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Réserve fédérale Le président Jerome Powell a indiqué lors d’un récent témoignage au Congrès que les hausses de taux d’intérêt étaient désormais probablement au « sommet du cycle de resserrement actuel », après avoir signalé en novembre de l’année dernière que la Fed était proche de la fin de sa guerre contre l’inflation.
Pour les investisseurs sur le marché des titres de marque privée (PLS), le signal précédent a suffi à libérer une cargaison d’argent qui était restée sur la touche en attendant l’arrivée du « pic », selon plusieurs experts du marché interrogés récemment par Fil de logement.
« Novembre a vraiment signalé que le [Fed’s] La campagne de choc et d’effroi est terminée », a déclaré Peter Van Gelderen, gestionnaire de portefeuille spécialisé dans le groupe des titres à revenu fixe et co-responsable de Global Securitized chez TCWl’une des principales sociétés de gestion d’actifs mondiales, avec quelque 210 milliards de dollars d’actifs sous gestion.
« Depuis novembre, la communauté des investisseurs a une plus grande certitude que le cycle de hausse est terminé et que l’économie ne s’effondre pas, que le marché immobilier ne s’effondre pas.
« Et ainsi [investors] Nous pouvons commencer à avoir une plus grande conviction quant à l’évolution future des taux d’intérêt et à la santé du marché hypothécaire.
Michael Warden, directeur général et PDG de Partenaires Invictus Capital — l’un des plus grands acteurs dans le domaine de la titrisation de prêts hypothécaires non qualifiés (ou de marque privée) via Fiducie de titrisation Verus – est également plutôt optimiste quant à l’avenir des capitaux privés sur le marché hypothécaire.
Les prêts hypothécaires non-QM comprennent les prêts qui ne peuvent pas être approuvés par un gouvernement ou une « agence ». Fannie Maé ou Freddie Mac. Le bassin d’emprunteurs non-QM comprend des investisseurs immobiliers, des réparateurs, des ressortissants étrangers, des propriétaires d’entreprise, des travailleurs de l’économie des petits boulots et des travailleurs indépendants.
« Les agences de notation et le marché obligataire ont reconnu la nature intacte de [residential mortgage-backed securities, or RMBS] et nous récompensons cela au fil du temps avec des spreads de plus en plus serrés, ce qui permet un meilleur financement, ce qui permet ensuite de meilleurs prix en fin de compte pour l’emprunteur », a déclaré Warden.
« Je suppose que nous réaliserons 10 ou 11 transactions cette année dans une fourchette de 5,5 à 6 milliards de dollars. [in total value] – peut-être un peu plus.
Warden a ajouté qu’Invictus a bénéficié d’une participation croissante d’investisseurs obligataires dans ses transactions et compte désormais en moyenne environ 40 investisseurs par transaction, « notre participation est donc vraiment élevée ».
Alexander Suslov, responsable des marchés de capitaux chez Hypothèque A&D, a déclaré que le prêteur basé en Floride travaillait actuellement sur sa deuxième opération de titrisation de marque privée de cette année. Il s’attend à ce que l’entreprise maintienne le rythme d’une offre tous les deux mois en 2024.
« Dans l’ensemble, vous savez, nous descendons la colline [in the rate cycle], » il a dit. « C’est une question de vitesse. … Notre équipe d’analystes estime que nous approchons d’un marché haussier en ce qui concerne les titres à revenu fixe [securities].»
Keith Lind, PDG de Prêts Acral’un des principaux prêteurs non QM, a déclaré que le marché du PLS est « pleinement sain et fonctionnel, et je pense qu’il va s’améliorer ».
« Il y a une forte demande de la part des investisseurs qui souhaitent acheter ces obligations adossées à des titres non-QM, mais le nombre de prêts à acheter pour les titriser est limité », a déclaré Lind. « Et les futures baisses de taux signifient moins de rendement [for investors].
Il a souligné que les investisseurs peuvent aujourd’hui bénéficier d’un taux d’intérêt plus élevé, mais que dans trois ou quatre mois, le taux pourrait être plus bas une fois que la Fed commencera à réduire ses taux de référence.
« Donc [investors] veulent garantir ces rendements plus élevés aujourd’hui, et c’est pourquoi il y a une forte demande pour ces derniers [securities] qui sont actuellement sur le marché.
Ajustement à la hausse
Le Agence de notation obligataire Kroll (KBRA) a publié un rapport récent couvrant ce qu’elle appelle RMBS 2.0 – englobant l’espace de prêt prime jumbo, non prime/non-QM et sur valeur domiciliaire, ainsi que les opérations de transfert de risque de crédit. Le rapport révèle que les émissions de PLS en janvier 2024 ont totalisé 7,5 milliards de dollars, soit une hausse de 81 % par rapport au même mois de l’année dernière.
« Compte tenu du bon début du premier trimestre 2024, nous estimons que les émissions totales pourraient atteindre 20 milliards de dollars – ce qui serait le trimestre d’émissions le plus élevé depuis le deuxième trimestre 2022 – dépassant nos attentes antérieures de près de 8 milliards de dollars », indique le rapport de KBRA.
« Nous prévoyons également que le deuxième trimestre 2024 suivra avec des émissions robustes à près de 20 milliards de dollars, alors que le resserrement des spreads qui en résultera et les conditions du marché ramèneront les émetteurs sur le marché.
KBRA s’attend à ce que les émissions de RMBS 2.0 pour l’exercice 2024 s’élèvent à environ 67 milliards de dollars, en hausse de 22 % sur un an. Les lignes de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) et les transactions hypothécaires de deuxième rang fermées (CES) devraient représenter 11 milliards de dollars de cette augmentation.
« Malgré l’environnement de taux d’intérêt relativement élevés, les taux d’inflation élevés et les préoccupations liées à l’abordabilité du logement, le RMBS [or PLS] le secteur semble rebondir après une année 2023 atone », a déclaré KBRA.
Warden a déclaré que les plus gros acheteurs de RMBS triple AAA, ou RMBS les mieux notés, sont généralement les grands gestionnaires de fonds.
« Presque tous participent », a-t-il ajouté. « En général, vous trouvez un grand nombre de ces mêmes investisseurs qui achètent tout le long du marché. [the capital stack] aussi.
« Mais il faut également ajouter des hedge funds et d’autres fonds de type private equity qui recherchent un rendement un peu plus élevé pour satisfaire leurs besoins en capitaux. »
Van Gelderen a expliqué que certains de ces investisseurs étaient autrefois des acteurs actifs sur le marché des prêts hypothécaires commerciaux « et que personne ne peut imaginer ce qui va arriver au monde des prêts hypothécaires commerciaux ».
Il s’agit d’un énorme secteur d’investissement « qui leur a été entièrement retiré » en raison des malheurs post-pandémiques qui frappent les propriétés commerciales, telles que les immeubles de bureaux, a déclaré Van Gelderen.
« Et donc ils doivent trouver d’autres endroits où aller, et lorsque vous trouvez d’autres endroits où aller, vous faites monter les prix dans ces autres endroits », a-t-il déclaré.
Attention
Ryan Craft, PDG de Niveau de santé – une société de conseil immobilier, de titrisation et de gestion d’actifs – a déclaré que le moteur actuel de la demande des investisseurs est l’attente d’une baisse des taux plus tard en 2024 et en 2025. Il a ajouté que c’est la raison pour laquelle tant d’investisseurs « se tiennent à l’écart ».
« La chose la plus intéressante que j’ai vue de mon poste d’émetteur [of bonds] sur le marché, c’est la profondeur de la nouvelle base d’acheteurs qui arrive sur le marché », a déclaré Craft. « … Un large éventail d’investisseurs est venu [into the market] depuis le début de l’année, il s’agit donc d’une base d’acheteurs très importante.
Craft prévient toutefois que le gouvernement américain prévoit qu’il devra émettre quelque 1 800 milliards de dollars de bons du Trésor en 2024. Il a déclaré que cela pourrait mettre à mal l’équation globale de l’offre et de la demande sur le marché secondaire.
« Le marché connaît une forte demande sur des produits limités [bond] l’offre sur le marché des marques privées… mais en même temps, vous voyez une prévision énorme de dette publique, ce qui pourrait avoir un effet ballon en maintenant les taux élevés plus longtemps », a déclaré Craft. « Ces deux dynamiques conflictuelles seront intéressantes à surveiller en 2024.
« Donc, je dirais que je suis prudemment optimiste, prudemment optimiste en ce moment… mais je pense qu’il est important d’être conscient de certains des autres fondamentaux en jeu. »
Ben Hunsaker est un gestionnaire de portefeuille axé sur le crédit titrisé pour Gestion du capital de Beach Point, une société de gestion d’investissements multimilliardaire qui dessert des fonds de pension et des fonds de dotation publics et d’entreprise aux États-Unis et en Europe. À l’heure actuelle, dit-il, il y a « beaucoup de liquidités à la recherche d’obligations ».
« Vous avez eu tout au long du quatrième quart-temps [of last year] comme 5 milliards de dollars par semaine d’entrées imposables d’obligations complexes à revenu fixe, et cette année, cela s’est accéléré pour dépasser 10 milliards de dollars par semaine », a déclaré Hunsaker. « À l’heure actuelle, il y a bien plus de demande que d’offre. »
Cela s’ajoute au fait que les compagnies d’assurance-vie souscrivent des volumes records de polices d’assurance-vie et de rentes garanties pluriannuelles, « et donc tout cela se précipite sur les marchés du crédit à revenu fixe », a-t-il ajouté. Au cours du second semestre de cette année, un point de bascule pourrait être atteint si l’offre d’obligations dépasse la demande.
« En fin de compte, il s’agit uniquement de l’offre et de la demande, et l’offre et la demande dépendent toutes deux de ce seul facteur. [interest rates], » il a dit.