- Abraham Anderson a économisé la majorité de son salaire pour acheter un terrain sur lequel il pourrait construire.
- Il l’a fait pour pouvoir demander un prêt à la construction plutôt qu’un prêt hypothécaire traditionnel.
- Anderson a également utilisé des prêts commerciaux et des refinancements en espèces pour évoluer à un rythme plus rapide.
Abraham Anderson n’avait que 21 ans lorsqu’il a acheté un immeuble de 20 logements.
Alors qu’il faisait ses courses, les agents immobiliers ne le prenaient guère au sérieux. Chaque fois qu’il s’arrêtait pour voir une propriété, leurs visages tombaient et ils pensaient que leur temps serait perdu, a-t-il déclaré.
Il a donc commencé à apporter un document pour leur montrer qu’une banque l’avait préapprouvé pour une propriété valant la valeur qu’il visitait. Au 10 octobre, il avait 26 ans et possédait près de 1 300 logements locatifs, selon les registres de propriété publique examinés par Insider. Et non, il n’avait pas de cosignataire ni de bailleur de fonds à ses débuts.
Les unités d’Anderson sont un mélange d’appartements, de maisons unifamiliales et de beaucoup de maisons mobiles, à l’exception de quelques vides. Il est propriétaire de certaines propriétés et copropriétaire d’autres.
Il n’est pas non plus un gourou de l’immobilier et il n’a pas de diplôme universitaire. Il a commencé à vendre des assurances à l’âge de 18 ans. Il a travaillé pour des commandes, ce que beaucoup hésiteraient à faire. Mais pour lui, cela signifiait qu’il n’y avait pas de limite horaire à son revenu ou à ce qu’il pouvait gagner par rapport à son âge.
Au cours de sa première année, il a gagné 143 000 $ en tant qu’agent d’assurance, selon une déclaration de revenus de 2014 consultée par Insider. Et il était très frugal, vivant à la maison et économisant chaque centime.
Lorsqu’il parcourait une distance pour conclure un accord, il a dit à Insider qu’il dormirait dans sa voiture plutôt que de prendre un hôtel. Une miche de pain du Walmart local serait son petit-déjeuner. Oui, le sacrifice n’était pas joli, mais le paiement en valait la peine pour Anderson.
Le revenu épargné allait changer sa vie et le mettre sur une voie qui, selon lui, le rendait financièrement libre en quelques années. Il l’utiliserait pour acheter un terrain sur lequel il construirait quatre unités – la première d’un portefeuille qui finirait par s’étendre à plus de 1 000, grâce à des relations cultivées et à une stratégie de demande de prêt prudente.
Le premier accord
Anderson a déclaré qu’il avait 56 000 $ prêts à être investis dans un terrain sur lequel il s’était concentré à Cleveland, dans le Tennessee. Mais il faudrait qu’il soit construit sur quelque chose que le père de son ami était capable de gérer parce qu’il était un entrepreneur.
Pour financer le projet, Anderson a demandé un prêt à la construction auprès d’une petite banque locale. Normalement, il ne serait pas facile d’obtenir un prêt à un si jeune âge et avec à peine un an de revenus.
Mais il avait plusieurs façons de contourner cela. Tout d’abord, il s’est rendu dans une banque recommandée par l’entrepreneur en construction. L’entrepreneur avait une relation avec la banque parce qu’il avait fait des affaires pour d’autres projets de construction.
« Je recommanderais fortement aux gens de simplement parler aux banques locales, pas même aux banques régionales ou nationales », a déclaré Anderson, ajoutant que ces dernières n’avaient pratiquement aucune autorité.
« Cela revient toujours à quelqu’un d’autre. Les banques locales, vous pouvez parler à des gens qui peuvent prendre des décisions, et ils connaissent la communauté, et il est beaucoup plus facile de travailler avec eux », a-t-il déclaré.
Deuxièmement, il a soumis un livre de crédibilité, un dossier avec différents éléments pour aider à prouver sa capacité à rembourser le prêt. Puisqu’il n’avait pas de déclaration de revenus à l’époque, il a dit qu’il avait remis les récompenses qu’il avait reçues pour être l’un des meilleurs vendeurs, une copie de son relevé bancaire pour montrer ses économies, une impression de son pointage de crédit et un plan de son planifier.
« Une chose que j’ai apprise, c’est que les banques sont en fait assez flexibles sur ce qu’elles peuvent faire, en particulier sur le plan commercial », a déclaré Anderson. « Le résidentiel est très différent. Ils sont beaucoup plus réglementés. Pour les prêts commerciaux, ils ont beaucoup de flexibilité. Donc, s’ils croient en vous, si vous pouvez leur montrer que vous avez un bon plan d’affaires et/ou que vous avez de l’expérience , ils peuvent vraiment travailler avec vous. »
Anderson a demandé 300 000 $ mais n’a pas reçu la totalité du montant en une seule fois. Au lieu de cela, chaque dépense devrait être compensée par la banque. Une fois qu’il a été approuvé, il débloquerait les fonds et un intérêt de 5% serait appliqué à ce montant. Une fois la construction terminée, les conditions sont passées au paiement du principal et des intérêts.
Le premier accord était un achat et une vente. Au moment où il est sorti, il a déclaré à Insider qu’il avait réalisé un bénéfice de 74 000 $.
Avec le recul, c’était un processus qu’il ne recommanderait pas à un investisseur débutant. Premièrement, cela ne lui rapportait pas beaucoup plus que s’il avait retourné une propriété qui avait juste besoin d’être améliorée. Et deuxièmement, c’était beaucoup plus de travail. Mais c’était une avenue accessible pour lui à l’époque parce que le prêt était plus accessible qu’une hypothèque.
Faire évoluer son portefeuille
Alors qu’il construisait la première propriété, il a conservé son emploi et sa stratégie d’épargne agressive. Cela signifiait qu’il avait économisé 150 000 $ supplémentaires cette année-là. Et il l’a mis dans une propriété polyvalente à Sevierville, Tennessee, qu’il a utilisée comme bureau et espace de vie, a-t-il dit.
Ce n’était pas une propriété à flux de trésorerie, mais il a pu l’utiliser comme garantie lors de son prochain achat, a-t-il dit, qui serait la propriété qui lui permettrait d’accéder à la liberté financière.
Le prochain achat d’Anderson, pour deux raisons, serait quelque chose de plus de cinq unités afin qu’il soit considéré comme une propriété commerciale. La première raison était qu’il était plus facile d’obtenir un prêt. La seconde était que cela lui donnait plus de contrôle sur son potentiel d’appréciation.
« Si vous augmentez le revenu net de la propriété, la valeur augmente avec elle. S’il s’agit d’une à quatre unités, alors c’est résidentiel », et le revenu net n’a pas d’importance car la valeur est basée sur des maisons similaires dans la région, dit Anderson.
Cette propriété était un immeuble de 20 logements dont le propriétaire avait un événement personnel et devait vendre. Il s’élevait à 1,3 million de dollars. Anderson devait déposer 10 %, soit 130 000 $, qu’il avait de la vente de sa première propriété. Le prêt bancaire a couvert le reste, a-t-il dit. Il a ajouté que sa propriété à usages multiples servait également de privilège sur le prêt.
Il a fait quelques améliorations, telles que des ajustements mineurs à l’aménagement paysager à des fins esthétiques et les réparations nécessaires. Ceux-ci lui ont permis d’augmenter le loyer ou le revenu net et de demander un refinancement commercial en espèces à sa valeur appréciée d’environ 1,6 million de dollars.
Anderson utiliserait cet argent comme acompte pour la prochaine propriété. Il a recyclé ce processus plusieurs fois.
Il aime maintenant enseigner aux autres comment investir dans l’immobilier commercial, a-t-il déclaré. Son site Web Capital Cashflow et sa chaîne YouTube sont des ressources gratuites qui enseignent aux gens comment trouver et vérifier des propriétés et choisir des locataires.