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Le récent règlement impliquant le Association nationale des agents immobiliers et les grandes sociétés immobilières s’articulent autour de la pratique de la « coopération entre courtiers », dans laquelle les agents représentant les vendeurs partagent les commissions avec les agents représentant les acheteurs. Les partisans des poursuites soutiennent que cette pratique habituelle gonfle les commissions et estiment que les acheteurs et les vendeurs devraient payer séparément leur représentation d’agent. Cependant, ce changement en apparence anodin aurait des conséquences importantes, notamment pour les primo-accédants aux revenus modestes.
La coopération entre courtiers a toujours favorisé les acheteurs parce qu’ils n’ont pas à débourser pour rémunérer leurs agents, mais les acheteurs d’aujourd’hui paieront en fin de compte leur juste part du coût lorsqu’ils choisiront de vendre. Cette pratique, en vigueur depuis plus d’un siècle, soutient l’accessibilité à la propriété, qui est une priorité nationale depuis la Grande Dépression.
Sacrifier les primo-accédants
Le mois dernier, le département de la Justice (DOJ) a pesé sur les poursuites en publiant une déclaration appelant à la fin de la coopération des courtiers. Le DOJ estime qu’en l’éliminant, l’accessibilité financière s’améliorera pour tous. C’est hautement improbable. L’année dernière, les taux hypothécaires ont augmenté de 3 % à 8 % et les prix des logements ont continué d’augmenter sur la plupart des marchés. Même si le DOJ et les critiques de la coopération entre courtiers ont raison et que les commissions diminuent, rares sont ceux qui affirment que les bénéfices iront presque exclusivement aux vendeurs de maisons.
Cependant, si les acheteurs doivent payer de leur poche les services de leur agent, cela augmentera leurs coûts jusqu’à 12 000 $ pour acheter une maison au prix médian en Amérique. La conséquence involontaire d’une perturbation excessive du modèle immobilier sera de nuire à l’abordabilité du logement pour les familles qui ont le plus besoin d’aide. Les données montrent que plus de 80 % des gains en matière d’accession à la propriété au cours des 20 prochaines années proviendront des populations hispaniques et d’autres populations minoritaires.
Les petites entreprises seront également touchées
L’accession à la propriété constitue un pilier essentiel du rêve américain, servant de voie d’accès à la classe moyenne pour d’innombrables familles. L’accumulation de la valeur nette de leur logement a propulsé de nombreux Américains vers la sécurité financière, les propriétaires disposant actuellement de près de 30 000 milliards de dollars de richesse, selon le rapport. Fed de Saint-Louis. Contrairement au marché boursier, où la majeure partie des actions est détenue par les plus riches, environ 87 millions de familles américaines bénéficient de l’accession à la propriété, contribuant ainsi à une répartition plus équitable des richesses.
Ce ne sont pas seulement les propriétaires qui ont bénéficié de la vigueur du marché immobilier américain, mais également un grand nombre de petites entreprises. Le secteur immobilier n’est pas dominé par une poignée de sociétés géantes comme la plupart des autres secteurs de notre économie, il reste plutôt le domaine d’une masse de petites entreprises.
Les courtiers immobiliers, les agents et les vendeurs qui desservent le secteur représentent une partie substantielle de toutes les petites entreprises en Amérique. Mettre fin à la coopération entre courtiers aurait un impact considérable sur les 500 000 agents immobiliers et leurs équipes qui représentent principalement les acheteurs, et pourrait laisser les acheteurs inexpérimentés sans représentation compétente, en particulier dans les communautés minoritaires et à revenus faibles ou modérés.
La bataille est loin d’être terminée
Le mercredi 27 mars CMLS, une association professionnelle composée de plus de 225 MLS en Amérique du Nord a pris un coup dur contre le DOJ, demandant au tribunal de district américain du district du Massachusetts d’accepter un mémoire d’amicus disant au tribunal de ne pas tenir compte d’une déclaration d’intérêt déposée par le DOJ. Le 15 février, dans une affaire majeure de la commission antitrust connue sous le nom de Nosalek. Cette bataille semble avoir un long chemin à parcourir.
Mettre fin à la coopération des courtiers reviendrait à remonter une échelle qui existe depuis plus de cent ans pour les acheteurs de maison. Pour éviter cela, les décideurs politiques doivent travailler avec le secteur immobilier pour adopter un modèle qui donne la priorité aux acheteurs d’une première maison, garantit qu’ils disposent d’une représentation adéquate des agents et permet aux vendeurs de continuer à payer les frais d’agent des acheteurs sans interruption. Dans le cas contraire, le gouvernement se retrouvera face à un choix difficile : investir beaucoup plus dans les crédits d’impôt, les conseils en matière de logement et de logements abordables, pour soutenir un flux raisonnable d’accessions à la propriété ou permettre aux taux d’accession à la propriété de chuter à l’échelle nationale.
Gary Acosta est co-fondateur et PDG de la National Association of Hispanic Real Estate Professionals (NAHREP.)
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