Si nous n’apprenons pas de l’histoire, nous sommes condamnés à la répéter.
De 1998 à 2006, selon Freddie Mac, le taux hypothécaire annuel médian était de 6,45 %. Dans le même temps, la moyenne annuelle médiane des ventes de maisons existantes était de 5,63 millions d’unités. Par conséquent, il y a eu plus de ventes de maisons en 1996 qu’il n’y en aura cette année.
Aujourd’hui, les taux hypothécaires ne sont pas beaucoup plus élevés qu’ils ne l’étaient alors. Mais aujourd’hui, il y a 30 millions de ménages de plus (129 millions) qu’il n’y en avait en 1996 (99 millions).
Cela montre ce que l’incapacité à construire suffisamment de maisons de 2006 à aujourd’hui, combinée à des taux hypothécaires ultra-bas et irréalistes et à des quantités massives de mesures de relance budgétaire, peut faire sur le marché du logement. C’est une chose à laquelle les dirigeants de l’industrie du logement devraient réfléchir attentivement.
L’histoire du logement
Les ventes de maisons existantes ont atteint 4 millions d’unités en 1978 pour la première fois. Ils ont chuté de 25,3 % par rapport à ce niveau en 1980, ont chuté de 18,8 % en 1981 et de 15,9 % en 1982. Au total, la dernière fois que la Fed a martelé l’inflation avec une hausse des taux de prêt, les ventes de logements ont chuté de 49 % par rapport au sommet atteint en 1982. 1978 au creux de 1982 avant de rebondir de 39 % en 1983 par rapport au creux de 1982.
Un fait historique difficile est que, alors que les taux hypothécaires sont passés de 13,24 % en 1983 à 7,81 % en 1996, il a fallu autant de temps pour que les ventes de logements atteignent les niveaux de 1978 à 1979. Pendant cette période, le nombre total de ménages aux États-Unis a augmenté de 16 millions – une croissance d’environ 20% du nombre de ménages à une époque où les ventes de logements étaient essentiellement stables pendant 17 ans.
Le ralentissement majeur suivant, qui a débuté en 2006, a vu les ventes unitaires chuter de 10,3 % de 2005 à 2006, puis encore 22,4 % de 2006 à 2007 et encore 20,9 % de 2007 à 2008. Il y a eu une légère reprise en 2009, avec une augmentation des ventes unitaires. de 2,6 % de 2008 à 2009. La baisse totale a été de 44,9 % des ventes unitaires du pic de 2005 au creux de 2008.
Alors que nous comprenons généralement que les ventes d’unités de 2003 à 2005 ont été alimentées par des activités hypothécaires frauduleuses; néanmoins, les ventes d’unités au cours de l’année record de 2021 n’étaient que de 4,1% supérieures à celles de 2003. Lorsque le taux hypothécaire annuel moyen était de 6,54% – ou pas beaucoup moins qu’aujourd’hui.
Quelle est l’incidence des taux hypothécaires?
Certaines de ces données peuvent indiquer que les taux hypothécaires ont moins d’impact sur les ventes de logements qu’on ne le croit. D’autres facteurs sont susceptibles d’être liés aux augmentations explosives des prix des deux dernières années, en particulier en ce qui concerne les revenus moyens des ménages.
Revenons à ce qui a mal tourné. Le manque d’offre de maisons neuves, unifamiliales et multifamiliales (offre) a été dépassé par la disponibilité de financements hypothécaires historiquement bon marché et l’énorme profondeur des ressources financières des ménages. Récent Conseil de la Réserve fédérale les estimations sont que les ménages américains ont près de 18 000 milliards de dollars en espèces et en titres négociables en leur possession.
C’est de l’économie de base. Lorsque la demande dépasse l’offre, vous obtenez l’inflation, point final.
Depuis que le marché du logement réel a entamé sa dernière reprise, on estime qu’entre 4 et 5 millions de ménages de plus ont été créés que de maisons de toutes sortes ont été construites. La demande s’est écrasée sur l’offre et l’a submergée. Trop peu de maisons et trop de capitaux à leur poursuite ont entraîné l’explosion de la valeur des maisons, des immeubles d’appartements et des terrains vagues pour les construire. Cela a entraîné une baisse massive de l’accessibilité financière.
La tentative de la Fed de refroidir l’économie pour faire baisser l’inflation est nécessaire pour de nombreuses raisons. L’une des principales raisons est de faire baisser les prix des logements afin que l’abordabilité puisse revenir sur terre. Cependant, si le pays ne trouve pas le moyen d’augmenter de manière significative l’offre de logements de toutes sortes, nous nous retrouverons là où nous avons commencé.
Steve Murray est conseiller principal auprès de Tendances réelles et fondateur de Conseil RTC.
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