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Lorsque les taux hypothécaires ont dépassé le niveau de 7 % plus tôt cette année, le marché de la titrisation « s’est temporairement gelé », selon Doug Duncan, vice-président principal et économiste en chef de l’entreprise parrainée par le gouvernement. Fannie Maé.
« Les investisseurs qui achèteraient un titre adossé à des créances hypothécaires [MBS]qui est soutenu par des prêts hypothécaires avec un coupon de 7 %, pensent que lorsque la Fed abaissera les taux d’intérêt, les personnes bénéficiant de ces prêts hypothécaires à 7 % refinanceront », a déclaré Duncan vendredi lors de l’AIME Fuse 2023, le Association des experts hypothécaires indépendants conférence tenue à Las Vegas.
Duncan a ajouté : « Donc, ce que vous avez également vu presque immédiatement, ce sont des rachats de taux d’intérêt. Le marché a réagi dans un délai de deux semaines. Le marché a posé le problème et a répondu en proposant une solution pour garder les consommateurs dans le jeu. »
Jusqu’à ce que cela se reproduise. Duncan a déclaré que maintenant que les taux ont grimpé entre 7,5 et 8 %, la même chose est vraie.
« La question est la suivante : existe-t-il un moyen d’encourager les investisseurs à continuer d’acheter des titres adossés à des créances hypothécaires, qui constituent un mécanisme de financement majeur pour l’achat et le refinancement de logements, en sachant qu’il est probable que lorsque la Fed récupèrera l’inflation, les taux d’intérêt augmenteront. tomber, ces hypothèques se refinanceront et ces titres adossés à des créances hypothécaires disparaîtront ? » ajouta Duncan.
Une mise en garde : « Si vous parlez de rachats encore plus étendus, [even] pour ceux [lenders] qui ont eu de fortes marges bénéficiaires, les bénéfices vont finir par s’épuiser.
Avec moins d’acheteurs sur le marché des MBS, le rendement moyen des coupons des MBS d’agence à 30 ans était d’environ 6,4 % fin septembre, a rapporté le Wall Street Journal. Cela représente une prime de 1,8 point de pourcentage par rapport au rendement du Trésor à 10 ans, contre une moyenne d’environ un point au XXIe siècle.
Si l’on ajoute les bénéfices des émetteurs de prêts hypothécaires, le taux fixe sur 30 ans s’établissait en moyenne à 7,49 % au 5 octobre, en hausse de 28 points de base par rapport aux 7,31 % de la semaine précédente. Au Centre des taux hypothécaires de HousingWire, les taux étaient de 7,6 % vendredi.
Selon Duncan, le Réserve fédérale (Fed) reste le plus grand détenteur de MBS au monde, avec environ 21 %. Les banques et les coopératives de crédit en détiennent ensemble environ 29 % en tant que groupe.
« Mais la Fed ne veut plus les détenir, donc elle n’achète pas ; en fait, ils les laissent s’enfuir », a déclaré Duncan.
La banque centrale détient actuellement environ 2 600 milliards de dollars de MBS dans le cadre de son portefeuille de titres d’environ 8 000 milliards de dollars. Pour réduire son bilan dans le cadre du plan de resserrement de la politique monétaire, la Fed autorise jusqu’à 60 milliards de dollars par mois de titres du Trésor et 35 milliards de dollars de MBS à arriver à échéance et à être retirés de ses avoirs.
Pendant ce temps, Duncan a déclaré : « Nous ne prévoyons pas une baisse des spreads de si tôt. »
Duncan prévoit que les taux hypothécaires se situeront probablement entre 4,5 % et 6 % à long terme. Son scénario de base est que la Fed commence à réduire ses taux à la fin de 2024, alors qu’une « légère récession » est attendue pour le premier trimestre de l’année prochaine.
« Qu’est-ce que j’entends par une légère récession ? Je parle de trois trimestres au cours desquels la croissance économique diminuera d’environ 0,5 % ou 1 %. La raison en est en grande partie le logement – parce que le logement est si restreint », a déclaré Duncan.
« [Housing] est généralement l’un des principaux facteurs qui entraînent l’économie dans la récession, mais dans un sens, c’est déjà là, étant donné le niveau d’activité du marché immobilier, donc il ne s’agira pas d’un frein aussi important que ce serait généralement le cas dans une récession. »