La ville pourra bientôt interdire la conversion d’appartements locatifs en copropriétés dans tout Munich – si le bâtiment compte au moins dix unités résidentielles. C’est du moins ce que prévoit le projet d’ordonnance correspondante du ministère bavarois de la construction. Jusqu’à présent, une telle « interdiction de conversion » n’existait que dans les zones soumises à un soi-disant statut de conservation, qui comprend actuellement 201 000 appartements avec environ 347 000 habitants dans la ville, ce qui correspond à près d’un quart de la population de Munich.
Avec le nouveau règlement, que le cabinet bavarois devrait adopter au premier trimestre de cette année, l’État libre active un passage de la « loi sur la mobilisation des terrains à bâtir » du gouvernement fédéral de 2021, qui s’applique aux zones où le marché du logement est tendu . Le SPD avait négocié l’interdiction de conversion à l’échelle de la ville (à proprement parler, elle est soumise à l’approbation des municipalités) contre les préoccupations du partenaire de coalition de l’époque CDU/CSU afin de mieux protéger les locataires contre l’expulsion de leurs appartements.
Dans le projet de règlement sur lequel Journal de l’immobilier signalé pour la première fois, un total de 50 municipalités bavaroises sont répertoriées comme éligibles à une interdiction de conversion. Il s’agit notamment de Nuremberg et d’Augsbourg, mais aussi de villes et de communes de la région de Munich telles que Fürstenfeldbruck, Dachau, Haar, Grafing, Tutzing et Eching. Ce « cadre territorial » pourrait encore changer avant qu’il ne soit adopté. Mais Munich sera certainement là.
Ce qui pourrait également changer, c’est le seuil au-dessus duquel l’interdiction de conversion s’applique. La loi fédérale prévoit un cadre de trois à 15 appartements. Après des investigations détaillées, le ministère de la construction propose une valeur de dix. Une maison de neuf logements ou moins ne serait donc pas concernée par l’interdiction de conversion.
Le retard a causé une frustration considérable
Les détails du règlement pourraient redevenir un enjeu au sein de la coalition gouvernementale bavaroise. Les électeurs libres au parlement de l’État trouvent que l’interdiction de conversion à l’échelle de la ville « restreint massivement les droits de propriété et augmente l’effort bureaucratique », comme l’a déclaré leur porte-parole pour la politique du logement, Hans Friedl. Le règlement contredit « tout ce que nous, électeurs libres, défendons. Ce n’est pas ainsi que vous créez un nouvel espace de vie ».
Le ministre de la Construction Christian Bernreiter (CSU) ne donne pas d’évaluation de l’interdiction de conversion sur demande. Son porte-parole ne répond qu’aux questions sur la procédure. Horst Seehofer, alors ministre fédéral du bâtiment de la CSU, a fait adopter la loi sur la mobilisation des terrains à bâtir contre la résistance de son parti. Le fait que l’État libre ait eu besoin de deux ans pour mettre en œuvre l’interdiction de conversion a causé un mécontentement considérable dans la politique locale de Munich.
Maintenant que le règlement est en vue, le bourgmestre Dieter Reiter (SPD) déclare : « En retard, mais au moins. Cependant, il critique le seuil de dix appartements, qui, selon Bernreiter, vise à protéger les petits propriétaires, est « trop élevé ». « Afin de ne pas trop limiter le champ d’application, l’interdiction de conversion devrait s’appliquer aux immeubles d’habitation de cinq appartements ou plus. Car nous souhaitons conserver le plus d’appartements locatifs possible. »
La plus grande faction du conseil municipal de la liste verte/rose qualifie le nouveau règlement de « longtemps attendu, mais bienvenu ». Il y avait « des craintes que le gouvernement de l’État, qui bloque depuis si longtemps, aille au maximum de 15 unités résidentielles », a déclaré le conseiller municipal de Green City, Bernd Schreyer. « À notre avis, dix, c’est en fait trop, mais c’est juste supportable. » Cependant, il reproche à la loi fédérale d’autoriser trop d’exceptions à l’interdiction de conversion, par exemple « si le bien appartient à une succession/héritage ou si la copropriété doit être établie au profit de cohéritiers ».
Le sujet pourrait rester controversé – car la réglementation est limitée
Le conseil municipal CSU suit le nouveau développement avec scepticisme. L’État libre a soutenu la loi au Bundesrat, il est donc « logique que ce règlement soit maintenant mis en œuvre », déclare Heike Kainz, porte-parole de la politique de planification du plus grand groupe d’opposition, CSU/Freie Wahler. Elle pense que le seuil de dix appartements est « juste ». Cependant, dit-elle, « je ne suis pas sûre que cette mesure apportera la protection espérée aux locataires actuels ». Le facteur le plus important pour soulager le marché du logement à Munich est « la construction encore neuve ».
Même si l’interdiction de conversion à l’échelle de la ville entre en vigueur dans les prochaines semaines, comme prévu par le gouvernement de l’État, la question pourrait rester litigieuse. La réglementation dans la loi fédérale est limitée à la fin de 2025. C’est donc à la coalition des feux tricolores de décider d’étendre l’instrument ou de le rendre permanent – ce que le FDP voit également d’un œil critique.