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L’immobilier résidentiel est la plus grande classe d’actifs physiques. Aux États-Unis seulement, la valeur totale des maisons dépasse 45 000 milliards de dollars. En tant que tel, ce secteur attire les investisseurs et les entrepreneurs et stimule un énorme écosystème.
Les transactions annuelles se mesurent en milliers de milliards, et avec des montants aussi stupéfiants en jeu, on se souvient de l’histoire apocryphe du braqueur de banque Willie Sutton. Lorsqu’on lui a demandé pourquoi il avait cambriolé des banques, il a répondu: « Parce que c’est là que se trouve l’argent. » L’argent est dans l’immobilier, c’est certain.
Cette affirmation est certainement un truisme mais il vaut la peine d’examiner la question avec plus de nuances. Les questions qui méritent d’être posées incluent :
- Qui investit dans l’immobilier ?
- Quelle est la place de la famille ordinaire dans ce secteur ?
- Les maisons sont-elles abordables pour la plupart des Américains ?
- Qui profite le plus de la hausse des prix de l’immobilier ?
Répondre aux questions
La National Association of Realtors (NAR) prévoit qu’environ 4,8 millions de maisons seront achetées en 2023. De cette part, les investisseurs institutionnels devraient acheter environ 20 %. Ce chiffre est mis en évidence lorsque l’on considère que les États-Unis manquent d’environ 5 millions d’unités de logement – à la fois unifamiliales et multifamiliales.
Ajoutez à cela un autre double coup dur, les prix des logements sont proches de sommets historiques aux États-Unis et les taux d’intérêt hypothécaires ont doublé au cours des 18 derniers mois. Cette situation crée un fardeau impossible pour des dizaines de millions de familles américaines.
En considérant tous ces faits, il y a trois conclusions simples à tirer :
1. Il y a des intérêts acquis à créer la crise de la location permanente. Aujourd’hui, 45 millions de familles américaines louent leur logement.
2. Pourparlers capitaux. Le capital « d’activation » dont les gens ont besoin pour devenir propriétaires échappe à des dizaines de millions de familles américaines tandis que les institutions flush peuvent acheter des quartiers entiers et les convertir en locations.
3. Une grande partie de ces locataires pourraient devenir propriétaires avec juste un petit coup de pouce. Cela est confirmé par le fait que 45 % des locataires consacrent plus de 30 % du revenu brut de leur ménage au loyer. Avec les bonnes méthodologies, cet argent pourrait être dépensé pour un prêt hypothécaire.
Tout cela se résume, vous l’avez deviné, au capital. La crise est si profonde qu’elle affecte même des familles qui seraient considérées comme aisées selon des normes autrement raisonnables. Dans certains marchés comme San Francisco, San Jose, Seattle, Boston et New York, même les familles dont le revenu annuel dépasse 200 000 $ ont du mal à devenir propriétaires. Attention, ces chiffres élevés ne s’appliquent qu’à 7% de tous les ménages.
La crise ne concerne pas seulement le logement abordable, mais aussi l’abordabilité du logement
L’immobilier a deux mantras : « emplacement, emplacement, emplacement » et « argent, argent, argent ». Le capital, cependant, ne vit pas isolé des autres facteurs. C’est un tort majeur de ne pas discuter d’autres valences qui nous ont amenés là où nous en sommes aujourd’hui en matière de logement. Le paramètre le plus décisif est la race, qui ne peut être considérée comme distincte de la classe. Au contraire, ils sont étroitement liés de manière puissante.
Aux États-Unis aujourd’hui, environ 65 % des gens vivent dans des maisons qu’ils possèdent. Le taux de propriété des Blancs non hispaniques est de 73,3 %, tandis que le taux des ménages noirs est de 42 %. Le revenu moyen des ménages pour le premier groupe est de 75 000 $ alors que pour le second, il est de 51 000 $.
Compte tenu des faibles taux d’accession à la propriété et des disparités de revenu, associés au fait que la valeur nette du logement est la principale source de transfert de patrimoine générationnel pour la plupart des familles, les tendances historiques pèsent lourdement sur le présent. Ce n’est pas simplement le produit d’un parti pris individuel. Le redlining et le «racisme du logement» ont été inscrits dans la loi pendant toute l’histoire de ce pays.
Les disparités de richesse sont déjà assez difficiles à surmonter, mais la disparité combinée à une idéologie complice crée une frontière qui semble infranchissable.
Houston nous avons un problème
Pour étendre l’analogie de la NASA, les sociétés sont connues pour faire des photos de la lune et sont souvent emmenées, même en donnant des coups de pied et en criant, dans une nouvelle réalité. Cette réalité exige un nouveau paradigme du capital.
Appelons ce nouveau paradigme « Community Capital » tandis que le traditionnel/titulaire que j’appellerai « Wall Street Capital ». Cette dernière catégorie doit être comprise comme un partenariat entre l’argent institutionnel et les agences gouvernementales. Quelle est donc la différence entre les deux ? Le capital communautaire peut être considéré comme une forme d’altruisme ou comme une forme d’entreprise durable à long terme avec des externalités positives.
Ces externalités comprennent à la fois celles réalisées au niveau personnel ou familial et celles réalisées au niveau sociétal. Les communautés fortes avec un « bonheur » économique et social ont tendance à être plus saines, plus sûres, plus démocratiques et plus aptes à résoudre les problèmes. Ces facteurs profitent à tout le monde, y compris à ceux qui sont habituellement au sommet de la hiérarchie. De cette façon, l’inégalité en matière de logement est comme la pollution de l’air – elle est toxique pour tout le monde.
Le capital communautaire peut être la vague du présent et le signe avant-coureur d’un avenir positif. Le logement est un secteur qui peut bénéficier de ce paradigme. Sans aucun doute, d’autres le peuvent aussi, comme les soins de santé.
Il s’agit d’un appel au clairon pour un nouveau paradigme dont le moment est venu. Certaines entreprises ont répondu à l’appel, mais les voix dans le désert doivent être amplifiées.
Cet article a été initialement publié dans le numéro de juin/juillet du magazine HousingWire. Pour lire le numéro complet, cliquez ici.
Romi Mahajan est présidente du groupe KKM et conseillère de Rook Capital.