Les ventes de maisons neuves ont dépassé massivement les estimations de ventes, avec une augmentation de 28 % d’un mois à l’autre. Et, hors du 461 000 maisons neuves disponibles à la vente, seulement 49 000 ont été achevés et sont disponibles pour être occupés. Ce sont deux statistiques folles !
Les données mensuelles sur l’offre ont chuté – en temps normal, cela serait considéré comme un rapport haussier pour le logement. Cependant, dans cet environnement, avec des données d’application d’achat en baisse d’une année sur l’autre, ce rapport n’est pas aussi haussier qu’il n’y paraît.
L’explication a beaucoup à voir avec le fait que les ventes de maisons neuves sont déjà très faibles, de sorte que ces rapports mensuels peuvent sembler fous. Nous avons eu une période cet été où les taux hypothécaires sont passés de 6,25 % à 5 % et une partie de l’activité de vente de maisons neuves a repris. En général, cependant, ces lignes de données sont simplement très volatiles et sujettes à des révisions. En fait, cela s’est produit avec les ventes de maisons neuves en mai, seulement pour que les données reviennent à la tendance à la baisse des ventes.
Le recensement bureau signalé que les ventes de les nouvelles maisons unifamiliales en août étaient à un taux annuel désaisonnalisé de 685 000. C’est 28% au-dessus du taux révisé de juillet de 532 000, mais 0,1% en dessous de l’estimation d’août 2021 de 686 000.
Ventes de maisons neuves à des niveaux historiquement bas
Comme vous pouvez le voir ci-dessous, les ventes de maisons neuves étaient historiquement basses et comme je l’ai déjà dit, nous ne travaillons pas à partir du pic 1,4 million niveau que nous avons vu en 2005. En fait, les ventes de maisons neuves sont inférieures au niveau de la récession de 2000 et sont déjà revenues aux niveaux de 1996. Ainsi, lorsque nous avons un mois où la demande augmente, cela peut faire bouger l’aiguille de manière considérable.
Maintenant, les révisions sont toujours essentielles et les révisions de ce rapport ont été positives. Les données peuvent donc être très extrêmes dans cet environnement, en particulier sur une brève période de temps où les taux ont chuté et certaines transactions ont pu être conclues. Pour cette raison, je ne lirais pas trop dans les révisions.
Cependant, cela montre que les constructeurs sont dans une bien meilleure position pour faire face à leur offre massive, par rapport à la période 2005-2008.
Bien sûr, les taux hypothécaires sont beaucoup plus élevés en ce moment. Au moment où j’écris ceci, nous avons atteint 7% sur les taux hypothécaires et cela signifie que les constructeurs devront être plus attentifs à leurs futurs problèmes d’offre et de demande. Ils sont bons pour vendre leur inventaire beaucoup plus rapidement que les vendeurs de maisons existantes, qui pourraient encore être avares sur les prix.
Ma règle d’or pour anticiper le comportement des constructeurs est basée sur la moyenne de l’offre sur trois mois :
- Lorsque l’approvisionnement est 4,3 mois et en dessous, c’est un excellent marché pour les constructeurs.
- Lorsque l’offre est de 4.4 à 6.4 mois, ce n’est qu’un bon marché pour les constructeurs. Ils construiront tant que les ventes de maisons neuves augmenteront.
- Les constructeurs se retireront de la construction lorsque l’offre sera 6,5 mois et ci-dessus.
Les dernières données du recensement montrent que l’estimation désaisonnalisée des nouvelles maisons à vendre à la fin du mois d’août était de 461 000, ce qui représente une offre de 8,1 mois au taux de vente actuel.
Comme vous pouvez le constater, les données mensuelles sur l’offre oscillent énormément et, contrairement au marché des ventes de maisons existantes, elles peuvent évoluer beaucoup plus rapidement vers le haut ou vers le bas, en particulier dans cet environnement à la hausse où de nombreuses maisons sont encore en construction. Jusqu’à ce que l’offre mensuelle descende en dessous de 6,5 mois sur une moyenne de trois mois et que les ventes de maisons neuves augmentent, ce secteur est toujours en récession.
Cette règle empirique pour les constructeurs a fonctionné pour moi dans le passé, car elle s’adapte à la différence entre le secteur des ventes de maisons neuves et existantes.
Gardez un œil sur les réalisations
Et rappelez-vous : hors de la 461 000 maisons neuves disponibles à la vente, seulement 49 000 sont terminés et disponibles pour être occupés. Ce n’est pas beaucoup de maisons et les constructeurs prendront leur temps pour construire le reste des maisons en construction et les maisons qui n’ont même pas encore été commencées.
Hors de 8.1 mois d’approvisionnement, 5.36 mois sont en construction, 1,86 mois n’ont pas encore commencé et seulement 0,86 les mois sont terminés.
Vous devez comprendre que les constructeurs sont là pour gagner de l’argent et qu’ils ont des moyens de déplacer les produits beaucoup plus efficacement que les vendeurs de maisons existantes, car ils n’ont pas besoin d’obtenir un abri une fois la maison vendue. Ils ont juste besoin de gérer l’offre et la demande de leur produit et de s’assurer qu’ils le vendent à un prix qui correspond à leur modèle commercial.
Il n’est donc pas surprenant que les données sur l’achèvement des logements n’aient pas disparu depuis un certain temps maintenant.
Espérons que cela puisse expliquer le rapport fou que nous avons reçu aujourd’hui : non seulement le titre était un énorme dépassement des estimations, mais les ventes manquées du mois précédent ont été révisées à la hausse. Étant donné que les niveaux de vente sont si bas et que les données peuvent devenir folles d’un mois à l’autre, nous avons de temps en temps des rapports comme celui-ci.
Le marché des ventes de maisons existantes est beaucoup plus grand et a beaucoup plus de ventes que le marché des ventes de maisons neuves, il a donc tendance à ne pas avoir de mouvements fous comme celui-ci en dehors d’un événement d’un mois comme la mise en œuvre de TRID ou la pause COVID-19 dans l’achat.
Cependant, de manière générale, le secteur des ventes de maisons neuves, tout comme le marché du logement dans son ensemble, est toujours en récession, les ventes, la production, les emplois et les revenus étant en baisse. À un moment donné dans le futur, cela changera, cependant, pour l’instant, les taux sont trop élevés et je ne vois pas de changement tant qu’ils ne baisseront pas. Une fois que les données mensuelles sur l’offre pourront passer sous 6,5 mois sur une moyenne de trois mois et que les tendances des ventes seront positives, je changerai de ton.