Devriez-vous même essayer d’acheter une maison en ce moment? Poser cette question aux agents immobiliers, aux économistes et aux acheteurs potentiels de maison est susceptible de susciter quelque chose entre un gémissement et un cri ces jours-ci. « Ce n’est jamais le moment idéal pour acheter une maison », m’a dit Danielle Hale, économiste en chef chez Realtor.com. « Vous vous engagez à payer cette énorme hypothèque sur une très longue période. » Mais, dit-elle, quelque chose qui est toujours « un peu effrayant » est « particulièrement effrayant » en ce moment. De nombreux Américains semblent partager ce sentiment : moitié moins de ventes de maisons ont eu lieu en juillet dernier qu’au cours du même mois il y a deux ans.
Une confluence de facteurs, certains structurels et d’autres cycliques, se sont alignés pour faire du marché immobilier actuel l’un des plus difficiles, coûteux et stressants de ces dernières années. Quelques Américains chanceux sont sur le point de conclure des accords, tandis que de nombreuses autres familles négocient le processus en réduisant leurs attentes ou en augmentant leur budget. « Il y a toujours des gens pour qui maintenant est le meilleur moment », m’a dit Daryl Fairweather, économiste en chef chez Redfin. « Il y a des gens qui essaient de se déplacer à travers le pays pour une nouvelle opportunité d’emploi. Il y a des gens qui ont été licenciés et qui doivent repenser leurs finances.
Mais les experts en logement avec qui j’ai parlé ont convenu que de nombreuses familles pourraient envisager d’attendre, si elles le peuvent. Voici cinq raisons.
Des prix hallucinants. En ce moment, les prix des maisons sont élevés, très, très élevés. Les zones métropolitaines souhaitables n’ont tout simplement pas assez d’unités disponibles, après des décennies de sous-construction. Et au cours des deux dernières années, l’offre limitée a répondu à une augmentation de la demande, car les milléniaux plus âgés ont cherché à s’installer et les politiques de travail à domicile ont permis à de nombreuses familles de déménager. Jusqu’à il y a quelques mois, ces acheteurs bénéficiaient de taux hypothécaires inférieurs à la moitié de leur moyenne historique. « Le marché du logement était en feu jusqu’au printemps de cette année », a déclaré Fairweather. « Nous avons entendu tellement d’histoires de personnes offrant 50 000 $ ou 100 000 $ de plus que le prix demandé, renonçant à toute éventualité, insérant ces clauses d’escalade folles » pour éviter d’être surenchéris.
En conséquence, le prix de vente national médian a grimpé à 455 000 dollars, les prix moyens dans les régions métropolitaines de San Francisco, San Jose, Anaheim et Honolulu dépassant 1 million de dollars. Selon l’indice Case-Shiller, les maisons unifamiliales se négocient 65 % de plus qu’avant l’éclatement de la bulle immobilière en 2007.
Coûts hypothécaires en forte hausse. Les prix des appartements et des maisons à travers le pays restent à des niveaux historiques ou proches. Et le coût pour finance ces appartements et maisons a augmenté précipitamment. Pour faire baisser le taux d’inflation galopant du pays, la Réserve fédérale a augmenté le coût des emprunts. Le taux moyen d’un prêt hypothécaire fixe de 30 ans est passé de moins de 3 % il y a deux ans à près de 7 % aujourd’hui.
Pour une famille qui achète une maison de 400 000 $ avec une mise de fonds de 20 %, le paiement hypothécaire mensuel est passé d’environ 1 600 $ à 2 400 $ ; le total des intérêts dus sur le coût du prêt est passé de 154 000 $ à 424 000 $. Une famille qui pouvait s’offrir une maison de 500 000 $ à un taux de 3,2 % il y a deux ans serait en mesure de s’offrir une maison de 340 000 $ à un taux de 6,7 % aujourd’hui.
Faible niveau des stocks. Pourquoi la flambée extraordinaire des coûts d’emprunt n’a-t-elle pas entraîné une baisse des prix ? Parce que l’inventaire est bas, m’ont dit les experts en logement. « Les inscriptions sont en baisse de 20% par rapport à l’année dernière », a déclaré Fairweather. « Si vous possédez déjà une maison et que vous avez bloqué un faible taux d’intérêt, vous n’avez pas vraiment de raison de vendre en ce moment. Et si vous vouliez vendre, vous auriez probablement vendu l’année dernière ou l’année d’avant, quand le marché était vraiment chaud.
Ce faible inventaire ne signifie pas seulement des coûts plus élevés pour les acheteurs potentiels. Cela signifie également moins de sélection, les gens devant faire plus de recherches et attendre pour trouver des maisons qui correspondent à leurs critères.
La baisse de la bourse. Les valeurs des maisons n’ont peut-être pas connu de correction générale, mais le marché boursier l’a fait : le S&P 500 est en baisse d’environ 13 % d’une année sur l’autre, les actions technologiques en particulier étant martelées. Étant donné que de nombreuses personnes vendent des actions pour acheter une maison, surtout si elles sont à la recherche d’un prêt hypothécaire jumbo, la chute du prix des actions a fait de l’achat d’une maison une proposition encore plus chère et moins attrayante.
L’incertitude partout. La Fed risque une récession pour maîtriser l’inflation : les économistes interrogés par Bloomberg ont estimé la probabilité d’une contraction l’année prochaine à 60 %. Le Conference Board, un groupe de réflexion d’affaires, met la probabilité à 96 pour cent.
Même si l’économie ne se contracte pas, un simple ralentissement de la croissance signifierait plus de licenciements, moins de croissance des salaires, une baisse des dépenses de consommation et une réduction des investissements des entreprises. Ce n’est pas un environnement dans lequel beaucoup de gens seront à l’aise d’acheter une maison. Qui veut dépenser 80 000 $ en acompte juste pour perdre son emploi, ou s’enfermer dans un versement hypothécaire de 2 000 $ par mois s’il doit bientôt déménager dans une région à moindre coût ?
Le risque de récession n’est pas la seule source de nausées. Les taux hypothécaires, par exemple, sont les plus volatils qu’ils aient été depuis trois décennies. « Vous savez combien de maison vous pouvez vous permettre, et le coût de cette chose que vous essayez d’acheter oscille à 100 $ par mois en une semaine », a déclaré Hale, de Realtor.com. « Il est difficile pour les acheteurs de déterminer ce qu’ils peuvent se permettre de payer, et difficile pour les vendeurs de savoir comment fixer le prix de leurs maisons. Il y a tellement d’incertitude et de volatilité que les gens sont tous en train de se retirer.
Compte tenu de toutes ces pressions, y a-t-il quelqu’un pour qui cela pourrait être une bien le temps d’acheter ? Bien sûr, les experts en logement me l’ont dit. Les conditions d’aujourd’hui sont excellentes pour les personnes qui sont dans une position financière suffisante pour payer en espèces ou verser un acompte très important; ils sont également tolérables pour les familles qui cherchent dans les quartiers chers où les prix baissent, comme San Francisco, et pour les personnes fortunées qui veulent éviter les guerres d’enchères dans des endroits comme Manhattan. « Si vous pouvez encore vous le permettre, vous êtes dans la meilleure position depuis deux ans », m’a dit Orphe Divounguy, économiste chez Zillow. « L’essentiel ici est de pouvoir se le permettre. »
Les acheteurs de maison qui n’appartiennent pas à ces catégories chanceuses pourraient opter pour des maisons moins désirables, plus petites ou nécessitant plus de réparations ou plus éloignées dans les banlieues ; ils peuvent également choisir d’augmenter leur budget mensuel ou de mettre plus d’argent de côté, s’ils le peuvent. Certaines familles contractent également des prêts à taux révisable ou parient sur un refinancement dans le futur. « Il y a eu un écart entier d’un point de pourcentage entre les taux fixes et les taux ajustables », m’a dit Hale. « Au prix courant médian d’aujourd’hui, cela se traduit par un paiement mensuel inférieur de 225 $, ce qui est suffisamment important pour faire la différence entre pouvoir acheter et ne pas acheter. »
Mais les prêts à taux révisable ont, eh bien, des taux révisables, ce qui signifie que les familles pourraient finir par payer plus et introduire une variabilité dans leur budget d’une manière ou d’une autre. Et le refinancement est coûteux et pourrait ne pas être une option utile si les taux restent élevés. « Il y a un dicton qui dit que vous épousez le prix mais datez le taux », a déclaré Fairweather. « Vous ne savez pas combien de temps cela prendra avant qu’il soit logique de refinancer, et le refinancement n’est pas gratuit. Mais c’est quelque chose que les gens plus tolérants au risque font.
Les personnes qui doivent être sur le marché du logement maintenant peuvent se consoler d’une manière modeste : même s’il y a moins d’incertitude économique, des taux hypothécaires plus bas et plus d’inscriptions sur le marché bientôt, personne ne pense qu’il y a beaucoup de chances que l’immobilier américain devienne beaucoup plus abordable. à moyen et à long terme, en raison de cette énorme pénurie sous-jacente de logements. « Retarder cet achat, si vous allez être dans la maison pendant sept ou 10 ans, n’est peut-être pas l’idée la plus brillante », m’a dit Divounguy. « Nous sommes massivement sous-construits, il continuera donc d’y avoir ces pressions à la hausse sur les prix. »
Aujourd’hui n’est peut-être pas le bon moment pour acheter une maison. Demain non plus.