI au Institut américain de l’entreprise. « … Le temps nous dira si ces 30 délinquances se prolongent en 90 jours et au-delà. »
Un filet de sécurité solide pour les prêts de la FHA
Une bonne nouvelle qui épargnera probablement au secteur FHA un effondrement aussi grave que celui connu pendant la Grande Récession est que le fonds assurant les prêts hypothécaires FHA est désormais bien capitalisé. Le récent rapport annuel de la FHA au Congrès indique qu’au 30 septembre 2022, « le Fonds MMI a atteint un ratio de réserve de capital de 11,11 %, soit une augmentation de trois points de pourcentage par rapport à 2021 ».
Sharga, Blomquist et Pinto s’accordent tous à dire que l’augmentation des impayés sur les prêts à court terme de la FHA est une tendance qu’ils surveillent, mais dans l’ensemble, ils disent que le programme de la FHA est prêt à subir un certain stress dans l’économie. Cependant, ils ne négligent pas le fait que la perturbation économique entraînerait encore beaucoup de souffrances pour certains emprunteurs.
Il y a toujours un danger que dans la mesure où le marché voit la baisse de 20 % des prix des logements que certains prévoient [in the worse-case scenario]et une récession plus grave, qui pourrait transformer ce problème en un problème plus grave
Daren Blomquist, vice-président de l’économie de marché chez Auction.com
Pinto a déclaré que si le chômage dépasse 5,5%, « cela va commencer à avoir de plus en plus d’impact sur la FHA ».
« Je pense que la FHA est capitalisée pour un événement financier raisonnable ici et bien mieux qu’ils ne l’ont été dans le passé », a-t-il déclaré. « Alors, c’est une bonne nouvelle. »
Pinto a ajouté que les emprunteurs de la FHA susceptibles d’être les plus touchés par un triple coup dur de chômage en hausse, d’inflation élevée et de baisse des prix des maisons se trouvent sur des marchés comme Detroit, la Nouvelle-Orléans, Las Vegas, Louisville et Stockton, en Californie – des régions métropolitaines qui ont des concentrations plus élevées de Emprunteurs FHA.
« Nous disons depuis un certain temps que la plupart des endroits seront capables de résister à la baisse des prix de l’immobilier que nous prévoyons de 10% à 15% d’ici la fin de l’année prochaine », a déclaré Pinto.
Pour les endroits qui ont de fortes concentrations d’emprunteurs FHA, cependant, les retombées seront plus prononcées, a-t-il souligné. « … Il est malheureux que certaines personnes devront vendre leur maison, certaines personnes seront saisies, mais ce ne seront pas des chiffres énormes. »
Pinto a déclaré que ses données montrent que le taux de délinquance à 90 jours pour les prêts FHA s’est stabilisé dans la fourchette de 3,7%, en baisse de 7,18% en octobre 2021. Parallèlement à une augmentation du taux de délinquance à 30 jours pour les prêts hypothécaires FHA, cependant, il a déclaré qu’il y avait eu une légère hausse du taux de délinquance à 60 jours au cours des derniers mois — de 1,35 % en juin à 1,63 % en octobre sur une base non désaisonnalisée.
Sharga a déclaré que même avec une tendance à la hausse des taux de délinquance de la FHA, ils sont toujours inférieurs aux moyennes historiques. « Donc, ils sont moins performants que les autres prêts hypothécaires, mais ils sont toujours moins performants que les autres prêts, et ils ne sont pas exceptionnellement élevés pour la FHA », a-t-il expliqué.
Blomquist a ajouté que le fonds d’assurance hypothécaire de la FHA est désormais très bien capitalisé à un peu plus de 11 %, « alors que le minimum est de 2 % du total des prêts hypothécaires ».
« Donc, ils sont dans une situation financière très saine pour faire face à une augmentation des défauts de paiement, mais nous sommes encore très tôt » dans le cycle de ralentissement, a-t-il déclaré. Cela signifie que les régulateurs, les leaders du marché, les prêteurs, les agents de crédit et les emprunteurs eux-mêmes doivent rester vigilants.
« Il y a toujours un danger que dans la mesure où le marché voit la baisse de 20% des prix des logements que certaines personnes prévoient [in the worse-case scenario]et une récession plus grave, cela pourrait transformer ce problème en un problème plus grave », a averti Blomquist.