Le marché immobilier américain a déjà connu des périodes de taux d’intérêt élevés, d’appréciation du prix des maisons et de pénurie de stocks. Mais ces forces qui se produisent toutes en même temps rendent le paysage actuel particulièrement instable et difficile, selon Sandra Thompson, directrice du Agence fédérale de financement du logement.
« Si vous mettez les choses en perspective, nous avons fait face à des taux d’intérêt élevés, nous avons fait face à l’augmentation des prix des maisons et nous avons également fait face à des problèmes d’approvisionnement », a déclaré Thompson mercredi à HousingWire Annual, qui s’est tenu à Scottsdale, en Arizona. «Ce sont toutes des choses que nous avons vues auparavant. Nous devons juste les voir tous en même temps.
Le principal défi à l’heure actuelle est l’abordabilité, a déclaré Thompson aux participants.
Fannie Mae et Freddie Mac s’efforcent de fournir davantage d’options d’atténuation des pertes aux emprunteurs, étudient les moyens de remédier aux biais d’évaluation et encouragent les prêts pour les maisons préfabriquées, a-t-elle déclaré. Le régulateur du logement souhaite également encourager les prêteurs à proposer des programmes de crédit à des fins spéciales et à desservir les communautés où l’anglais n’est pas la première langue.
Voici ce que Thompson a dit d’autre lors de ses questions-réponses à la conférence.
Sur le paysage actuel
«Nous avons connu des périodes très difficiles et volatiles. Ce n’est pas comme si nous n’avions jamais fait face à des taux d’intérêt élevés auparavant. Mais, si nous mettons les choses en perspective, il y a six mois, les taux d’intérêt étaient probablement inférieurs d’environ 200 points de base à ce qu’ils sont aujourd’hui. Et nous sortons certainement d’une période de taux d’intérêt les plus bas de l’histoire – j’en ai certainement profité pour refi. Si vous mettez les choses en perspective, nous avons fait face à des taux d’intérêt élevés, nous avons fait face à l’augmentation des prix des maisons et nous avons également dû faire face à des problèmes d’approvisionnement. Il n’y a tout simplement pas assez de propriétés unifamiliales pour répondre à la demande. Ce sont toutes des choses que nous avons vues auparavant. Nous devons juste les voir tous en même temps.
Sur les défis de l’abordabilité
« Le principal défi est maintenant l’abordabilité. C’est vrai du côté résidentiel ainsi que du locatif multifamilial [side]. L’année dernière, cette fois à Washington DC, et probablement ailleurs, si vous mettez votre maison sur le marché, vous auriez littéralement plusieurs offres par rapport au prix catalogue et parfois des acheteurs au comptant. Aujourd’hui, les prix des maisons continuent d’augmenter, mais pas au rythme observé l’an dernier. Quand on regarde d’une année sur l’autre, c’était comme une augmentation de 18,5 % des prix. Cette année, il ralentit probablement à environ 13,5 %. C’est quand même une augmentation. Nous sommes donc préoccupés par l’abordabilité, en particulier pour les acheteurs d’une première maison. Nous sommes également préoccupés par l’augmentation des loyers – nous constatons que certains paiements de location sont bien supérieurs à ce que les gens paient pour leurs hypothèques.
Risque pour les GSE
« Nous avons demandé à Fannie Mae et Freddie Mac de s’assurer qu’ils ont mis en place leur boîte à outils d’atténuation des pertes afin que, lorsque les gens ont des problèmes, ils puissent appeler leur réparateur et qu’ils aient des options. Lorsque nous regardons les livres de Fannie et Freddie, du point de vue du risque de crédit, vous obtenez des hypothèques à 2 %, 2,5 %, peut-être même 3 %. C’est vraiment bien que les gens baissent leurs mensualités. Mais, compte tenu de la hausse des taux d’intérêt que nous connaissons aujourd’hui, les gens ne sont pas en mesure d’acheter la même maison qu’ils auraient pu acheter il y a six mois ou un an. Et beaucoup de gens – et je serai l’un d’entre eux – ne veulent pas refi ou acheter une autre maison, dans cet environnement de taux d’intérêt. Donc, beaucoup de gens restent sur place. Cela exacerbe le problème de l’offre, et l’offre a certainement un impact sur l’abordabilité.
Comment servir diverses communautés
« Il y a un certain nombre d’emprunteurs dont l’anglais n’est pas nécessairement leur langue maternelle. Nous travaillons depuis 2018 pour créer une base de données de traduction hypothécaire. La prédominance est l’espagnol. Nous avons sélectionné les cinq principales langues. Nous avons pris les documents Word et les avons traduits afin que les gens puissent consulter ces documents traduits et prendre des décisions. La maison est probablement l’actif le plus important et le plus d’argent que la plupart des gens vont dépenser. Mais nous pensons qu’il n’est que juste, étant donné qu’il existe différentes populations, que les services soient en mesure de répondre à leurs emprunteurs de manière appropriée, en particulier lorsque vous prenez ces énormes décisions financières.
Lancer des programmes de crédit à des fins spéciales
« Nous nous sommes concentrés sur les entreprises fournissant des liquidités dans les zones difficiles à desservir, telles que les zones rurales ou les maisons préfabriquées. Et nous avons également des objectifs en matière de logement abordable qui ciblent les personnes à revenu faible à moyen dans tout le pays. Il y a un énorme écart d’équité entre les populations noires, blanches et hispaniques. Nous avons demandé aux entreprises d’examiner les domaines qui avaient déjà été soulignés et les obstacles identifiés, mais nous leur avons également demandé de proposer des solutions pour surmonter ces obstacles. Les programmes de crédit à des fins spéciales existent depuis des années et les prêteurs hésitent à les utiliser. Il y a un mouvement pour essayer d’expliquer du mieux que nous pouvons aux prêteurs que l’environnement réglementaire appuie la nature des programmes de crédit à des fins particulières. Par exemple, une chose que nous savons, c’est que de nombreuses personnes ont du mal à obtenir une aide pour la mise de fonds. Vous pourriez donc avoir un programme de crédit à usage spécial qui se concentre sur les acomptes. Nous avons un certain nombre de programmes pilotes avec lesquels les entreprises travaillent.
Biais d’évaluation
« Les préjugés raciaux sont bien réels. L’évaluation dans certaines communautés est beaucoup plus faible que même le prix demandé. C’est vrai, d’une manière générale. Ce que nous avons fait, c’est que nous avons essayé d’automatiser le processus d’évaluation, et je vais vous dire que la pandémie était vraiment là où nous avons appris beaucoup de leçons – les évaluateurs ne voulaient pas entrer dans les maisons, nous avons dû comprendre trouvé des moyens de maintenir le pipeline de prêts hypothécaires en mouvement, et nous avons introduit des évaluations sur ordinateur. Nous en avons fait un élément permanent de la politique de l’entreprise. Nous examinons également des évaluations hybrides et d’autres alternatives afin de pouvoir vraiment essayer de remédier à certains biais et de rendre le processus plus efficace et moins cher.
Maisons de fabrication
«Nous avons des exigences légales concernant un programme souhaitable pour faciliter la liquidité des maisons préfabriquées. Et si vous regardez les plans d’obligation de service des entreprises pour 2022, vous verrez qu’elles ont vraiment fait beaucoup de progrès. Quand je pense à la maison préfabriquée, mes pensées par rapport à la réalité sont très différentes. En fait, en juin dernier, je suis allé au National Mall pendant le Mois national du logement équitable. [They are] certainement équivalent à la construction en bâton. Et donc les entreprises ont des programmes de maisons préfabriquées où elles achèteront des maisons préfabriquées basées sur certains codes. Ils achètent également des communautés de logements préfabriqués. L’une des choses que nous avons introduites est la protection des locataires pour les locataires, avec des choses de base comme un préavis de 30 jours pour augmenter le loyer.