La meilleure façon de gérer l’inflation est toujours d’augmenter l’offre : si vous essayez de vaincre l’inflation en détruisant la demande, vous avez déjà perdu la bataille et cela nuira à la production future. C’est pourquoi les données d’achèvement de logements d’aujourd’hui sont d’excellentes nouvelles.
Au cours d’une récession traditionnelle, les constructeurs affichent généralement des données de démarrage, de permis et d’achèvement inférieures. Cependant, dans une tournure étrange, les constructeurs ont maintenant un énorme arriéré de maisons à terminer, ce qui est historiquement anormal. C’est la raison pour laquelle les travailleurs de la construction ont encore des emplois, et cet arriéré doit être éliminé ; c’est un résultat positif.
La plus grande histoire ici est que si nous voulons voir les taux hypothécaires baisser, nous avons besoin de plus d’unités locatives, et en ce moment nous avons un arriéré massif de maisons à 2 unités en construction – plus de 900 000. Si nous n’avions pas cet arriéré d’unités locatives qui doivent être construites, l’histoire inflationniste ne serait pas si brillante l’année prochaine, ce qui signifie que nous aurions des données inflationnistes plus élevées pendant plus longtemps.
Donc dans le dernier Recensement rapport, les données sur l’achèvement des logements ont augmenté. Pourtant, en dehors de cela, c’est l’histoire d’un secteur en récession traditionnelle, quelque chose dont j’ai écrit en juin et dont j’ai parlé sur CNBC il y a plusieurs mois. Cela dit, examinons les données sur les mises en chantier d’aujourd’hui.
Du recensement : Achèvements de logements Les achèvements de logements privés en novembre ont été à un taux annuel désaisonnalisé de 1 490 000. C’est 10,8 % (±15,8 %)* au-dessus de l’estimation révisée d’octobre de 1 345 000 et 6,0 % (±17,6 %)* au-dessus du taux de novembre 2021 de 1 406 000. Les achèvements de logements unifamiliaux en novembre étaient à un taux de 1 047 000; c’est 9,5 % (±12,9 %)* au-dessus du taux révisé d’octobre de 956 000. Le taux de novembre pour les unités dans les immeubles de cinq unités ou plus était de 430 000.
Traditionnellement, les mises en chantier, les permis et les achèvements se déplaceraient ensemble, comme ce que nous avons vu en 2002-2005. Cependant, en raison du décalage de la chaîne d’approvisionnement, il a fallu trop de temps pour construire des maisons au cours des dernières années. L’avantage de cela est que les constructeurs ont cet arriéré en gardant les travailleurs de la construction employés et en créant plus d’offre pour lutter contre l’inflation l’année prochaine.
L’histoire de la récession du logement est distincte de l’histoire de l’achèvement des logements et de l’arriéré d’inventaire. Les permis de logement sont en baisse, car les constructeurs doivent être plus confiants pour construire quelque chose. Le logement moins cher est un modèle commercial terrible car les constructeurs doivent être payés. Ainsi, l’histoire des permis de logement est terminée. Les constructeurs termineront ce qu’ils sont légalement tenus de faire. Après ce processus, tout est question de tarifs, de tarifs et encore de tarifs.
Du recensement : Permis de construire Les unités de logement privées autorisées par des permis de construire en novembre étaient à un taux annuel désaisonnalisé de 1 342 000. C’est 11,2% en dessous du taux révisé d’octobre de 1 512 000 et 22,4% en dessous du taux de novembre 2021 de 1 729 000. Les autorisations unifamiliales en novembre s’élevaient à 781 000 ; c’est 7,1% en dessous du chiffre révisé d’octobre de 841 000. Les autorisations de logements dans les immeubles de cinq logements ou plus s’élevaient à 509 000 en novembre.
Dans le graphique ci-dessous, vous pouvez voir plus de preuves de la récession immobilière ; les permis baissent comme prévu et la demande s’affaiblit. De 2002 à 2005, ce fut une montée régulière jusqu’au sommet de la bulle immobilière, puis elle a éclaté. Nous voyons à quel point les données COVID-19 ont été sauvages, mais si vous lissez les parties chauffées, nous n’avons jamais obtenu une production proche de ce que nous avons vu pendant les années de la bulle immobilière.
Les mises en chantier se font également. Les constructeurs ont un arriéré ici, mais il est inférieur à celui du secteur multifamilial. Nous devrions être reconnaissants que l’arriéré existe, car sinon la main-d’œuvre de la construction aurait déjà été touchée.
Du recensement : Mises en chantier Les mises en chantier d’habitations privées en novembre ont été à un taux annuel désaisonnalisé de 1 427 000. C’est 0,5 % (±12,3 %)* en dessous de l’estimation révisée d’octobre de 1 434 000 et 16,4 % (±13,4 %) en dessous du taux de novembre 2021 de 1 706 000. les mises en chantier de logements unifamiliaux en novembre s’élevaient à 828 000 ; c’est 4,1 % (±11,3 %)* en dessous du chiffre révisé d’octobre de 863 000. Le taux de novembre pour les logements dans les immeubles de cinq logements ou plus était de 584 000.
La ligne de données la plus étendue sur la récession du logement concerne les mises en chantier de maisons unifamiliales. Comme nous pouvons le voir dans le tableau ci-dessous, les mises en chantier de maisons unifamiliales se dirigent vers les creux que nous avons connus pendant la COVID-19. Les constructeurs de maisons ne délivreront aucun nouveau permis de construction de maisons unifamiliales tant qu’ils ne pourront pas réduire leurs niveaux d’approvisionnement mensuels.
Ma règle d’or pour anticiper le comportement des constructeurs est basée sur la moyenne de l’offre sur trois mois. Cela n’a rien à voir avec le marché des ventes de maisons existantes ; ces données mensuelles sur l’offre ne s’appliquent qu’au marché des ventes de logements neufs.
- Lorsque l’approvisionnement est 4,3 mois, et en dessous, c’est un excellent marché pour les constructeurs.
- Lorsque l’approvisionnement est 4,4 à 6,4 mois, c’est un bon marché pour les constructeurs. Ils construiront tant que les ventes de maisons neuves augmenteront.
- Les constructeurs se retireront de la construction lorsque l’offre sera 6,5 mois et ci-dessus.
Nous avons actuellement 8,9 mois d’approvisionnement et nous aurons une mise à jour sur cette ligne de données la semaine prochaine.
Les données de confiance du constructeur sont sorties hier et la baisse de cet indice se poursuit. Tant que ce sera le cas, la récession immobilière concernant la production future de logements hors carnet de commandes se poursuivra.
Sauf que nous avons eu une bonne nouvelle. Les données prospectives concernant les ventes à six mois étaient positives.
Du NAHB/Wells Fargo Indice du marché du logement (HMI) : « Le bon côté de ce rapport HMI est qu’il s’agit de la plus petite baisse de l’indice au cours des six derniers mois, ce qui indique que nous approchons peut-être du bas du cycle pour le sentiment des constructeurs. Les taux hypothécaires sont passés de plus de 7 % ces dernières semaines à environ 6,3 % aujourd’hui, et pour la première fois depuis avril, les constructeurs ont enregistré une augmentation des prévisions de ventes futures ».
Au cours des six dernières semaines, nous avons vu que les acheteurs sont revenus dans la ligne de données lorsque les taux hypothécaires sont passés de 7,373 % à 6,12 %. Les données d’application d’achat prospectives ont trouvé un creux dans la ligne de données et n’ont cessé d’augmenter depuis. Les taux hypothécaires ont augmenté par rapport aux bas récemment. Cependant, c’est un bon signe que nous n’avons même pas besoin de ramener les taux à 5 % pour trouver une certaine stabilisation. Nous avons besoin que les taux atteignent la fourchette basse de 6 % avec une duration pour que le marché trouve une certaine stabilisation.
Le rapport sur les mises en chantier n’était bon que parce que les achèvements de logements ont augmenté, et c’est l’histoire la plus positive que nous puissions avoir pour que les taux hypothécaires baissent l’année prochaine. La récession immobilière, qui a commencé en juin, se poursuit, comme on peut le voir avec l’effondrement de l’indice de confiance des constructeurs. Plus cette récession immobilière durera, moins nous verrons de productivité.
Je m’attends à un ralentissement important de la construction multifamiliale l’année prochaine, mais l’arriéré de plus de 900 000 unités en construction est quelque chose que nous devrions tous rechercher pour être fait. Pour que les taux hypothécaires baissent durablement, le taux de croissance de l’inflation doit baisser, et l’inflation du logement est le principal moteur de l’inflation de base.