L’organisme de bienfaisance de Matt Fearnley doit près d’un million de livres sterling de loyer à son propriétaire – mais cette facture devrait continuer à augmenter à moins que sa longue liste de plaintes allant de la moisissure noire aux plafonds qui fuient ne soit traitée.
Fearnley, le directeur général de l’association caritative pour les sans-abri Noble Tree Foundation, a retenu plusieurs mois de loyer à Home Reit, une fiducie de placement immobilier cotée à la Bourse de Londres, sur ce qu’il dit être 3,2 millions de livres sterling dus pour des réparations et des assurances qui n’ont pas été à venir.
« Le modèle n’a pas fonctionné pour les locataires », explique Fearnley, dont l’association caritative gère 421 maisons avec 1 013 lits à Northampton, Newcastle, Birmingham, Coventry, Wolverhampton et Londres. «Nous avons des propriétés qui ne conviennent pas à la vie des gens et nous avons dû fermer certaines d’entre elles parce qu’elles ne conviennent tout simplement pas à qui que ce soit, sans parler d’une personne vulnérable.
« On nous a promis une somme d’argent qui n’a pas été livrée. Nous payons les rénovations du mieux que nous pouvons, mais nous ne pouvons pas tout payer. Les locataires vivent dans des logements insalubres.
Home Reit a été créé en 2020 en tant que premier fonds immobilier coté à Londres pour lutter contre le sans-abrisme, et avait l’ambition de devenir un fonds d’un milliard de livres sterling et de retirer 10 000 personnes de la rue. Maintenant, il a été entraîné dans une crise en montgolfière sur les arriérés de loyer et est devenu la proie des vendeurs à découvert qui parient sur la chute du cours de l’action d’une entreprise.
Sa crise reflète des problèmes plus larges dans le secteur immobilier coté – des bureaux aux centres commerciaux – alors que la hausse des taux d’intérêt, le travail à domicile et l’affaiblissement de l’économie font peser une pression sur les propriétaires.
« Des institutions de la ville comme Scottish Widows et M&G ont acheté [Home Reit] parce qu’il y avait une belle promesse sociale, et ça a marché aux États-Unis », dit Fearnley. « Mais cela n’a de sens que si vous avez une relation à long terme avec les organisations caritatives pour vous assurer que les locataires sont pris en charge. »
Noble Tree fait face à une action en justice potentielle de son propriétaire, mais il n’est pas le seul à retenir le loyer. Le plus grand locataire de Home Reit, Big Help Group, basé à Liverpool, a également cessé de payer le loyer, ainsi qu’un autre locataire majeur, Lotus Sanctuary, basé à Wolverhampton, qui est au bord de l’effondrement.
Home Reit a loué 2 470 propriétés, avec 11 861 lits, à des organismes de bienfaisance enregistrés et à des associations de logement sur des baux allant de 20 à 30 ans.
Les images fournies par Noble Tree montrent deux propriétés à Northampton en mauvais état, dont l’une est vide. L’autre est occupée par une femme et son jeune fils.
Un porte-parole de Home Reit a déclaré: «Home Reit est choqué d’apprendre l’état de délabrement de la propriété. Lorsque Home Reit a acquis la propriété, celle-ci était en bon état, bien que l’enquête sur le bâtiment ait identifié certaines zones qui devaient être traitées dans le cadre de la rénovation convenue, et la société a compris qu’il y avait un plan en place par le locataire avec le promoteur pour entreprendre cela.
«Home Reit tente d’accéder à la propriété depuis août 2022 dans le cadre de nos inspections régulières et cela n’a pas été donné. Maintenant, nous avons été informés que nous essayons de trouver une solution pour faire sortir le résident de la propriété dès que possible.
La société, qui compte Peter Cardwell, rédacteur politique de talkRadio et ancien conseiller spécial des ministres conservateurs, parmi ses administrateurs non exécutifs, fait elle-même face à des poursuites judiciaires de la part d’actionnaires irrités par la chute de près de 70% du cours de l’action dans le passé. année.
Les actions de Home Reit ont été suspendues le premier jour de bourse cette année parce que la société n’a pas respecté la date limite de publication de son rapport financier annuel. Les comptables de BDO se sont lancés dans une analyse approfondie de ses livres, avec des « procédures d’audit améliorées ».
Home Reit affirme que les fonds dus à Noble Tree sont liés à un différend entre Noble Tree et le promoteur des propriétés. (Noble Tree a déclaré que les deux étaient responsables envers l’organisme de bienfaisance de fournir une propriété de bonne qualité.)
La société est devenue une cible pour les vendeurs à découvert, dont la société britannique Viceroy Research, dirigée par Fraser Perring. Viceroy Research a précédemment affronté l’allemand Wirecard, qui a ensuite déposé une demande d’insolvabilité au milieu d’un scandale de fraude.
À l’échelle mondiale, l’immobilier est le secteur d’activité le plus court-circuité et en Europe, le deuxième secteur le plus court-circuité, derrière les services aux consommateurs, selon Matt Chessum, directeur du financement des titres chez S&P Global Market Intelligence.
Chessum indique que les sociétés les plus vendues en Europe comprennent le groupe britannique de centres commerciaux Hammerson ainsi que Home Reit, ainsi que la société immobilière suédoise SBB et le groupe luxembourgeois Adler. « Je ne vois pas cela changer de sitôt étant donné la hausse des taux d’intérêt. »
Viceroy Research a accusé Home Reit d’acheter des propriétés à des prix gonflés et a remis en question la capacité des organismes de bienfaisance à gérer des baux de 25 ans. Home Reit a rejeté les réclamations dans une réfutation détaillée.
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Oli Creasey, analyste de recherche sur les actions chez Quilter Cheviot, déclare : « Le rapport sur les ventes à découvert fait une série d’allégations contre la société, dont certaines ne tiennent pas la route, mais d’autres qui pourraient être très préjudiciables. »
Home Reit a récemment déclaré que son conseiller en investissement Alvarium avait embauché Simpact Group, qu’il décrit comme un gestionnaire immobilier spécialisé dans le logement social, pour aider à la collecte des loyers et examiner le portefeuille et les locataires de l’entreprise. Il a déclaré qu’il travaillait avec son auditeur, BDO, pour publier ses résultats différés « dès que possible ».
Cependant, la nomination de Simpact a fait sourciller. Simpact est dirigé par son fondateur et directeur général Joseph Kahan, 31 ans, et affirme gérer un portefeuille de logements sociaux en Angleterre et au Pays de Galles dans plus de 100 collectivités locales. Il a refusé de fournir plus de détails sur son portefeuille. Simpact est le nom commercial de Krea Group Ltd, une société créée il y a un an qui a un directeur, Kahan, et qui n’a pas encore déposé de comptes, selon Companies House.
Home Reit a refusé de commenter. Un porte-parole de Simpact a déclaré avoir commencé à examiner le portefeuille de l’entreprise, ajoutant : « L’équipe de Simpact, composée de conseillers stratégiques principaux en logement, d’anciens commissaires et de professionnels de la santé, est reconnue pour ses antécédents en matière de gestion du changement et son expérience opérationnelle dans le logement social ».
Des inquiétudes ont également été exprimées concernant d’autres fonds immobiliers, notamment Civitas Social Housing, ciblé par le vendeur à découvert ShadowFall en 2021, et Triple Point Social Housing, qui fournissent tous deux un logement aux adultes ayant des besoins de soins complexes.
Des organisations caritatives telles que Crisis et Women’s Aid et des politiciens s’inquiètent du modèle commercial de Reits. Le régulateur du logement social craint que les FPI n’accordent des baux emphytéotiques à leurs locataires, y compris des associations de logement inexpérimentées, ce qui peut conduire à des logements mal gérés.
« Nous sommes préoccupés depuis un certain temps par la croissance inquiétante de logements exonérés inadéquats et mal gérés, souvent tirés par des véhicules d’investissement tels que Reits », a déclaré Matt Downie, directeur général de l’organisation caritative pour sans-abri Crisis.
« Malheureusement, trop souvent, nous entendons des histoires de personnes vivant dans de telles propriétés qui vivent dans des conditions inacceptables, laissant les personnes dans des situations vulnérables avec un soutien inadéquat. »
Triple Point a refusé de commenter. Civitas a rejeté les affirmations de ShadowFall concernant les acquisitions et les baux, et affirme avoir apporté quelques modifications : « Les derniers résultats entièrement audités de Civitas montrent que le modèle Civitas offre des niveaux élevés de soins (en moyenne 50 heures par semaine) et un bon rapport qualité-prix pour le contribuable. ”
Cependant, ShadowFall, qui n’a pas de position courte sur Home Reit ou Civitas à l’heure actuelle, suscite toujours des inquiétudes. Son associé directeur, Matthew Earl, a déclaré que les problèmes signalés dans deux lettres ouvertes au conseil d’administration de Civitas en 2021 « constituent un risque important, non seulement pour les actionnaires de Civitas, mais également pour les autres parties prenantes du secteur ». Civitas a refusé de commenter cela.
Un autre critique est David Robertson, fondateur de The Boatman Capital Research, généralement un vendeur à découvert, qui cette fois a acheté des actions de Home Reit pour pousser au changement dans la direction.
« Vous avez un certain nombre de facteurs macro qui donnent à ce secteur une apparence troublée. Vous avez une baisse des prix de l’immobilier, ce qui va forcer ces entreprises à réévaluer leurs portefeuilles immobiliers », a déclaré Robertson.
« Vous avez des taux d’intérêt plus élevés, ce qui va augmenter leur coût d’emprunt et ils font la plupart de ces acquisitions avec un certain effet de levier, donc vous pouvez voir que des taux plus élevés les frapperaient assez durement. Vous avez des gouvernements qui compriment les dépenses, un autre cycle d’austérité, et les gouvernements locaux vont en ressentir les effets.
Ailleurs en Europe, la société luxembourgeoise Vivion, qui investit dans des bureaux et des hôtels en Allemagne et au Royaume-Uni, a été court-circuitée par la société américaine Muddy Waters Research, fondée par Carson Block en 2010. Selon Muddy Waters, les portefeuilles immobiliers de Vivion sont surévalués. Ses revendications ont été rejetées par Vivion.
«Nous examinons des situations où nous pensons que les entreprises sont sérieusement brisées», déclare Block. « C’est déprimant de nous voir [short sellers] être si diabolisé. Je suis l’une des rares personnes sur le marché à ne pas raconter une histoire heureuse.