Les dirigeants du comté de San Diego, pendant des décennies, ont approuvé de grands projets de logement dans le paysage rural de la région couvert de chaparral et de prairies hautement inflammables.
Aujourd’hui, après des années de batailles judiciaires contre de tels développements, la construction à grande échelle de l’arrière-pays touche peut-être à sa fin.
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Sous la pression de l’État, le conseil de surveillance du comté a récemment adopté une série de politiques tant attendues qui, selon les promoteurs et les groupes de conservation, rendront presque impossible la construction dans des régions éloignées du comté.
Cependant, la nouvelle approche limitera les opportunités de construction de maisons neuves à un moment où la pénurie de l’offre couplée à la spéculation immobilière a écrasé les accédants à la propriété et les autres.
« Permettez-moi d’être clair », a déclaré Matthew Adams, vice-président de la Building Industry Assn. du comté de San Diego. « Cela va avoir un impact dévastateur sur notre capacité à produire des logements à revenu moyen ou au prix du marché dans de vastes parties de la zone non constituée en société. »
Les écologistes ont fait valoir que tout logement perdu serait un petit prix à payer pour empêcher les émissions de réchauffement de la planète provenant des trajets en voiture exténuants et protéger les gens contre les incendies de forêt dévastateurs.
« C’est fou de continuer à construire des maisons où nous savons qu’elles vont brûler », a déclaré David Grubb du chapitre de San Diego du Sierra Club.
Soutenus par le bureau du procureur général de l’État, les groupes de conservation locaux ont remporté au cours des dernières années une victoire juridique décisive après l’autre, empêchant la construction de milliers de maisons dans les zones à feu élevé. Les dirigeants élus espèrent maintenant mettre fin aux querelles juridiques, qui comprenaient une tentative infructueuse du comté de laisser les développeurs acheter des compensations de carbone afin de se conformer aux lois environnementales de l’État.
Un incendie de forêt brûle près d’une maison près de Japatul Road le 5 septembre 2020.
(Nelvin C. Cepeda / San Diego Union-Tribune)
« Nous devons arrêter de passer des années de notre vie dans des litiges sur des choses où nous perdrons », a déclaré le président du superviseur du comté, Nathan Fletcher, lors d’une récente audience publique sur la question.
En conséquence, le conseil a récemment approuvé de nouvelles règles qui mettent les développeurs sur le crochet pour la nouvelle conduite créée par des projets de logement dans le comté non constitué en société. Plus un projet est éloigné d’un centre d’emploi, d’une épicerie et d’autres destinations clés, plus son empreinte environnementale projetée est importante.
Cela signifie que les constructeurs de maisons devront probablement renoncer à de tels projets ou compenser d’une manière ou d’une autre ces émissions d’échappement, qui sont mesurées en kilomètres parcourus par les véhicules, ou VMT. Le comté travaille toujours sur les détails de ce que la soi-disant atténuation pourrait impliquer, mais il se concentrera probablement sur une redevance utilisée pour financer de nouveaux projets de transport en commun.
Un panneau de signalisation brûlé sur la route nationale 94, où les pompiers ont combattu un incendie de 4 400 acres dans une chaleur torride le mois dernier dans le comté de San Diego.
(Nelvin C. Cepeda / San Diego Union-Tribune)
L’industrie du bâtiment s’attend à ce que cela coûte environ 10 000 $ le mile, sur la base de discussions avec le comté. Adams, de l’association des constructeurs locaux, a déclaré que cela signifie que de nombreux projets ne seront tout simplement pas réalisés.
« Ce n’est pas financièrement faisable », a-t-il déclaré. « Sur le bas de gamme, vous verrez des frais pouvant atteindre 50 000 $ par unité juste pour se conformer à cette mesure d’atténuation. »
Le Sierra Club et d’autres groupes verts pourraient encore contester de tels projets en raison de la menace d’un incendie de forêt, mais les responsables espèrent que les nouvelles règles encourageront les types de lotissements susceptibles de se présenter devant les tribunaux.
Les responsables du comté ont également créé une exclusion pour les développeurs, renonçant aux nouvelles règles VMT dans les zones qui, selon eux, seront probablement desservies par le transport en commun à l’avenir. Ces communautés dites intercalaires sont situées dans des endroits tels que Spring Valley, Lakeside et juste à l’extérieur d’Escondido et de San Marcos.
Les groupes environnementaux n’aiment pas l’idée et menacent de contester cette décision devant les tribunaux. Ils disent que ces zones sont exactement là où l’argent des développeurs pour les nouvelles améliorations des transports en commun et des piétons pourrait faire le plus de différence.
Le comté de San Diego cible les quartiers pour de nouveaux logements
Un de ces projets, Escondido Estates, envisage 20 maisons unifamiliales sur des lots d’un demi-acre à moins de 3 miles d’un centre de transit. Un autre projet, Greenhills Ranch, construirait 63 maisons à Lakeside dans une zone à feu élevé.
« Avec juste un tout petit peu d’atténuation, ils pourraient atteindre le seuil », a déclaré Livia Borak, avocate du Coast Law Group représentant la Cleveland National Forest Foundation. « Ils n’ont pas besoin de cette exemption de remplissage. »
Les responsables du comté ont fait valoir que l’urgence de nouveaux logements l’emporte sur les inconvénients de donner aux promoteurs un laissez-passer gratuit sur la restriction VMT dans ces communautés relativement denses.
« C’est une chose difficile », a déclaré Fletcher. « Lorsque vous reconnaissez que nous devons simultanément réduire les émissions de gaz à effet de serre et que nous devons construire plus de logements, cela nécessite une approche fondamentalement différente. »
Les nouvelles règles sont le résultat d’une loi historique qui ordonne aux juridictions de passer de l’analyse de l’impact d’un projet de logement sur la congestion routière aux kilomètres parcourus par les véhicules. La législature a adopté une loi en 2013 exigeant que les gouvernements locaux adoptent le changement dans le but de décourager l’étalement des banlieues et de faciliter la construction dans les zones urbaines déjà encombrées.
Près d’une décennie plus tard, les juridictions de l’État commencent seulement à résoudre les problèmes. Un point de discorde clé a été d’établir une référence pour ce qui compte comme trop de conduite.
Les San Diegans parcourent en moyenne environ 20 miles par jour dans leurs voitures, selon les données du comté. L’État a déclaré que tout dépassement de 85% d’une telle moyenne régionale devrait être considéré comme un impact significatif nécessitant une atténuation.
Cependant, plusieurs juridictions ont tenté de contourner cela en adoptant des règles qui utilisent une moyenne plus élevée associée uniquement à leur territoire non constitué en société. Cela inclut les comtés de Santa Barbara et de San Bernardino.
« Il y a de nombreux comtés qui retournent de manière flagrante l’oiseau contre l’État », a déclaré Matt Baker, directeur des politiques de la Planning and Conservation League à Sacramento.
Le comté de Los Angeles a tenté quelque chose de similaire avant que le Bureau de la planification et de la recherche du gouverneur ne commence à repousser la tactique. Pourtant, il appartient en grande partie aux groupes environnementaux de contester l’approche devant les tribunaux, car les directives de l’État sont soumises à une interprétation juridique.
Le comté de San Diego a d’abord essayé de s’appuyer sur sa moyenne non constituée en société moins onéreuse de plus de 32 miles par jour. Cependant, la Cleveland National Forest Foundation a intenté une action en justice et le conseil de surveillance a finalement accepté d’utiliser la référence à l’échelle du comté.
Un chariot de San Diego roule le long des voies alors que les voitures se déplacent le long de l’Interstate 8 à San Diego.
(Eduardo Contreras / San Diego Union-Tribune)
Les développeurs et au moins un élu de San Diego voulaient régler le problème devant les tribunaux. Le superviseur du comté, Jim Desmond, a déclaré que l’utilisation de la moyenne la plus restrictive allait réduire de 90 % le potentiel de construction de nouveaux logements dans la région non constituée en société.
« Le VMT est vraiment une clé ici dans la pommade », a-t-il déclaré lors d’une récente audience publique. « Nous avons moins de possibilités de logement et cela devient plus cher.
Le comté a déclaré qu’il lui faudrait encore trois ans pour rédiger un plan décrivant exactement comment les développeurs pourront compenser les impacts des nouveaux trajets en voiture. Entre-temps, les projets seraient évalués sur une base individuelle.
Les développements de logements abordables sont exemptés des nouvelles règles, tout comme les petits projets qui génèrent moins de 110 déplacements quotidiens. Les développements de vente au détail, tels que les épiceries, les stations-service et les restaurants, obtiennent également un laissez-passer.
Le comté a pour objectif de construire 6 700 nouvelles unités dans la zone non constituée en société d’ici 2029, dans le cadre de son évaluation régionale des besoins en logement mandatée par l’État. Il a autorisé plus de 2 000 foyers depuis 2020.