Marty Green considère le marché du logement en 2022 comme deux films très différents. La première moitié de l’année, avec des taux hypothécaires dans les 3 et 4, était comme « Fast and Furious ». Les maisons se vendaient à un rythme effréné en quelques jours, avec de multiples offres, des éventualités renoncées et des acheteurs payant 100 000 $ (!) Plus que le prix demandé. Des trucs à indice d’octane élevé.
Mais le marché du logement au second semestre 2022 ? « The Big Chill » ou « Frozen », déclare Green, directeur d’un cabinet d’avocats immobiliers Polunsky Beitel Vert. Le nombre d’annonces immobilières s’est tari, les contrats ont été annulés, les quelques acheteurs encore présents ont exigé des concessions, les taux hypothécaires ont grimpé à 7 % et le sentiment des constructeurs de maisons a atteint son plus bas niveau.
En septembre, une récession à part entière du marché du logement s’était installée.
« Le marché du logement 2002 a été un conte de deux moitiés », a déclaré Green.
Et, le marché semble susceptible de rester gelé jusqu’en 2023, ont déclaré des experts à HousingWire.
Un blocage des taux hypothécaires gèle le marché du logement
Les propriétaires qui ont refinancé pendant la pandémie ne vont tout simplement nulle part, selon Nick Smith, associé directeur et PDG de Gestion du capital du parc de riz.
«Ils ne vendent pas et ont beaucoup de valeur nette dans leurs maisons. Les taux hypothécaires plus élevés mettent également une couverture humide sur la demande de nouveaux logements », a-t-il déclaré.
Grâce au taux de référence de la Réserve fédérale proche de zéro pendant deux années complètes et à la génération de taux hypothécaires record, une infime minorité de propriétaires est désormais incitée à se refinancer en 2023. L’environnement de taux hypothécaires élevés a créé un effet de blocage des taux hypothécaires en quelque sorte, limitant le bassin de clients pour le secteur hypothécaire.
Les maisons prenant plus de temps à vendre, en partie à cause de la hausse des taux hypothécaires, les acheteurs en 2022 avaient un pouvoir de négociation pour obtenir des concessions ou des crédits pour faire baisser les taux pendant une période limitée. Ces tendances devraient se poursuivre en 2023.
Les rachats de taux temporaires sont devenus une concession populaire, en particulier parmi les constructeurs de maisons, dans lesquels un prêt sur 10 comporte un rachat payé par le vendeur, a déclaré Peter Idziak, associé principal chez Polunsky Beitel Green. Les prêts hypothécaires à taux révisable sont également en vogue, permettant aux acheteurs de lutter partiellement contre l’abordabilité historiquement mauvaise des maisons.
Les propriétaires en 2022 ont également puisé dans la valeur nette de leur maison, qui a culminé à 11,5 billions de dollars au deuxième trimestre de 2022, capitalisant sur les prêts sur valeur nette de la propriété et la ligne de crédit sur valeur nette de la propriété (HELOC). Au cours du seul troisième trimestre de 2022, les prêts HELOC et sur valeur domiciliaire ont augmenté respectivement de 47% et 43% d’une année sur l’autre, selon Transunionles dernières données disponibles.
Avec l’augmentation des niveaux d’endettement et une récession imminente, il est facile de voir davantage de personnes se tourner vers la valeur nette de leur maison pour rembourser leurs cartes de crédit ou compenser un manque de liquidités causé par la perte d’emploi.
« Avec l’aggravation de l’économie du refinancement en espèces dans un contexte de taux plus élevés, les propriétaires montrent une volonté accrue d’utiliser des marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) et des prêts sur valeur domiciliaire pour exploiter l’équité », a déclaré un Centre de politique de financement du logement états du rapport.
Licenciements, LO quittant l’industrie pour de bon
Le secteur hypothécaire a diminué de plus de moitié pour atteindre environ 1,7 billion de dollars en 2022 par rapport à 2021, ce qui a obligé les prêteurs hypothécaires à réduire leurs coûts, principalement par des licenciements.
Top 10 des prêteurs, y compris Wells Fargo, Pennymac, Taux garanti et prêtDépôt, ont subi plusieurs licenciements tout au long de l’année, et les petits prêteurs locaux, qui visaient à se développer en ciblant le marché de l’achat, ont été touchés tout aussi durement, sinon plus durement.
Autres petits prêteurs, y compris les startups technologiques de l’immobilier Reali et Hypothèque Sproutfermé, tandis que Première société d’hypothèques Guaranty a déposé son bilan en vertu du chapitre 11. Certains acteurs plus petits, dont Hypothèque d’Inlantaqui embauchait des LO et des directeurs de succursale cet été, a brusquement annoncé sa fermeture au début du mois, citant une « baisse imprévue de la demande de produits hypothécaires ».
Les principaux initiateurs de prêts, qui ont dépassé le chiffre historique de 1 milliard de dollars en volume de montage au cours de chacune des deux dernières années, n’étaient pas non plus à l’abri de la hausse des taux. Shant Banosian, vice-président exécutif des ventes chez Taux garantia licencié environ 50 % de son équipe, et Thuan Nguyen, PDG de Usine de prêta réduit de moitié la taille de son entreprise cette année.
Les OL les plus productives qui se concentraient sur l’achat de prêts hypothécaires étaient mieux positionnées que celles dont l’activité dépendait des refis. Banosian, dont le volume de prêts avoisinera le milliard de dollars en 2022, a déclaré qu’il avait transformé les vents contraires du marché du logement en une opportunité de cibler de nouveaux marchés géographiques.
Avec une énorme augmentation du travail à distance et son noyau de clients achetant des maisons à travers le pays – que ce soit des maisons de vacances, des zones plus abordables ou pour de nouvelles opportunités de travail – Banosian risquait de perdre des clients lorsqu’ils se rendaient dans des États où son équipe était n’opère pas.
« Alors qu’ils (les clients existants) allaient faire des affaires dans ces nouveaux États, nous avons découvert où se trouvaient les agents immobiliers, qui étaient les acteurs, où se trouvaient les marchés qu’ils achetaient et avons fait des recherches et commencé à passer des appels téléphoniques », dit-il dans une interview avec Câble de logement.
Les LO qui sont là pour le long terme sont passés à la vieille école : rencontrer des agents immobiliers, obtenir des licences dans plusieurs États et utiliser les médias sociaux pour faire connaître leur nom. Ceux qui ont rejoint pendant le boom du refi ou qui n’ont pas établi de relations de parrainage ont définitivement quitté l’industrie. Ou bientôt.
Selon les projections de Groupe Stratmor.
Si l’industrie connaît une baisse de 65 % du volume d’origination du pic du quatrième trimestre de 2020 à un creux du premier trimestre de 2023, le Association des banquiers hypothécaires l’emploi dans la production des projets devra probablement être réduit de 24 à 31 %.
« Nous entrons également dans les mois d’hiver saisonniers plus bas, nous devrions donc nous attendre à ce que la baisse des volumes se poursuive au moins pendant les deux prochains trimestres », a déclaré Shampa Bhattacharya, directeur des institutions financières américaines non bancaires chez Évaluations de fitch.
« Tout le monde va avoir un œil au beurre noir ici. Ce n’est pas un manque de désir de prêts, les prêts n’existent pas », Brian Hale, fondateur et PDG de Partenaires de conseils hypothécairesm’a dit.