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Le marché immobilier connaît une légère augmentation des saisies immobilières après une longue période de moratoire qui a suspendu toute saisie pendant la pandémie. La hausse des saisies pourrait signaler la détresse des propriétaires en raison des récentes circonstances économiques difficiles, mais elle pourrait également expliquer les saisies qui étaient en cours avant la pandémie.
Cependant, la situation des saisies n’est pas aussi grave que ce que nous avons vu dans le passé, puisque certaines circonstances atténuantes empêchent une crise à grande échelle. D’une part, le secteur des services hypothécaires a adopté des programmes de sauvetage de l’ère COVID, dans lesquels une maison ne fait pas l’objet d’une saisie immédiate. Mais plus généralement, depuis la Grande Récession de 2008, les mesures standardisées d’atténuation des pertes destinées à prévenir une crise des saisies immobilières ont été davantage mises en œuvre.
En conséquence, l’indice de performance des prêts de CoreLogic fixe le taux global de saisies aux États-Unis à 0,3 % au cours des 22 derniers mois, après une légère augmentation par rapport à 0,2 % au début de 2022 – le taux de saisies le plus bas enregistré depuis 1999. En fait, après une première hausse des saisies activité en 2022 et début 2023, le taux de saisies dans la plupart des régions a diminué.
En outre, l’augmentation des saisies immobilières reste concentrée sur certains marchés. Par exemple, depuis son plus bas niveau il y a deux ans, le taux de saisies a le plus augmenté en Louisiane et dans le District de Columbia, en hausse de 26 et 28 points de base respectivement, pour atteindre 0,63 % et 0,56 %. New York est le marché où le taux de saisies immobilières est le plus élevé, soit 1 %, soit seulement 8 points de base de plus qu’il y a un an et 3 points de base de plus qu’il y a deux ans.
En termes absolus, la plus forte augmentation des saisies sur deux ans a eu lieu au Texas, qui comptait un peu plus de 2 150 logements de plus en saisie qu’il y a deux ans, bien que cette augmentation ne représente qu’une augmentation de 6 points de base du taux de saisies. En outre, à la suite de cette forte hausse, le taux de saisies a diminué au Texas au cours de la dernière année.
En termes absolus, la plus forte augmentation des saisies sur deux ans a eu lieu au Texas, qui comptait un peu plus de 2 150 logements de plus en saisie qu’il y a deux ans, bien que cette augmentation ne représente qu’une augmentation de 6 points de base du taux de saisies. En outre, à la suite de cette forte hausse, le taux de saisies a diminué au Texas au cours de la dernière année.
Bien que l’augmentation des saisies demeure une préoccupation, les données de CoreLogic suggèrent que le problème est localisé, n’affecte qu’un nombre restreint de propriétaires aux États-Unis et est spécifique à certains groupes démographiques et à certains endroits. Contrairement à la dernière récession, les tendances actuelles en matière de saisies immobilières se limitent davantage aux marchés locaux, où le coût de la vie dans certains comtés peut avoir grimpé en flèche, affectant les propriétaires dont les revenus ne peuvent pas suivre les pressions inflationnistes.
L’impact des dettes fiscales et d’assurance
Il existe des inquiétudes croissantes liées à l’inflation et à la hausse des coûts des impôts fonciers et des primes d’assurance, qui peuvent poser problème à certains ménages, en particulier aux Américains âgés ayant des revenus fixes. Avec la hausse spectaculaire de la valeur des maisons aux États-Unis au cours des dernières années, certains propriétaires ne peuvent pas se permettre une augmentation proportionnelle des factures fiscales.
Selon une analyse CoreLogic de février, la facture moyenne d’impôt foncier aux États-Unis a augmenté d’environ 24 % en 2023 par rapport à 2019 ; dans certains États, comme le Texas, la hausse de l’impôt foncier s’élève à plus de 1 000 dollars par an. Et même si la même augmentation peut être constatée dans d’autres États plus chers, c’est l’abordabilité relative du logement qui a contribué à la demande au Texas. Ainsi, cette augmentation pourrait toucher plus durement les ménages aux revenus faibles et fixes, y compris les Américains plus âgés.
Outre les impôts, les coûts de l’assurance des biens ont également augmenté et une couverture peut même être difficile à trouver dans certaines régions. Des catastrophes naturelles de plus en plus fréquentes et catastrophiques ont provoqué des ravages partout aux États-Unis, créant le chaos sur les marchés de l’assurance de biens.
Dans un rapport de juillet 2023, CoreLogic a évoqué les impacts des annonces de nombreux assureurs de biens bien connus qui ont décidé de se retirer de certains États, notamment la Floride, la Californie et le Texas. La croissance démographique et la poursuite des travaux de construction dans ces zones à haut risque ont conduit à une concentration des risques et à une augmentation correspondante des valeurs d’exposition et des coûts de remplacement pour les compagnies d’assurance, facteurs qui continueront à entraîner une augmentation des primes et une réduction de la couverture pour les ménages.
Facteurs atténuants freinant la hausse des saisies immobilières
Même si les saisies ont frappé plus durement certaines régions du pays, des facteurs atténuants ont atténué le problème pour la plupart des emprunteurs américains. Premièrement, les améliorations apportées à la cascade d’atténuation des pertes depuis la Grande Récession et les programmes plus récents d’abstention et de report de la pandémie ont joué un rôle déterminant dans la prévention d’une crise de saisies immobilières à grande échelle.
En outre, pour résoudre le problème des emprunteurs ayant des difficultés à honorer leurs remboursements hypothécaires, l’administration Biden a lancé des programmes pour aider les propriétaires risquant de perdre leur logement. Un exemple est le Homeowner Assistance Fund, créé dans le cadre du plan de sauvetage américain de 1,9 billion de dollars de mars 2021. Le programme a fait des progrès considérables dans l’aide aux propriétaires en détresse, bénéficiant jusqu’à présent à plus de 450 000 Américains.
Le dernier effort de l’administration actuelle pour résoudre le problème des saisies immobilières consiste à Administration fédérale du logement (FHA) nommé le supplément de paiement. Ce programme fournit aux gestionnaires de prêts hypothécaires un outil supplémentaire pour réduire le montant que les emprunteurs paient au lieu de poursuivre la saisie. La nouvelle offre est la dernière en date des efforts d’atténuation des pertes de la FHA.
Ce programme permet aux gestionnaires de réduire temporairement les mensualités hypothécaires des emprunteurs jusqu’à 25 % sans modifier leur taux d’intérêt. Il aide les emprunteurs qui ne sont pas entièrement aidés par les programmes de maintien à domicile existants de la FHA, puisque leur taux hypothécaire est inférieur aux taux actuels. Une fois mis en œuvre, le supplément de paiement permet aux gestionnaires de prêts hypothécaires de réduire temporairement le paiement d’un emprunteur en utilisant les fonds d’une réclamation partielle, permettant aux emprunteurs d’accéder jusqu’à 30 % du solde impayé de leur prêt hypothécaire assuré par la FHA.
En plus de ces développements, le gouvernement a annoncé en janvier un plan visant à racheter aux prêteurs les versements hypothécaires manqués des anciens combattants. L’initiative annoncée contribuerait à prévenir les saisies immobilières pour les anciens combattants propriétaires de maisons.
D’autres facteurs sous-jacents contribuent également à maintenir les taux de saisies à un faible niveau. Les emprunteurs ont de meilleurs profils de crédit et sont moins susceptibles de faire défaut. Les prêteurs peuvent filtrer plus efficacement les emprunteurs grâce à une technologie améliorée, telle que des systèmes hypothécaires automatisés et des analyses de données. Et avec l’accélération généralement soutenue des prix de l’immobilier, de plus en plus d’emprunteurs ont acquis suffisamment de capitaux propres pour éviter de se retrouver en situation de saisie, ce qui donne à ceux qui sont en souffrance la possibilité de trouver d’autres options que le défaut de paiement de leur prêt hypothécaire.