Le marché du logement se refroidira fortement l’année prochaine après une année 2022 cahoteuse, prédisent les experts du secteur, alors que le Royaume-Uni fait face à la récession et à la hausse des taux hypothécaires.
Alors que la crise du coût de la vie s’est intensifiée dans un contexte de flambée de l’inflation et que les taux d’intérêt ont augmenté, les prix de l’immobilier ont déjà commencé à baisser d’un mois sur l’autre. Le prix moyen des maisons a chuté de 2,3 % en novembre par rapport à octobre – le plus depuis le début du krach financier en 2008 – selon Halifax.
Le ralentissement devrait s’intensifier, tous les indicateurs immobiliers passant au rouge alors que les taux sont sur le point d’augmenter et que le Royaume-Uni entre dans une longue récession.
La Banque d’Angleterre devrait continuer à augmenter ses taux d’intérêt jusqu’en 2023, passant de 3,5 % actuellement à un sommet d’environ 4,75 %, ce qui freinera davantage la demande des acheteurs.
Les experts immobiliers disent que cela entraînera probablement une baisse des prix de l’immobilier comprise entre 5% et 12% l’année prochaine, bien que certains préviennent que dans le pire des cas, ils pourraient s’effondrer de 15% à 20%. Les dernières données de l’Office for National Statistics ont montré que les prix des logements avaient augmenté de 12,6% au cours de l’année jusqu’en octobre.
Le mini-budget désastreux de Kwasi Kwarteng en septembre a fait monter en flèche les taux hypothécaires à plus de 6 %, un niveau observé pour la dernière fois en 2008. Les taux hypothécaires ont depuis chuté avec la moyenne sur cinq ans à 5,6 % selon Moneyfacts, mais ils sont toujours beaucoup plus élevés que il y a un an.
Les banques et les sociétés de construction britanniques prévoient de prêter 23% de moins aux acheteurs de maison l’année prochaine, ramenant les volumes de prêts hypothécaires à leur niveau d’avant la pandémie – et mettant fin à un boom de deux ans qui a fait grimper les prix des logements de plus d’un quart.
L’organisme commercial UK Finance a prévu que les prêts hypothécaires bruts pour les achats de maisons tomberont à 131 milliards de livres sterling en 2023, contre 171 milliards de livres sterling cette année et un pic de 189 milliards de livres sterling en 2021, lorsque le marché était alimenté par un congé de droit de timbre. Les ventes immobilières devraient chuter à 1,01 million l’an prochain, contre 1,27 million en 2022.
La société immobilière Savills prévoit une baisse encore plus marquée des transactions, à 870 000, et une baisse de 10 % des prix de l’immobilier en 2023, similaire à l’agent d’achat Henry Pryor. « Une glissade, pas un accident », a-t-il déclaré. « Le marché du logement est comme un superpétrolier ; il faut une éternité pour tourner, changer de direction ou changer de vitesse.
La société immobilière Jones Lang LaSalle prévoit une baisse de 6% des prix de l’immobilier l’année prochaine, arguant que les effondrements des prix de l’immobilier ont été rares au Royaume-Uni. Elle et Savills s’attendent toutes deux à une reprise de la croissance des prix de 1 % en 2024, alors que les taux d’intérêt baissent et que l’inflation est contenue.
Robert Gardner, économiste en chef chez Nationwide, s’attend à une « baisse modeste » des prix de l’immobilier l’année prochaine. « Il y a de bonnes raisons de croire que nous pouvons encore réaliser un atterrissage en douceur. » Il a déclaré que même si le taux de chômage est susceptible d’augmenter à environ 5% contre 3,7% actuellement, il serait encore faible par rapport aux normes historiques et pourrait être en partie dû au fait que des personnes actuellement «inactives» rejoignent le marché du travail au milieu du coût de resserrement de la vie, plutôt que des licenciements massifs.
Gardner a noté qu’environ 85% des soldes hypothécaires sont à taux d’intérêt fixes et a déclaré que même les propriétaires qui doivent refinancer à court terme ont subi des tests d’abordabilité à des taux d’intérêt plus élevés. « Ça va être vraiment difficile, mais la grande majorité des gens devraient pouvoir y faire face. »
La Banque d’Angleterre a averti que 4 millions de ménages feront face à des versements hypothécaires plus élevés l’année prochaine, le paiement typique augmentant de 250 £ à 1 000 £ par mois. Cela entraînerait de graves difficultés financières pour 220 000 ménages.
La prévision centrale de Capital Economics prévoit une baisse des prix de l’immobilier de 12% d’ici la fin de 2023, mais Andrew Wishart, économiste principal du cabinet de conseil, a déclaré que dans le pire des cas, les prix pourraient chuter jusqu’à 20%. « La baisse initiale des prix de l’immobilier a été plus forte que lors de la crise financière ou du début des années 90.
« Pour que l’abordabilité revienne à un niveau durable d’ici la fin de 2023, alors que nous pensons que les taux hypothécaires seront toujours autour de 5 %, le prix moyen des maisons devrait baisser de 20 %. En revanche, si les taux d’intérêt du marché et des crédits immobiliers baissaient plus vite que prévu, cela limiterait la baisse des prix.
La situation est différente sur le marché locatif privé, où les prix des loyers ont atteint des niveaux records dans un contexte de pénurie de propriétés à louer et de demande croissante, en partie parce que certains primo-accédants continuent de louer dans l’espoir d’une baisse des taux hypothécaires. L’année prochaine. Les chiffres officiels montrent que les loyers privés au Royaume-Uni ont augmenté de 4 % en novembre, le plus élevé depuis le début des records en 2016.
Wishart pense que la croissance des loyers sera environ le double de la moyenne enregistrée au cours de la décennie pré-pandémique au cours des cinq prochaines années, culminant à 5,1 % l’année prochaine. Savills voit la croissance des loyers augmenter encore plus, à 6,5 % avant de ralentir à 4 % en 2024.